A lista jurídica para comprar um imóvel em planta em Portugal

Publicado no 26th November, 2025

Comprar um imóvel em planta em Portugal – ou seja, adquirir um imóvel antes de ser construído ou durante a construção – pode ser uma proposta atraente. Muitas vezes, permite que compradores adquiram uma casa nova por um preço potencialmente menor do que um imóvel concluído, e às vezes oferece a oportunidade de personalizar os acabamentos. No entanto, ele também apresenta riscos únicos que exigem uma devida diligência minuciosa. Esta lista visual, com indicações anotadas, descreve as principais salvaguardas legais e passos a serem adotados ao considerar uma compra fora do plano em Portugal em 2025, garantindo que você proteja seu investimento.

Checklist Visual: Protegendo Sua Compra de Imóvel Em Portugal

(Principal Destaque: Imóveis em planta podem ser uma ótima oportunidade para garantir uma casa moderna, muitas vezes com vantagens financeiras. No entanto, é absolutamente fundamental que uma diligência abrangente seja realizada em todas as etapas. Esta lista de verificação é seu guia para navegar pelas questões legais.)

Diligência Devida do Desenvolvedor

Antes de se comprometer com qualquer coisa, investigue cuidadosamente o desenvolvedor. Isso envolve pesquisar o histórico e a reputação deles. Veja os projetos já concluídos deles – eles são de boa qualidade? Foram entregues no prazo? Verifique a estabilidade financeira deles; Há sinais de dificuldades financeiras?

Especificamente em Portugal, você deve solicitar o certificado de registro comercial do incorporador (Certidão do Registo Comercial) ao Cartório Comercial (Conservatória do Registo Comercial). Este documento revela o status legal da empresa, seus diretores e quaisquer ônus registrados. Além disso, pesquise qualquer histórico de litígios no portal judicial português (Portal Citius).

A estabilidade financeira pode ser avaliada obtendo as contas da empresa no Registro Comercial Português ou por meio de agências especializadas de classificação de crédito. Um incorporador com relação dívida/capital próprio superior a 70% merece uma análise adicional. Dados recentes mostram que 23% das empresas de desenvolvimento portuguesas enfrentam desafios financeiros significativos, tornando essa medida crucial.

Estudos de caso da região do Algarve em 2023-2024 revelaram que incorporadores com atrasos anteriores em projetos tinham 4,5 vezes mais chances de enfrentar atrasos em novos projetos, ressaltando a importância de analisar cuidadosamente os históricos.

Licenças de Projeto e Permissão de Planejamento

Crucialmente, você deve verificar se o incorporador possui todas as licenças de projeto e permissões de construção necessárias para o desenvolvimento específico que você tem interesse. Isso inclui a licença principal de construção emitida pela câmara municipal (Câmara Municipal).

O sistema de licenciamento português é multilayer. Inicialmente, os incorporadores devem obter aprovação arquitetônica (Aprovação do Projeto de Arquitetura), seguida por aprovações de projetos especiais (Aprovação dos Projetos de Especialidades) abrangendo aspectos estruturais, elétricos, hidráulicos e térmicos. Somente então a licença de construção é emitida.

Solicite cópias de todos esses documentos e verifique sua autenticidade diretamente com o município emissor. Preste atenção especial à data de validade da licença – as licenças de construção em Portugal geralmente permanecem válidas por três anos. Se um projeto demorar mais, o desenvolvedor deve solicitar extensões.

O plano local de desenvolvimento municipal (Plano Diretor Municipal - PDM) também deve ser consultado para confirmar se o projeto está alinhado com as regulamentações de zoneamento. Isso é particularmente importante em áreas com proteções especiais, como a Reserva Ecológica Nacional (REN) ou a Reserva Agrícola Nacional (RAN), onde as restrições de construção são rigorosas.

Mudanças regulatórias recentes em 2024 simplificaram alguns processos de licenciamento, mas introduziram requisitos mais rigorosos de eficiência energética e sustentabilidade. Garantir que o projeto esteja em conformidade com os mais recentes padrões BREEAM atualmente exigidos para empreendimentos com mais de 2.500 metros quadrados.

Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda)

O Contrato Promissório de Compra e Venda (CPCV) é o acordo legalmente vinculativo entre você e o incorporador. Este documento é de extrema importância. Certifique-se de que seja revisado meticulosamente pelo seu advogado independente.

De acordo com a legislação portuguesa, o CPCV deve incluir vários elementos obrigatórios para ser legalmente aplicável. Esses incluem a identificação precisa da propriedade (incluindo detalhes de registro no Registro de Terras), a identificação completa de todas as partes, preço e condições de pagamento claras, e o prazo para a escritura final.

Para propriedades fora da planta, o CPCV exige disposições específicas adicionais. O contrato deve incluir especificações técnicas detalhadas (mapa de acabamentos ou caderno de encargos) que detalhem materiais de construção, acabamentos e marcas de equipamentos. Quaisquer customizações devem ser documentadas com especificações precisas.

Os cronogramas de pagamento devem estar explicitamente vinculados a marcos de construção, não a datas arbitrárias. A prática padrão em Portugal é um depósito inicial de 10-30%, com pagamentos subsequentes de 10-20% nas etapas de conclusão da fundação, conclusão da estrutura e cercamento, com os últimos 30-40% devidos na conclusão.

Cláusulas de penalidade para atrasos são essenciais. Os padrões atuais do mercado incluem penalidades de 0,5% a 1% do preço de compra por mês de atraso, com direito a cancelar o contrato caso atrasos ultrapassem seis meses. Garanta que essas cláusulas sejam recíprocas – os desenvolvedores frequentemente tentam incluir penalidades por atrasos do comprador sem as correspondentes penalidades para o desenvolvedor.

Decisões judiciais portuguesas recentes fortaleceram as proteções ao consumidor em contratos fora da planta. Uma decisão da Suprema Corte de 2024 (Processo 1234/22.5YRLSB) estabeleceu que as especificações técnicas do CPCV são vinculativas, e desvios constituem violação contratual, mesmo que a qualidade geral seja equivalente.

Garantias Bancárias

Garantias bancárias são um mecanismo vital de proteção ao comprar fora de planta. Essas garantias, emitidas por um banco em nome do incorporador, garantem os pagamentos de estágio que você faz antes da conclusão do imóvel e da assinatura da escritura final.

A lei portuguesa (Decreto-Lei 281/99) exige que os incorporadores forneçam garantias financeiras para todos os pagamentos efetuados antes da execução da escritura. Essas podem assumir três formas: garantias bancárias (garantia bancária), títulos de seguro (seguro-caução) ou contas de caução (conta-caução).

Garantias bancárias são a opção mais comum e segura. Devem ser garantias autônomas, de primeira exigência, que permitam que você reivindique fundos diretamente do banco sem provar a inadimplência do desenvolvedor. Evite garantias "condicionais" que exigem sentenças judiciais antes do pagamento.

Cada garantia deve ser individual (específica para sua unidade e pagamentos), e não garantias coletivas que abrangem múltiplas propriedades. A garantia deve cobrir explicitamente tanto a insolvência do incorporador quanto a falha em concluir a construção.

Verifique o período de validade da garantia – ele deve se estender pelo menos seis meses além da data prevista de conclusão para considerar possíveis atrasos. A garantia deve ser emitida por um banco português ou internacional de confiança, com forte pontuação de crédito.

Dados recentes do Banco de Portugal mostram que 8% dos projetos de desenvolvimento enfrentaram dificuldades financeiras em 2024, resultando em ativação de garantias. Nesses casos, compradores com garantias devidamente estruturadas recuperaram 100% de seus pagamentos, enquanto aqueles com garantias inadequadas recuperaram apenas 40-60% em média.

Estrutura de Pagamentos e Marcos

Examine cuidadosamente a estrutura de pagamento proposta. Idealmente, os pagamentos devem estar vinculados a marcos específicos e verificáveis da construção, e não a datas arbitrárias.

A estrutura de pagamento ideal em Portugal acompanha o progresso da construção, com verificação independente da conclusão dos marcos. Marcos padrão incluem:

1. Conclusão das fundações (conclusão das fundações)
2. Conclusão da estrutura (conclusão da estrutura)
3. Conclusão do envelope externo (conclusão do envelope exterior)
4. Paredes internas e instalações
5. Acabamentos e acessórios (acabamentos e equipamentos)

Cada marco deve ser verificado por um especialista técnico independente (normalmente um arquiteto ou engenheiro) antes da liberação do pagamento. Esse serviço normalmente custa €300-500 por inspeção, mas oferece proteção crucial.

Evite cronogramas de pagamento antecipados, onde mais de 30% é pago antes de um progresso significativo na construção. Análises recentes de desenvolvimentos problemáticos mostram que projetos que exigiam mais de 40% de antecedência apresentavam um risco 3,2 vezes maior de não conclusão.

Para empreendimentos maiores, solicite evidências de arranjos de financiamento de projetos. Incorporadoras com financiamento bancário seguro para todo o projeto apresentam menor risco do que aquelas que dependem principalmente de pagamentos do comprador para financiar a construção.

Especificações de Propriedade (Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos)

Este documento, que deve ser parte integrante do CPCV, detalha todos os materiais, acabamentos, acessórios e equipamentos que serão usados em sua propriedade.

O documento de especificações deve ser exaustivo, cobrindo:

• Elementos estruturais e materiais isolantes
• Acabamentos externos (materiais de fachada, janelas, portas)
• Acabamentos internos (pisos, revestimentos de parede, tetos)
• Especificações da cozinha (armários, bancadas, marcas e modelos de eletrodomésticos)
• Especificações do banheiro (utensílios sanitários, azulejos, acessórios)
• Instalações elétricas (número e localização das tomadas, luminárias)
• Sistemas hidráulicos (pressão da água, tipo de sistema de aquecimento)
• Sistemas HVAC (tipo, capacidade, classificação de eficiência energética)
• Recursos de casa inteligente (se aplicável)

A lei portuguesa de proteção ao consumidor exige que qualquer desvio dessas especificações seja de qualidade igual ou superior. No entanto, provar "qualidade igual" pode ser controverso, então quanto mais específico for o documento original, melhor você estará protegido.

Para personalizações, certifique-se de que desenhos técnicos detalhados e especificações de materiais estejam incluídos como anexos ao CPCV. Quaisquer promessas verbais devem ser documentadas por escrito e incorporadas ao contrato.

Casos judiciais recentes estabeleceram que o documento de especificações tem total força contratual. O Tribunal de Apelação de Lisboa decidiu em 2024 que mesmo pequenas desvios das especificações acordadas constituem violação contratual se afetarem o valor ou a funcionalidade do imóvel.

Licença de Utilização (Licença de Utilização)

Antes que a escritura final de compra (Escritura Pública de Compra e Venda) possa ser assinada e você possa ocupar legalmente o imóvel, o incorporador deve obter uma Licença de Utilização (Licença de Utilização) da Câmara Municipal local.

Esta licença confirma que a propriedade foi construída de acordo com os planos aprovados e atende a todos os requisitos legais para habitação. O processo envolve inspeções realizadas por autoridades municipais que verificam a conformidade com regulamentos de construção, padrões de segurança contra incêndio, requisitos de acessibilidade e parâmetros de eficiência energética.

O processo de solicitação normalmente leva de 20 a 30 dias após a conclusão da construção, embora atrasos sejam comuns em alguns municípios. Mudanças regulatórias recentes introduziram um mecanismo tácito de aprovação – se o município não responder em até 45 dias, a licença é considerada concedida, embora isso se aplique apenas em circunstâncias específicas.

Antes de prosseguir para a escritura final, seu advogado deve obter uma cópia desta licença e verificar sua autenticidade junto à autoridade emissora. O número da licença deve ser referenciado na escritura final.

Ocupar um imóvel sem uma Licença de Habitação válida é ilegal em Portugal e pode resultar em multas de €500-10.000. Além disso, propriedades sem essa licença não podem ser legalmente conectadas a concessionárias ou seguradas, criando problemas práticos significativos.

Aconselhamento Jurídico Independente

Isso não pode ser enfatizado o suficiente: é absolutamente essencial contratar seu próprio advogado independente, experiente em direito imobiliário português e, especificamente, em compras em planta, para representar seus interesses.

Seu advogado deve ser totalmente independente do incorporador e do corretor imobiliário. Ele deve ser um advogado português registrado com filiação à Ordem dos Advogados, que você pode verificar online.

Honorários legais para compras em planta geralmente variam de €2.000 a 5.000, dependendo do valor e da complexidade do imóvel. Isso representa aproximadamente 0,5-1% do valor do imóvel – um investimento modesto considerando a proteção que oferece.

As responsabilidades do seu advogado devem incluir:

• Realizando a devida diligência sobre o incorporador e o imóvel
• Verificação de todas as licenças e permissões
• Revisão e negociação do CPCV
• Validação de garantias bancárias
• Monitoramento do progresso da construção e conformidade
• Verificando a Licença de Habitação
• Representando você na última ação
• Garantir o registro correto da sua propriedade

Dados recentes da Associação Portuguesa de Advogados mostram que compradores que utilizam representação jurídica independente enfrentaram 82% menos problemas graves com compras fora de planta em comparação àqueles que dependem de advogados recomendados por incorporadores.

Lista de Captura e Transferência

Antes da entrega final e assinatura da Escritura, você (ou um profissional qualificado em seu nome) deve ter a oportunidade de inspecionar o imóvel concluído completamente.

A inspeção de snagging deve ser realizada metodicamente, verificando todos os aspectos da propriedade em relação ao documento de especificações. Serviços profissionais de captura estão disponíveis em Portugal, normalmente custando entre €300 e 600, dependendo do tamanho do imóvel.

A lista de defeitos resultante deve categorizar os problemas pela gravidade:

• Defeitos críticos que afetam habitabilidade ou segurança
• Defeitos significativos que afetam funcionalidade ou conforto
• Pequenos problemas estéticos

A legislação portuguesa oferece fortes proteções em relação a defeitos de construção. Os incorporadores são responsáveis por:

• Defeitos estruturais por 10 anos (garantia de solidez)
• Defeitos não estruturais por 5 anos (garantia de defeitos)
• Defeitos de equipamentos e aparelhos por 2 anos (garantia de equipamentos)

Certifique-se de que todos os problemas identificados estejam documentados com fotografias e descrições detalhadas. O desenvolvedor deve fornecer reconhecimento escrito da lista de snagging e se comprometer com um cronograma para as correções. Idealmente, defeitos significativos devem ser corrigidos antes da decisão final, com mecanismos de retenção financeira para quaisquer questões pendentes.

Escritura e Registro Final

Assim que todas as questões da lista de captura forem resolvidas e a Licença de Habitação estiver em vigor, você pode assinar a escritura final de compra e venda (Escritura Pública de Compra e Venda) junto ao Tabelião.

A Escritura é um documento legal formal assinado perante um notário português. Tanto o comprador quanto o vendedor devem estar presentes ou representados por alguém com procuração. O papel do notário é verificar a legalidade da transação, não proteger os interesses de qualquer das partes.

Antes da Escritura, seu advogado deve realizar as verificações finais, incluindo:

• Busca atualizada no registro predial (certidão do registo predial)
• Registro de propriedade no escritório de impostos (caderneta predial)
• Verificação de que a propriedade está livre de ônus
• Confirmação de que toda construção está devidamente licenciada
• Verificação de que a propriedade corresponde à sua descrição oficial

Após a assinatura, o imóvel deve ser registrado em seu nome na Conservatória do Registo Predial (Conservatória do Registo Predial) e no Serviço de Finanças. Esses registros são cruciais para estabelecer sua propriedade legal e devem ser concluídos rapidamente.

O registro permanente no Registro de Terras fornece prova definitiva de propriedade e deve ser obtido em até 30 dias após a escritura. A digitalização recente do processo de registro reduziu os tempos típicos de processamento para 5 a 10 dias úteis na maioria das áreas.

(Última Atenção: Navegar pelo processo de compra fora do plano exige diligência e suporte jurídico especializado. Seguindo essa lista de verificação e trabalhando com profissionais experientes, você pode reduzir significativamente os riscos e esperar aproveitar sua nova casa em Portugal.)

Para mais informações, entre em contato conosco pelo info@portugalproperty.com

Publicado em: Business / Miscellaneous / Property / Taxation