Entendendo o Imposto sobre Ganhos de Capital em Vendas de Imóveis em Portugal (2025)

Publicado no 15th December, 2025

Cálculo do Imposto sobre Ganhos de Capital em Portugal (Fluxograma/Exemplo)

Imagine um fluxograma central. No topo, está escrito: "Lucro da Venda de Imóvel em Portugal: É Tributável?" Setas levam a partir disso a vários pontos de decisão e cálculos, que exploraremos como anotações.

Anotação 1: Quem paga o imposto sobre ganhos de capital?

Esta seção do nosso guia visual se divide com base no status de residência.

• Para residentes fiscais em Portugal: Se você é residente fiscal em Portugal, 50% do ganho de capital calculado é somado à sua outra renda anual (como salário ou pensão) e então é tributado em alíquotas marginais progressivas (escalas de IRS). Essas alíquotas podem variar de 14,5% até 48% (além de possíveis sobretaxas de solidariedade para rendas mais altas), dependendo da sua renda tributável total do ano. Os 50% restantes do ganho são efetivamente isentos de impostos para os residentes sob esse método de agregação.
• Para Não Residentes: Se você não é residente fiscal em Portugal, as regras diferem. Para não residentes da maioria dos países (incluindo países da UE/EEE que trocam informações fiscais com Portugal), uma alíquota fixa de 28% é normalmente aplicada a 100% do ganho tributável. No entanto, se o não residente for de um país considerado paraíso fiscal pelas autoridades portuguesas, a alíquota pode ser maior (por exemplo, 35%). É fundamental verificar os detalhes de qualquer Acordo de Dupla Tributação (DTA) entre Portugal e seu país de residência, pois isso pode influenciar como e onde os ganhos são tributados.

Anotação 2: Cálculo do Ganho Tributável

Nosso fluxograma agora detalha como o ganho real é determinado. A fórmula básica é:

Ganho tributável = Preço de venda – (Custo de Aquisição x Coeficiente de Ajuste de Inflação) – Despesas Dedutíveis Permitidas

Vamos analisar isso:

• Preço de Venda: Este é o preço de venda declarado da propriedade, conforme declarado na escritura final (Escritura).
• Custo de Aquisição: Este é o preço original de compra do imóvel. Se o imóvel estiver mantido por mais de 24 meses, esse custo de aquisição é oficialmente reavaliado usando um coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente pelo governo. Isso ajuda a compensar a inflação ao longo do período de propriedade, potencialmente reduzindo o ganho tributável.
• Despesas Permitidas com Dedusão: Certos custos associados à compra e venda, assim como melhorias significativas, podem ser deduzidos. Esses geralmente incluem:
  • Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo (IS) pagos no momento da aquisição.
  • A comissão da agência imobiliária foi paga pela venda do imóvel (se documentada com uma fatura oficial).
  • Custos documentados de melhorias de capital e grandes reformas realizadas na propriedade nos 12 anos anteriores à venda (por exemplo, cozinha nova, ampliação, telhado novo – não manutenção geral). As faturas devem ser oficiais e detalhar claramente o trabalho realizado.
  • Custos associados ao Certificado de Desempenho Energético, caso incorridos pela venda.

Anotação 3: Alívio de Tombamento Principal de Residências (para Moradores)

Isso representa um alívio significativo para os residentes fiscais portugueses. Se o imóvel vendido era sua residência habitual principal (sua residência principal), você pode ser isento do CGT se reinvestir o valor da venda (líquido de qualquer hipoteca quitada sobre o imóvel vendido) na compra, construção ou reforma de outra residência habitual principal. Condições chave incluem:

• O novo imóvel também deve estar localizado em Portugal ou em outro país da UE/EEE que tenha um acordo de troca de informações fiscais com Portugal.
• O reinvestimento deve ocorrer dentro de um prazo específico: normalmente, você pode reinvestir de 24 meses antes da venda até 36 meses após a venda da sua casa principal anterior.
• Você deve declarar sua intenção de reinvestir na sua declaração de imposto de renda para o ano da venda.
• Se apenas parte do valor for reinvestida, então apenas uma parte proporcional do ganho será isenta.

Anotação 4: Isenções para Aposentados/Residentes Mais Velhos (para Moradores)

Residentes fiscais portugueses aposentados ou com 65 anos ou mais também podem se beneficiar de uma isenção ao CGT pela venda de sua casa principal, desde que o valor da venda (ou parte dele) seja reinvestido em até seis meses em:

• Um contrato de seguro elegível.
• Um fundo de pensão qualificado.
• Contribuições de capital para certos regimes de capitalização pública.

Isso oferece uma alternativa ao reinvestimento em outra propriedade para moradores mais velhos que desejam reduzir o tamanho ou mudar para outras condições de moradia.

Anotação 5: Declarando e Pagando o Imposto

Ganhos de capital provenientes da venda de imóveis devem ser declarados na sua declaração anual de imposto de renda portuguesa (IRS – Modelo 3). O formulário específico para declarar ganhos e prejuízos de propriedades é Anexo G (para a maioria das vendas padrão de propriedades) ou Anexo G1 (para vendas de ações em empresas proprietárias).
O prazo para enviar a declaração anual geralmente é entre 1º de abril e 30 de junho do ano seguinte à venda. Qualquer imposto devido é então avaliado e pago mais tarde no ano.

Anotação 6: Importância do Aconselhamento Profissional

Leis e regulamentos fiscais, incluindo coeficientes e condições específicas para alívios, podem mudar. As informações fornecidas aqui são um guia geral para 2025. É absolutamente essencial buscar aconselhamento profissional de um contador ou consultor fiscal português qualificado antes de vender seu imóvel. Eles podem fornecer cálculos personalizados, garantir que você se beneficie de todos os benefícios e isenções aplicáveis e ajudar a cumprir todas as obrigações de relatório. PortugalProperty.com mantém uma rede de profissionais jurídicos e financeiros confiáveis e ficará feliz em fazer uma apresentação para ajudar você a navegar por essas complexidades.

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