Comprendre l’impôt sur les plus-values sur la vente de biens immobiliers au Portugal (2025)

Publié le 15th December, 2025

Calcul de l’impôt sur les plus-values foncières au Portugal (organigramme/exemple)

Imaginez un organigramme central. En haut, il est indiqué : « Profit de la vente de biens immobiliers au Portugal : est-il imposable ? » Des flèches mènent à divers points de décision et calculs, que nous explorerons sous forme d’annotations.

Annotation 1 : Qui paie l’impôt sur les plus-values ?

Cette section de notre guide visuel se ramène en fonction du statut de résident.

• Pour les résidents fiscaux au Portugal : Si vous êtes résident fiscal au Portugal, 50 % de la plus-value calculée est ajoutée à votre autre revenu annuel (comme le salaire ou la pension) et est ensuite imposée aux taux marginaux progressifs (escalas de IRS). Ces taux peuvent aller de 14,5 % à 48 % (plus les éventuelles surcharges de solidarité pour les revenus plus élevés) selon votre revenu imposable total pour l’année. Les 50 % restants du gain sont effectivement exonérés d’impôt pour les résidents selon cette méthode d’agrégation.
• Pour les non-résidents : Si vous n’êtes pas résident fiscal au Portugal, les règles diffèrent. Pour les non-résidents de la plupart des pays (y compris les pays de l’UE/EEE qui échangent des informations fiscales avec le Portugal), un taux forfaitaire de 28 % est généralement appliqué à 100 % du gain imposable. Cependant, si le non-résident vient d’un pays considéré comme un paradis fiscal par les autorités portugaises, le taux peut être plus élevé (par exemple, 35 %). Il est essentiel de vérifier les détails de tout accord de double imposition (DTA) entre le Portugal et votre pays de résidence, car cela peut influencer la manière dont les gains sont imposés et où.

Annotation 2 : Calcul du gain imposable

Notre organigramme détaille désormais comment le gain réel est déterminé. La formule de base est la suivante :

Gain imposable = Prix de vente – (Coût d’acquisition x Coefficient d’ajustement de l’inflation) – Dépenses déductibles autorisées

Décomposons cela :

• Prix de vente : C’est le prix de vente déclaré de la propriété tel qu’indiqué dans l’acte final (Escritura).
• Coût d’acquisition : C’est le prix d’achat initial du bien. Si le bien est détenu depuis plus de 24 mois, ce coût d’acquisition est officiellement réévalué à l’aide d’un coefficient d’ajustement inflationniste (coeficiente de desvalorização da moeda) publié annuellement par le gouvernement. Cela permet de compenser l’inflation sur la période de propriété, réduisant potentiellement le gain imposable.
• Dépenses déductibles autorisées : Certains coûts liés à l’achat et à la vente, ainsi que des améliorations importantes, peuvent être déduits. Celles-ci incluent généralement :
  • La taxe sur les transferts fonciers (IMT - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) et la taxe de timbre (IS - Imposto do Selo) payées au moment de l’acquisition.
  • Commission d’agence immobilière payée sur la vente du bien (si documentée avec une facture officielle).
  • Coûts documentés des améliorations en capital et des rénovations majeures effectuées sur la propriété dans les 12 années précédant la vente (par exemple, nouvelle cuisine, extension, nouveau toit – pas l’entretien général). Les factures doivent être officielles et détailler clairement le travail effectué.
  • Coûts associés au certificat de performance énergétique s’ils sont engagés lors de la vente.

Annotation 3 : Soulagement de renversement principal (pour les résidents)

C’est un soulagement important pour les résidents fiscaux portugais. Si le bien vendu était votre résidence principale habituelle (votre résidence principale), vous pourriez être exempté de la CGT si vous réinvestissez le produit de la vente (net de toute hypothèque remboursée sur le bien vendu) dans l’acquisition, la construction ou la rénovation d’une autre résidence principale habituelle. Les conditions clés incluent :

• Le nouveau bien doit également être situé au Portugal ou dans un autre pays de l’UE/EEE ayant un accord d’échange d’informations fiscales avec le Portugal.
• Le réinvestissement doit avoir lieu dans un délai précis : en général, vous pouvez réinvestir de 24 mois avant la vente jusqu’à 36 mois après la vente de votre ancienne maison principale.
• Vous devez déclarer votre intention de réinvestir dans votre déclaration fiscale pour l’année de la vente.
• Si seule une partie du produit est réinvestie, alors seule une partie proportionnelle du gain sera exemptée.

Annotation 4 : Exemptions pour les retraités/résidents âgés (pour les résidents)

Les résidents fiscaux portugais retraités ou âgés de 65 ans ou plus peuvent également bénéficier d’une exonération sur la CGT pour la vente de leur domicile principal, à condition que le produit de la vente (ou une partie) soit réinvesti dans les six mois suivants :

• Un contrat d’assurance éligible.
• Un fonds de pension éligible.
• Contributions de capital à certains régimes de capitalisation publique.

Cela offre une alternative à un réinvestissement dans un autre bien pour les résidents plus âgés souhaitant réduire leur logement ou déménager dans un autre logement.

Annotation 5 : Déclaration et paiement de la taxe

Les plus-values issues de la vente de biens immobiliers doivent être déclarées dans votre déclaration annuelle de revenus portugais (Declaração de IRS – Modelo 3). Le formulaire spécifique pour déclarer les gains et pertes immobiliers est Anexo G (pour la plupart des ventes immobilières standard) ou Anexo G1 (pour la vente d’actions dans des sociétés détentrices).
La date limite pour déposer la déclaration fiscale annuelle se situe généralement entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivant la vente. Tout impôt dû est ensuite évalué et payable plus tard dans l’année.

Annotation 6 : Importance des conseils professionnels

Les lois et réglementations fiscales, y compris les coefficients et les conditions spécifiques d’allégements, peuvent évoluer. Les informations fournies ici constituent un guide général pour 2025. Il est absolument essentiel de consulter un professionnel auprès d’un comptable ou d’un conseiller fiscal portugais qualifié avant de vendre votre bien. Ils peuvent fournir des calculs personnalisés, vous garantir de bénéficier de toutes les allégements et exemptions applicables, et vous aider à respecter toutes les obligations de déclaration. PortugalProperty.com maintient un réseau de professionnels juridiques et financiers de confiance et serait ravi de vous présenter pour vous aider à naviguer dans ces complexités.

Vous prévoyez de vendre votre bien portugais ? Ne laissez pas les implications fiscales au hasard. Contactez-www.PortugalProperty.com dès aujourd’hui, et nous pourrons vous mettre en relation avec des conseillers fiscaux expérimentés afin que vous soyez pleinement informé et conforme à vos attentes. Comprendre votre obligation potentielle liée à l’impôt sur les plus-values est une étape clé pour réussir une vente immobilière.

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