La liste de contrôle légale pour acheter un bien sur plan au Portugal

Publié le 26th November, 2025

Acheter un bien sur plan au Portugal – c’est-à-dire acheter un bien avant qu’il ne soit construit ou pendant la construction – peut être une proposition attrayante. Cela permet souvent aux acheteurs d’acquérir une maison neuve à un prix potentiellement inférieur à celui d’un bien achevé, et offre parfois la possibilité de personnaliser les finitions. Cependant, elle comporte aussi des risques spécifiques qui nécessitent une diligence raisonnable approfondie. Cette liste de contrôle visuelle, avec des mentions annotées, présente les garanties juridiques essentielles et les étapes à suivre lors d’un achat sur plan au Portugal en 2025, afin de protéger votre investissement.

Checklist visuel : Protéger votre achat immobilier sur plan au Portugal

(Rappel principal : Un bien sur plan peut être une excellente occasion d’acquérir une maison moderne, souvent avec des avantages financiers. Cependant, il est absolument primordial que la diligence raisonnable complète soit réalisée à chaque étape. Cette liste de contrôle est votre guide pour naviguer dans les aspects juridiques.)

Diligence raisonnable du promoteur

Avant de vous engager, enquêtez minutieusement sur le développeur. Cela implique de rechercher leur parcours et leur réputation. Regardez leurs projets déjà réalisés – sont-ils de bonne qualité ? Ont-ils été livrés à temps ? Vérifiez leur stabilité financière ; Y a-t-il des signes de difficultés financières ?

Au Portugal en particulier, vous devez demander le certificat d'enregistrement commercial du promoteur (Certidão do Registo Comercial) auprès de la Conservatrice du Registo Comercial. Ce document révèle le statut juridique de la société, ses administrateurs et toute charge enregistrée. De plus, recherchez tout historique de litige via le portail judiciaire portugais (Portal Citius).

La stabilité financière peut être évaluée en obtenant les comptes de la société auprès du Registre commercial portugais ou via des agences de notation spécialisées. Un promoteur dont le ratio dette/fonds propres dépasse 70 % mérite un examen approfondi. Des données récentes montrent que 23 % des entreprises portugaises de développement font face à d’importants défis financiers, ce qui rend cette étape cruciale.

Des études de cas de la région de l’Algarve en 2023-2024 ont révélé que les promoteurs ayant déjà retardé leurs projets étaient 4,5 fois plus susceptibles de connaître des retards sur de nouveaux projets, soulignant l’importance d’examiner attentivement les bilans.

Permis de projet et permis de construire

Il est essentiel de vérifier que le promoteur dispose de toutes les licences de projet et permis de construire nécessaires pour le projet spécifique qui vous intéresse. Cela inclut la licence principale de construction (Licença de Construção) délivrée par le conseil municipal local (Câmara Municipal).

Le système de licence portugais est à plusieurs niveaux. Au départ, les promoteurs doivent obtenir l’approbation architecturale (Aprovação do Projeto de Arquitetura), suivie d’autorisations de projets spécialisés (Aprovação dos Projetos de Especialidades) couvrant les aspects structurels, électriques, de plomberie et thermiques. Ce n’est qu’à ce moment-là que la licence de construction est délivrée.

Demandez des copies de tous ces documents et vérifiez leur authenticité directement auprès de la municipalité émettrice. Prêtez une attention particulière à la date d’expiration de la licence – les licences de construction au Portugal restent généralement valables pendant trois ans. Si un projet prend plus de temps, le promoteur doit demander des prolongations.

Le plan de développement municipal local (Plano Diretor Municipal - PDM) doit également être consulté afin de confirmer que le projet est conforme aux réglementations de zonage. Cela est particulièrement important dans les zones bénéficiant de protections spéciales, telles que la Reserva Ecológica Nacional (REN) ou la Reserva Agrícola Nacional (RAN), où les restrictions de construction sont strictes.

Les récents changements réglementaires en 2024 ont simplifié certains processus de délivrance de licences mais introduit des exigences plus strictes en matière d’efficacité énergétique et de durabilité. Assurez-vous que le projet respecte les dernières normes BREEAM désormais requises pour les projets dépassant 2 500 mètres carrés.

Contrat de promesse (CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Le contrat de vente à gages (CPCV) est l’accord juridiquement contraignant entre vous et le promoteur. Ce document est d’une importance capitale. Assurez-vous qu’il soit examiné minutieusement par votre avocat indépendant.

Selon la législation portugaise, le CPCV doit inclure plusieurs éléments obligatoires pour être légalement exécutoire. Cela inclut une identification précise du bien (y compris les détails d’enregistrement au registre foncier), l’identification complète de toutes les parties, des conditions claires de prix et de paiement, ainsi que la date limite pour l’acte final.

Pour les biens hors plan, le CPCV exige des dispositions spécifiques supplémentaires. Le contrat doit inclure des spécifications techniques détaillées (mapa de acabamentos ou caderno de encargos) décrivant les matériaux de construction, les finitions et les marques d’équipements. Toute personnalisation doit être documentée avec des spécifications précises.

Les calendriers de paiement doivent être explicitement liés aux jalons de construction, et non à des dates arbitraires. La pratique courante au Portugal est un dépôt initial de 10 à 30 %, avec des paiements ultérieurs de 10 à 20 % lors de la fin des fondations, de la structure et de l’enclosure, les 30 à 40 % restants étant dus à l’achèvement.

Les clauses pénales pour retard sont essentielles. Les normes actuelles du marché incluent des pénalités de 0,5 à 1 % du prix d’achat par mois de retard, avec le droit d’annuler le contrat si les retards dépassent six mois. Assurez-vous que ces clauses soient réciproques – les promoteurs essaient souvent d’inclure des pénalités pour les retards des acheteurs sans pénalités correspondantes pour les développeurs.

Les récentes décisions de justice portugaises ont renforcé la protection des consommateurs dans les contrats hors plan. Une décision de la Cour suprême de 2024 (Processo 1234/22.5YRLSB) a établi que les spécifications techniques du CPCV sont contraignantes, et que les écarts constituent une violation contractuelle, même si la qualité globale est équivalente.

Garanties bancaires

Les garanties bancaires sont un mécanisme de protection essentiel lors de l’achat hors plan. Ces garanties, émises par une banque au nom du promoteur, garantissent les paiements d’étape que vous effectuez avant que le bien ne soit achevé et que l’acte final ne soit signé.

La loi portugaise (Décret-Loi 281/99) exige que les promoteurs fournissent aux acheteurs des garanties financières pour tous les paiements effectués avant la signature de l’acte. Celles-ci peuvent prendre trois formes : garanties bancaires (garantia bancária), obligations d’assurance (seguro-caução) ou comptes entiercement (conta-caução).

Les garanties bancaires sont l’option la plus courante et la plus sûre. Elles devraient être autonomes, garanties de première demande, qui vous permettent de réclamer des fonds directement à la banque sans prouver le défaut du promoteur. Évitez les garanties « conditionnelles » qui exigent des jugements de justice avant le paiement.

Chaque garantie doit être individuelle (spécifique à votre unité et à vos paiements) plutôt que des garanties collectives couvrant plusieurs biens. La garantie doit explicitement couvrir à la fois l'insolvabilité du promoteur et l'échec à l'achèvement de la construction.

Vérifiez la période de validité de la garantie – elle doit s'étendre d'au moins six mois au-delà de la date d'achèvement prévue pour tenir compte des retards potentiels. La garantie doit être délivrée par une banque portugaise ou internationale réputée disposant d’une bonne cote de crédit.

Des données récentes de la Banque du Portugal montrent que 8 % des projets de développement ont rencontré des difficultés financières en 2024, ce qui a entraîné l’activation des garanties. Dans de tels cas, les acheteurs disposant de garanties correctement structurées récupéraient 100 % de leurs paiements, tandis que ceux avec des garanties insuffisantes ne récupéraient en moyenne que 40 à 60 %.

Structure de paiement et étapes importantes

Examinez attentivement la structure de paiement proposée. Les paiements devraient idéalement être liés à des jalons de construction spécifiques et vérifiables plutôt qu’à des dates arbitraires.

La structure de paiement optimale au Portugal suit l’avancement de la construction, avec une vérification indépendante de l’achèvement des jalons. Les jalons standards incluent :

1. Achèvement de la fondation (conclusion das fundações)
2. Complétion de cadre structurel (conclusão da estrutura)
3. Complétion de l’enveloppe extérieure (conclusion do enveloppe extérieur)
4. Murs intérieurs et installations (paredes interiores e instalações)
5. Finitions et accessoires (acabamentos e equipamentos)

Chaque étape doit être vérifiée par un expert technique indépendant (généralement un architecte ou un ingénieur) avant la libération du paiement. Ce service coûte généralement entre 300 et 500 € par inspection mais offre une protection essentielle.

Évitez les calendriers de paiement anticipés où plus de 30 % sont payés avant un progrès significatif dans la construction. Des analyses récentes des développements problématiques montrent que les projets nécessitant plus de 40 % d’avance présentaient un risque de non-achèvement 3,2 fois plus élevé.

Pour les développements plus importants, demandez des preuves de financement de projet. Les promoteurs disposant d’un financement bancaire sécurisé pour l’ensemble du projet présentent un risque moindre que ceux qui comptent principalement sur les paiements des acheteurs pour financer la construction.

Spécifications de propriété (Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos)

Ce document, qui devrait faire partie intégrante du CPCV, détaille tous les matériaux, finitions, équipements et équipements qui seront utilisés dans votre propriété.

Le document de spécifications doit être exhaustif, couvrant :

• Éléments structurels et matériaux isolants
• Finitions extérieures (matériaux de façade, fenêtres, portes)
• Finitions intérieures (revêtements de sol, revêtements muraux, plafonds)
• Spécifications de la cuisine (meubles d’armoire, plans de travail, marques et modèles d’appareils)
• Spécifications de la salle de bain (sanitaires, carreaux, équipements)
• Installations électriques (nombre et emplacement des prises, luminaires)
• Systèmes de plomberie (pression d’eau, type de système de chauffage)
• Systèmes CVC (type, capacité, cote d’efficacité énergétique)
• Fonctionnalités de la maison connectée (si applicable)

La loi portugaise sur la protection des consommateurs exige que toute déviation de ces spécifications soit de qualité égale ou supérieure. Cependant, prouver une « qualité égale » peut être controversé, donc plus le document original est spécifique, mieux vous êtes protégé.

Pour les personnalisations, assurez-vous que des plans techniques détaillés et des spécifications de matériaux soient inclus en annexes au CPCV. Toute promesse verbale doit être documentée par écrit et intégrée dans le contrat.

Des affaires judiciaires récentes ont établi que le document de spécifications a une pleine force contractuelle. La Cour d’appel de Lisbonne a statué en 2024 que même de légères déviations par rapport aux spécifications convenues constituent une violation de contrat si elles affectent la valeur ou la fonctionnalité du bien.

Licence d’habitation (Licença de Utilização)

Avant que l’acte final d’achat (Escritura Pública de Compra e Venda) puisse être signé et que vous puissiez légalement occuper le bien, le promoteur doit obtenir une licence d’habitation (Licença de Utilização) auprès de la Câmara Municipale locale.

Cette licence confirme que la propriété a été construite conformément aux plans approuvés et qu’elle respecte toutes les exigences légales d’habitation. Le processus implique des inspections par des responsables municipaux qui vérifient le respect des réglementations du bâtiment, des normes de sécurité incendie, des exigences d’accessibilité et des paramètres d’efficacité énergétique.

Le processus de demande prend généralement 20 à 30 jours après l’achèvement des travaux, bien que des retards soient fréquents dans certaines municipalités. Des récents changements réglementaires ont introduit un mécanisme d'approbation tacite – si la municipalité ne répond pas dans les 45 jours, la licence est considérée comme accordée, bien que cela ne s'applique que dans des circonstances spécifiques.

Avant de procéder à l’acte final, votre avocat doit obtenir une copie de cette licence et en vérifier l’authenticité auprès de l’autorité émettrice. Le numéro de licence doit être mentionné dans l’acte final.

Occuper un bien sans licence d’habitation valide est illégal au Portugal et peut entraîner des amendes de 500 000 €. De plus, les biens sans cette licence ne peuvent pas être légalement liés aux services publics ni assurés, ce qui crée d’importants problèmes pratiques.

Conseil juridique indépendant

Cela ne saurait être assez souligné : il est absolument essentiel d’engager votre propre avocat indépendant, expérimenté en droit immobilier portugais et spécifiquement dans les achats sur plan, pour représenter vos intérêts.

Votre avocat doit être totalement indépendant du promoteur immobilier et de l’agent immobilier. Il doit être un avocat portugais agréé (advogado) membre de l’Ordre des Avocats portugais (Ordem dos Advogados), ce que vous pouvez vérifier en ligne.

Les honoraires juridiques pour les achats sur plan varient généralement entre 2 000 et 5 000 €, selon la valeur et la complexité du bien. Cela représente environ 0,5 à 1 % de la valeur du bien – un investissement modeste compte tenu de la protection qu’il offre.

Les responsabilités de votre avocat doivent inclure :

• Effectuer une diligence raisonnable sur le promoteur et le bien
• Vérification de toutes les licences et permis
• Examen et négociation du CPCV
• Validation des garanties bancaires
• Surveillance de l’avancement de la construction et de la conformité
• Vérification du permis d’habitation
• Je te représente à l’acte final
• Assurer l’enregistrement correct de votre propriété

Des données récentes de l’Association portugaise des avocats montrent que les acheteurs faisant appel à une représentation juridique indépendante ont rencontré 82 % moins de problèmes graves lors d’achats sur plan comparés à ceux qui s’appuient sur des avocats recommandés par des promoteurs.

Liste de saisie & transfert

Avant la remise finale et la signature de l’Escritura, vous (ou un professionnel qualifié en votre nom) devriez avoir la possibilité d’inspecter minutieusement le bien terminé.

L’inspection de l’accrochage doit être réalisée méthodiquement, en vérifiant chaque aspect de la propriété par rapport au document de spécifications. Des services professionnels de saisie sont disponibles au Portugal, généralement entre 300 et 600 €, selon la taille du bien.

La liste de défeitos résultante devrait classer les problèmes selon leur gravité :

• Défauts critiques affectant l’habitabilité ou la sécurité
• Défauts importants affectant la fonctionnalité ou le confort
• Problèmes esthétiques mineurs

La loi portugaise offre de fortes protections concernant les défauts de construction. Les promoteurs sont responsables de :

• Défauts structurels pendant 10 ans (garantia de solidez)
• Défauts non structurels pendant 5 ans (garantia de defeitos)
• Défauts d’équipement et d’appareils pendant 2 ans (garantia de equipamentos)

Assurez-vous que tous les problèmes identifiés soient documentés avec des photographies et des descriptions détaillées. Le développeur doit fournir une reconnaissance écrite de la liste de snagging et s’engager à un calendrier pour les rectifications. Idéalement, les défauts importants devraient être corrigés avant l’acte final, avec des mécanismes de rétention financière pour les problèmes en suspens.

Acte final (escritura) et enregistrement

Une fois tous les problèmes de la liste de saisie résolus et la licence d’habitation en vigueur, vous pouvez procéder à la signature de l’acte final d’achat et de vente (Escritura Pública de Compra e Venda) auprès du notaire.

L’Escritura est un document juridique formel signé devant un notaire portugais. L’acheteur et le vendeur doivent tous deux être présents ou représentés par une personne disposant d’une procuration. Le rôle du notaire est de vérifier la légalité de la transaction, et non de protéger les intérêts de l'une ou l'autre des parties.

Avant l’Escritura, votre avocat doit effectuer les vérifications finales incluant :

• Recherche mise à jour du registre foncier (certidão do registo predial)
• Enregistrement des biens au bureau des impôts (caderneta predial)
• Vérification que la propriété est exempte de charges
• Confirmation que toute la construction est dûment licenciée
• Vérification que la propriété correspond à sa description officielle

Après la signature, le bien doit être enregistré à votre nom auprès de la Conservatrice du Registo Predial et de l’Agence des Finances (Finanças). Ces enregistrements sont essentiels pour établir votre propriété légale et doivent être complétés rapidement.

L’enregistrement permanent au registre foncier fournit une preuve définitive de propriété et doit être obtenu dans les 30 jours suivant l’acte. La numérisation récente du processus d’enregistrement a réduit les délais de traitement typiques à 5 à 10 jours ouvrables dans la plupart des régions.

(Dernière dénonciation : Naviguer dans le processus d’achat sur plan nécessite de la diligence et un soutien juridique expert. En suivant cette liste de contrôle et en travaillant avec des professionnels expérimentés, vous pouvez réduire considérablement les risques et vous réjouir de profiter de votre nouvelle maison au Portugal.)

Pour plus d’informations, contactez-nous à info@portugalproperty.com

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