Comprendere l'imposta sulle plusvalenze sulle vendite immobiliari in Portogallo (2025)

Pubblicato 15th December, 2025

Calcolo dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari in Portogallo (diagramma di flusso/esempio)

Immagina un diagramma di flusso centrale. In alto c'è scritto: "Profitto dalla vendita di proprietà in Portogallo: è tassabile?" Le frecce portano da questo a vari punti decisionali e calcoli, che esploreremo come annotazioni.

Annotazione 1: Chi paga l'imposta sulle plusvalenze?

Questa sezione della nostra guida visiva si dirama in base allo status di residenza.

• Per i residenti fiscali in Portogallo: Se sei un residente fiscale in Portogallo, il 50% della plusvaleza calcolata viene aggiunto al tuo altro reddito annuale (come stipendio o pensione) e poi tassata a aliquote marginali progressive (escalas de IRS). Queste aliquote possono variare dal 14,5% fino al 48% (più possibili sovrapposizioni di solidarietà per redditi più alti) a seconda del reddito imponibile totale per l'anno. Il restante 50% del guadagno è di fatto esente da tasse per i residenti con questo metodo di aggregazione.
• Per i Non Residenti: Se non sei residente fiscale in Portogallo, le regole differiscono. Per i non residenti della maggior parte dei paesi (inclusi i paesi UE/SEE che scambiano informazioni fiscali con il Portogallo), viene tipicamente applicata un'aliquota fissa del 28% al 100% della guadagnata imponibile. Tuttavia, se il non residente proviene da un paese considerato paradiso fiscale dalle autorità portoghesi, l'aliquota può essere più alta (ad esempio, 35%). È fondamentale verificare i dettagli di qualsiasi Accordo di Doppia Imposizione (DTA) tra il Portogallo e il tuo paese di residenza, poiché questo può influenzare come e dove vengono tassati i guadagni.

Annotazione 2: Calcolo del guadagno imponibile

Il nostro diagramma di flusso ora dettaglia come viene determinato il guadagno effettivo. La formula di base è:

Guadagno imponibile = Prezzo di vendita – (Costo di acquisizione x Coefficiente di aggiustamento per l'inflazione) – Spese deducibili ammissibili

Analizziamo questo:

• Prezzo di vendita: Questo è il prezzo di vendita dichiarato della proprietà come indicato nell'atto finale (Escritura).
• Costo di acquisizione: Questo è il prezzo originale di acquisto della proprietà. Se la proprietà è stata detenuta per più di 24 mesi, questo costo di acquisizione viene ufficialmente rivalutato utilizzando un coefficiente di aggiustamento dell'inflazione (coeficiente de desvalorizizzazione da moeda) pubblicato annualmente dal governo. Questo aiuta a tenere conto dell'inflazione nel periodo di proprietà, riducendo potenzialmente il guadagno imponibile.
• Spese deducibili ammissibili: Alcuni costi associati all'acquisto e alla vendita, così come a miglioramenti significativi, possono essere detratti. Questi includono tipicamente:
  • L'Imposta di Trasferimento Immobiliare (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e l'Imposta di Trasferimento (IS - Imposto do Selo) pagate al momento dell'acquisizione.
  • La commissione dell'agenzia immobiliare pagata sulla vendita della proprietà (se documentata con una fattura ufficiale).
  • Documenta i costi dei miglioramenti capitali e delle grandi ristrutturazioni effettuate sulla proprietà nei 12 anni precedenti la vendita (ad esempio, nuova cucina, ampliamento, nuovo tetto – non manutenzione generale). Le fatture devono essere ufficiali e dettagliare chiaramente il lavoro svolto.
  • Costi associati al Certificato di Prestazione Energetica se sostenuti per la vendita.

Annotazione 3: Sollievo per il ribaltamento principale della casa (per i residenti)

Questo rappresenta un significativo sollievo per i residenti fiscali portoghesi. Se la proprietà venduta era la tua residenza abituale principale (la tua abitazione principale), potresti essere esentato dal CGT se reinvesti il ricavato della vendita (netto qualsiasi mutuo rimborsato sulla proprietà venduta) nell'acquisizione, costruzione o ristrutturazione di un'altra residenza abituale principale. Le condizioni chiave includono:

• La nuova proprietà deve anche trovarsi in Portogallo o in un altro paese UE/SEE che abbia un accordo di scambio di informazioni fiscali con il Portogallo.
• Il reinvestimento deve avvenire entro un periodo di tempo specifico: tipicamente, puoi reinvestire da 24 mesi prima della vendita fino a 36 mesi dopo la vendita della tua precedente casa principale.
• Devi dichiarare la tua intenzione di reinvestire nella dichiarazione dei redditi per l'anno della vendita.
• Se solo una parte dei proventi viene reinvestita, allora solo una parte proporzionale del guadagno sarà esente.

Annotazione 4: Esenzioni per pensionati/residenti anziani (per residenti)

I residenti fiscali portoghesi in pensione o di 65 anni o più possono anche beneficiare di un'esenzione sul CGT dalla vendita della loro abitazione principale, a condizione che i proventi della vendita (o una parte di essi) vengano reinvestiti entro sei mesi in:

• Un contratto assicurativo idoneo.
• Un fondo pensione qualificante.
• Contributi di capitale a determinati regimi di capitalizzazione pubblica.

Questo offre un'alternativa al reinvestimento in un'altra proprietà per i residenti più anziani che desiderano ridurre le dimensioni o trasferirsi in un altro tipo di abitazione.

Annotazione 5: Dichiarazione e pagamento delle tasse

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà devono essere dichiarate nella dichiarazione annuale dei redditi portoghesi (Declaração de IRS – Modelo 3). Il modulo specifico per dichiarare plusvalenze e perdite immobiliari è Anexo G (per la maggior parte delle vendite standard di immobili) o Anexo G1 (per la vendita di azioni in società immobiliari).
La scadenza per la presentazione della dichiarazione annuale dei redditi è solitamente tra il 1° aprile e il 30 giugno dell'anno successivo alla vendita. Qualsiasi tassa dovuta viene poi valutata e pagabile più avanti nell'anno.

Annotazione 6: Importanza del Consiglio Professionale

Le leggi e i regolamenti fiscali, inclusi i coefficienti e le condizioni specifiche per i sussidimenti, possono cambiare. Le informazioni fornite qui sono una guida generale per il 2025. È assolutamente essenziale consultare un professionista da un commercialista o consulente fiscale portoghese qualificato prima di vendere la tua proprietà. Possono fornire calcoli personalizzati, garantire che tu benefici di tutte le agevolazioni ed esenzioni applicabili e aiutarti a rispettare tutti gli obblighi di rendicontazione. PortugalProperty.com mantiene una rete di professionisti legali e finanziari affidabili e sarebbe lieto di farti una presentazione per aiutarti a navigare in queste complessità.

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