Verständnis der Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe in Portugal (2025)

Veröffentlicht am 15th December, 2025

Berechnung der Immobiliensteuer in Portugal (Flussdiagramm/Beispiel)

Stellen Sie sich ein zentrales Flussdiagramm vor. Oben steht: "Gewinn aus dem Immobilienverkauf in Portugal: Ist er steuerpflichtig?" Pfeile führen daraus verschiedene Entscheidungspunkte und Berechnungen, die wir als Anmerkungen untersuchen werden.

Anmerkung 1: Wer zahlt die Kapitalertragssteuer?

Dieser Abschnitt unseres visuellen Leitfadens verzweigt sich nach Wohnsitzstatus.

• Für steuerliche Einwohner in Portugal: Wenn Sie in Portugal ansässig sind, werden 50 % des berechneten Kapitalgewinns zu Ihrem anderen Jahreseinkommen (wie Gehalt oder Rente) hinzugefügt und anschließend mit progressiven Grenzsätzen (escalas de IRS) besteuert. Diese Sätze können von 14,5 % bis zu 48 % reichen (zuzüglich potenzieller Solidaritätszuschläge für höhere Einkommen), abhängig von Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen für das Jahr. Die restlichen 50 % des Gewinns sind für die Einwohner nach dieser Aggregationsmethode faktisch steuerfrei.
• Für Nichtansässige: Wenn Sie kein steuerlicher Einwohner in Portugal sind, unterscheiden sich die Regeln. Für Nichtansässige aus den meisten Ländern (einschließlich EU-/EWR-Ländern, die Steuerinformationen mit Portugal austauschen) wird typischerweise ein Pauschalsatz von 28 % auf 100 % des steuerpflichtigen Gewinns angewendet. Wenn der Nichtansässige jedoch aus einem Land stammt, das von den portugiesischen Behörden als Steuerparadies eingestuft wird, kann der Satz höher sein (z. B. 35 %). Es ist wichtig, die Einzelheiten eines Doppelbesteuerungsabkommens (DTA) zwischen Portugal und Ihrem Wohnsitzland zu überprüfen, da dies beeinflussen kann, wie und wo Gewinne besteuert werden.

Anmerkung 2: Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Unser Flussdiagramm zeigt nun, wie der tatsächliche Gewinn bestimmt wird. Die Grundformel lautet:

Zu steuernder Gewinn = Verkaufspreis – (Anschaffungskosten x Inflationsanpassungskoeffizient) – Zulässige absetzbare Ausgaben

Lassen Sie uns das aufschlüsseln:

• Verkaufspreis: Dies ist der angegebene Verkaufspreis der Immobilie, wie in der Endurkunde (Escritura) angegeben.
• Anschaffungskosten: Dies ist der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie. Wenn die Immobilie länger als 24 Monate gehalten wurde, werden diese Anschaffungskosten offiziell mit einem jährlich von der Regierung veröffentlichten Inflationsanpassungskoeffizienten (coeficiente de desvalorização da moeda) neu bewertet. Dies hilft, die Inflation über die Eigentümerzeit zu berücksichtigen und könnte den steuerpflichtigen Gewinn verringern.
• Zulässige Selbstbeteiligungskosten: Bestimmte Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf sowie erhebliche Verbesserungen können abgezogen werden. Dazu gehören typischerweise:
  • Die Grundübertragungssteuer (IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) und die Stempelsteuer (IS – Imposto do Selo) wurden zum Zeitpunkt des Erwerbs gezahlt.
  • Eine Maklerprovision, die beim Verkauf der Immobilie gezahlt wird (sofern mit einer offiziellen Rechnung dokumentiert).
  • Dokumentierte Kosten für Investitionen und größere Renovierungen, die in den 12 Jahren vor dem Verkauf an der Immobilie durchgeführt wurden (z. B. neue Küche, Anbau, neues Dach – keine allgemeine Instandhaltung). Rechnungen müssen offiziell sein und die geleisteten Arbeiten klar beschreiben.
  • Kosten im Zusammenhang mit dem Energieleistungszertifikat, falls sie für den Verkauf entstanden sind.

Anmerkung 3: Haupt-Haus-Überrollungsentlastung (für Bewohner)

Dies ist eine erhebliche Erleichterung für portugiesische Steuerwohner. Wenn die verkaufte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz (Ihr Hauptwohnsitz) war, könnten Sie von der CGT befreit sein, wenn Sie den Verkaufserlös (abzüglich der auf die verkaufte Immobilie zurückgezahlten Hypothek) in den Erwerb, den Bau oder die Renovierung eines anderen Hauptwohnsitzes reinvestieren. Wichtige Bedingungen sind:

• Die neue Immobilie muss sich außerdem in Portugal oder einem anderen EU-/EWR-Land befinden, das eine Steuerinformationsaustauschvereinbarung mit Portugal hat.
• Die Reinvestition muss innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens erfolgen: In der Regel können Sie von 24 Monaten vor dem Verkauf bis zu 36 Monaten nach dem Verkauf Ihres vorherigen Haupthauses reinvestieren.
• Sie müssen Ihre Absicht zur Wiederinvestition in Ihrer Steuererklärung für das Jahr des Verkaufs angeben.
• Wenn nur ein Teil des Erlöses reinvestiert wird, ist nur ein anteiliger Teil des Gewinns befreit.

Anmerkung 4: Ausnahmen für Rentner/ältere Einwohner (für Bewohner)

Portugiesische Steueransässige, die im Ruhestand oder über 65 Jahre alt sind, können ebenfalls von einer Befreiung von der CGT beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes profitieren, vorausgesetzt, der Verkaufserlös (oder ein Teil davon) wird innerhalb von sechs Monaten wieder investiert in:

• Ein berechtigter Versicherungsvertrag.
• Ein qualifizierter Pensionsfonds.
• Kapitalbeiträge zu bestimmten öffentlichen Kapitalisierungsregimen.

Dies bietet eine Alternative zur Wiederinvestition in eine andere Immobilie für ältere Bewohner, die verkleinern oder in andere Wohnverhältnisse ziehen möchten.

Anmerkung 5: Meldung und Zahlung der Steuer

Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen müssen in Ihrer jährlichen portugiesischen Einkommensteuererklärung (Declaração de IRS – Modelo 3) angegeben werden. Das spezifische Formular zur Erklärung von Immobiliengewinnen und -verlusten ist Anexo G (für die meisten Standardverkäufe) oder Anexo G1 (für den Verkauf von Aktien an Immobilienholdinggesellschaften).
Die Schlussfrist für die Einreichung der jährlichen Steuererklärung liegt in der Regel zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Jahres nach dem Verkauf. Etwaige Steuern werden dann berechnet und später im Jahr zu zahlen.

Anmerkung 6: Bedeutung professioneller Beratung

Steuergesetze und -vorschriften, einschließlich Koeffizienten und spezifischen Bedingungen für Entlastungen, können sich ändern. Die hier bereitgestellten Informationen sind ein allgemeiner Leitfaden für 2025. Es ist absolut unerlässlich, vor dem Verkauf Ihrer Immobilie professionelle Beratung bei einem qualifizierten portugiesischen Buchhalter oder Steuerberater einzuholen. Sie können personalisierte Berechnungen bereitstellen, sicherstellen, dass Sie von allen anwendbaren Erleichterungen und Ausnahmen profitieren, und Ihnen helfen, alle Meldepflichten zu erfüllen. PortugalProperty.com unterhält ein Netzwerk vertrauenswürdiger Rechts- und Finanzfachleute und würde Ihnen gerne eine Vorstellung geben, um Ihnen bei der Bewältigung dieser Komplexitäten zu helfen.

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