了解葡萄牙房产销售的资本利得税（2025年）

发表于 15th December, 2025

葡萄牙房产资本利得税计算（流程图/示例）

想象一个中央流程图。顶部写着：“葡萄牙 房产销售利润：需纳税吗？” 箭头由此引导至各种决策点和计算，我们将以注释形式探讨。

注释1：谁缴纳资本利得税？

我们视觉指南的这一部分根据居住状态划分。

• 对于葡萄牙的税务居民： 如果你是葡萄牙的税务居民，计算出的资本利得的50%会加到你的其他年度收入（如工资或养老金），然后按累进边际税率（escalas de IRS）征税。这些税率根据您当年度的应税总收入，范围从14.5%到48%不等（高收入者可能还需支付连带补贴费）。剩余50%的收益在该汇总方式下对居民实际上免税。
• 非居民： 如果你不是葡萄牙的税务居民，相关规定会有所不同。对于大多数国家的非居民（包括与葡萄牙交换税务信息的欧盟/欧洲经济区国家），通常对应税收益的100%征收28%的固定税率。然而，如果非居民来自被葡萄牙当局视为避税天堂的国家，税率可能会更高（例如35%）。核实葡萄牙与你居住国之间任何双重征税协定（DTA）的具体细节非常重要，因为这会影响收益的征税方式和征税地点。

注释2：计算应税收益

我们的流程图现在详细说明了实际收益的计算方式。基本公式为：

应税收益 = 销售价格 –（取得成本 × 通胀调整系数）– 允许扣除费用

让我们来拆解一下：

• 售价： 这是根据最终契约（Escritura）所列明的房产的申报售价。
• 采购成本： 这是房产的原始购买价格。如果房产持有超过24个月，该收购成本将通过政府每年发布的通胀调整系数（coeficiente de desvalorização da moeda）正式重新估价。这有助于考虑持有期间的通胀，从而可能减少应税收益。
• 可扣除的费用： 购买和销售相关的某些费用，以及重大改进，都可以扣除。这些通常包括：
  • 在收购时缴纳了财产转让税（IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）和印花税（IS - Imposto do Selo）。
  • 房地产中介在房产出售时支付佣金（如果有官方发票）。
  • 在出售前12年内对该物业进行的资本改进和重大翻新费用（如新厨房、扩建、新屋顶——非一般维护）。发票必须是正式的，并清楚说明已完成的工作内容。
  • 如果因销售而产生的能源性能证书相关费用。

注释3：主要房屋滚转减免（适用于居民）

这对葡萄牙税务居民来说是一项重大缓解。如果出售的房产是你的主要惯常住所（你的主要住所），那么如果你将出售所得（扣除已售房产偿还的抵押贷款后）再投资于收购、建造或翻新另一处主要惯常住所，你可能免除资本利得税。关键条件包括：

• 新房产还必须位于葡萄牙或其他与葡萄牙签有税务信息交换协议的欧盟/欧洲经济区国家。
• 再投资必须在特定时间内进行：通常，您可以在出售 前 24个月至出售前36 个月内 再投资。
• 您必须声明出售当年的税务申报意图再投资。
• 如果只有部分收益被再投资，那么只有部分收益的比例部分将被豁免。

注释4：退休人员/年长居民的豁免（针对居民）

退休或65岁及以上的葡萄牙税务居民，只要将出售所得（或部分）在六个月内再投资于以下资产，也可享受出售主宅时的资本利得税豁免：

• 符合条件的保险合同。
• 一个合格的养老基金。
• 对某些公共资本化制度的资本贡献。

这为希望缩小居住空间或搬入其他居住安排的年长居民提供了一种替代投资的选择。

注释5：报税与缴纳

房产销售产生的资本利得必须在您的年度葡萄牙所得税申报表中申报（国税局的申报表 – Modelo 3）。申报财产盈亏的具体表格是Anexo G（大多数标准房产销售）或Anexo G1（财产持有公司股份出售）。
提交年度报税表的截止日期通常是在出售次年的4月1日至6月30日之间。任何应缴的税款随后会被评估并在当年晚些时候缴纳。

注释6：专业建议的重要性

税收法律和法规，包括系数和具体减免条件，可能会发生变化。这里提供的信息是2025年的总体指南。在出售房产 前 ，务必咨询合格的葡萄牙会计师或税务顾问的专业建议。他们可以提供个性化计算，确保您享受所有适用的减免和豁免，并帮助您遵守所有报告义务。 PortugalProperty.com 拥有值得信赖的法律和金融专业人士网络，乐意为你介绍，帮助你应对这些复杂情况。

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出版于: Miscellaneous