Понимание налога на прирост капитала при продаже недвижимости в Португалии (2025)

Опубликован в 15th December, 2025

Расчёт налога на прирост капитала в Португалии (блок-схема/пример)

Представьте себе центральную блок-схему. В верхней части написано: «Прибыль от продажи недвижимости в Португалии: облагается ли она налогом?» Стрелки ведут к различным точкам принятия решений и расчётам, которые мы рассмотрим в виде аннотации.

Аннотация 1: Кто платит налог на прирост капитала?

Этот раздел нашего визуального руководства разделяется по статусу резидентства.

• Для налоговых резидентов Португалии: Если вы являетесь финансовым резидентом Португалии, 50% рассчитанного прироста капитала добавляется к вашему другому годовому доходу (например, зарплата или пенсия) и затем облагается налогом по прогрессивным предельным ставкам (escalas de IRS). Эти ставки могут варьироваться от 14,5% до 48% (плюс возможные солидарные надбавки для более высоких доходов) в зависимости от вашего общего налогооблагаемого дохода за год. Оставшиеся 50% прибыли фактически не облагаются налогом для резидентов по этому методу агрегирования.
• Для нерезидентов: Если вы не являетесь налоговым резидентом Португалии, правила различаются. Для нерезидентов большинства стран (включая страны ЕС/ЕЭЗ, которые обмениваются налоговой информацией с Португалией) фиксированная ставка 28% обычно применяется к 100% налогооблагаемой прибыли. Однако, если нерезидент из страны, которую португальские власти считают налоговым убежищем, ставка может быть выше (например, 35%). Крайне важно проверить детали любого соглашения об двойном налогообложении (DTA) между Португалией и вашей страной проживания, так как это может повлиять на то, как и где облагаются налоги на прибыль.

Аннотация 2: Расчёт налогооблагаемой прибыли

В нашей блок-схеме теперь подробно описано, как определяется фактическое усиление. Основная формула такова:

Налогооблагаемая прибыль = цена продажи – (стоимость приобретения x коэффициент корректировки инфляции) – допустимые вычитаемые расходы

Давайте разберёмся:

• Цена продажи: Это заявленная цена продажи недвижимости, указанная в окончательном акте (Escritura).
• Стоимость приобретения: Это первоначальная цена покупки недвижимости. Если объект находится в собственности более 24 месяцев, стоимость приобретения официально переоценивается с помощью коэффициента корректировки инфляции (coeficiente de desvalorização da moeda), публикуемого ежегодно правительством. Это помогает учитывать инфляцию в течение периода владения, потенциально снижая налогооблагаемую прибыль.
• Допустимые франшизные расходы: Определённые расходы, связанные с покупкой и продажей, а также значительные улучшения могут быть вычитаны. К ним обычно относятся:
  • Налог на передачу имущества (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) и гербовый сбор (IS - Imposto do Selo), оплачиваемые при приобретении.
  • Комиссия агентства по недвижимости выплачивается при продаже недвижимости (если указано официальным счетом).
  • Задокументированные расходы на капитальные улучшения и капитальный ремонт, проведённые на объекте в течение 12 лет до продажи (например, новая кухня, пристройка, новая крыша — не общее обслуживание). Счета должны быть официальными и чётко указывать выполненные работы.
  • Расходы, связанные с Сертификатом энергоэффективности, если они возникли при продаже.

Аннотация 3: Облегчение при переносе основного дома (для жителей)

Это значительное облегчение для португальских налоговых резидентов. Если проданная недвижимость является вашим основным местом жилья, вы можете быть освобождены от CGT, если реинвестируете выручку от продажи (за вычетом любой ипотеки, погашённой по проданной недвижимости) в приобретение, строительство или ремонт другого основного постоянного жилья. Ключевые состояния включают:

• Новая недвижимость также должна находиться в Португалии или другой стране ЕС/ЕЭЗ, имеющей соглашение об обмене налоговой информацией с Португалией.
• Реинвестирование должно происходить в определённый срок: обычно вы можете реинвестировать с 24 месяцев до продажи до 36 месяцев после продажи вашего предыдущего основного дома.
• Вы должны указать свое намерение реинвестировать в налоговой декларации за год продажи.
• Если реинвестировать только часть выручки, то освобождается от этого освобождения только пропорциональная часть прибыли.

Аннотация 4: Исключения для пенсионеров/пожилых жителей (для жителей)

Португальские налоговые резиденты, находящиеся на пенсии или старше 65 лет, также могут воспользоваться освобождением от CGT при продаже основного дома, при условии, что выручка от продажи (или их часть) будет реинвестирована в течение шести месяцев в:

• Подходящий страховой контракт.
• Квалифицированный пенсионный фонд.
• Капитальные взносы в определённые режимы публичной капитализации.

Это предоставляет альтернативу реинвестированию в другую недвижимость для пожилых жильцов, желающих уменьшиться или переехать в другие жилые условия.

Аннотация 5: Отчётность и уплата налога

Прирост капитала от продажи недвижимости должен быть зафиксирован в вашей ежегодной налоговой декларации Португалии (Declaração de IRS – Modelo 3). Конкретной формой для декларирования прибыли и убытков по недвижимости являются Anexo G (для большинства стандартных продаж недвижимости) или Anexo G1 (для продажи акций в компаниях, владеющих недвижимостью).
Крайний срок подачи ежегодной налоговой декларации обычно проходит с 1 апреля по 30 июня года после продажи. Любой налог затем начисляется и подлежит уплате позже в этом году.

Аннотация 6: Важность профессионального совета

Налоговое законодательство и нормативные акты, включая коэффициенты и конкретные условия для льгот, могут меняться. Предоставленная здесь информация представляет собой общее руководство на 2025 год. Крайне важно получить профессиональную консультацию к квалифицированному португальскому бухгалтеру или налоговому консультанту перед продажей вашей недвижимости. Они могут предоставить персонализированные расчёты, обеспечить вам выгоду от всех применимых льгот и освобождений, а также помочь выполнить все обязательства по отчетности. PortugalProperty.com поддерживает сеть надёжных юридических и финансовых специалистов и с радостью проведёт введение, чтобы помочь вам разобраться в этих сложностях.

Планируете продать свою португальскую недвижимость? Не оставляйте налоговые последствия на волю случая. Свяжитесь с www.PortugalProperty.com сегодня, и мы сможем связать вас с опытными налоговыми консультантами, чтобы вы были полностью информированы и соответствовали требованиям. Понимание вашей потенциальной налоговой ответственности по налогу на прирост капитала — ключевой шаг к успешной продаже недвижимости.

Опубликовано в: Miscellaneous