Юридический чек-лист для покупки недвижимости вне плана в Португалии

Опубликован в 26th November, 2025

Покупка недвижимости вне плана в Португалии — то есть покупка недвижимости до её строительства или во время строительства — может быть привлекательным предложением. Часто это позволяет покупателям приобрести совершенно новый дом по потенциально более низкой цене, чем готовая недвижимость, а иногда — возможность индивидуализировать отделку. Однако она также несёт уникальные риски, требующие тщательной проверки. Этот визуальный чек-лист с аннотированными упоминаниями описывает основные юридические меры защиты и шаги, которые необходимо предпринять при рассмотрении покупки вне плана в Португалии в 2025 году, обеспечивая защиту ваших инвестиций.

Визуальный контрольный список: Как защитить покупку недвижимости вне плана в Португалии

(Главный отзыв: Недвижимость вне плана может стать отличной возможностью получить современный дом, часто с финансовыми преимуществами. Однако крайне важно, чтобы на каждом этапе проводилась всесторонняя проверка должной проверки. Этот чек-лист — ваше руководство по разбору юридических вопросов.)

Застройщик Должная Осмотрительность

Прежде чем что-либо предпринимать, тщательно изучите разработчика. Это включает изучение их послужного списка и репутации. Ознакомьтесь с их ранее завершёнными проектами — они качественные? Их доставили вовремя? Проверьте их финансовую стабильность; Есть ли признаки финансовых трудностей?

В частности, в Португалии следует запросить коммерческое свидетельство регистрации застройщика (Certidão do Registo Comercial) в Коммерческом реестре (Conservatória do Registo Comercial). Этот документ раскрывает юридический статус компании, её директоров и любые зарегистрированные обременения. Кроме того, ищите историю судебных разбирательств через португальский судебный портал (Portal Citius).

Финансовую стабильность можно оценить, получив счета компании из Португальского коммерческого реестра или через специализированные рейтинговые агентства. Застройщик с соотношением долга к собственному капиталу более 70% требует дополнительного внимания. Последние данные показывают, что 23% португальских девелоперских компаний сталкиваются с серьезными финансовыми трудностями, что делает этот шаг крайне важным.

Кейс-стади из региона Алгарве в 2023–2024 годах показали, что застройщики с предыдущими задержками проектов в 4,5 раза чаще сталкивались с задержками при новых проектах, что подчёркивает важность тщательного изучения прошлых результатов.

Лицензии на проекты и разрешения на строительство

Очень важно убедиться, что у застройщика есть все необходимые лицензии на проект и разрешения на строительство конкретного проекта, который вас интересует. Это включает основную строительную лицензию (Licença de Construção), выданную местным муниципальным советом (Câmara Municipal).

Португальская система лицензирования многослойна. Изначально застройщики должны получить архитектурное одобрение (Aprovação do Projeto de Arquitetura), затем специализированные проекты (Aprovação dos Projetos de Especialidades), охватывающие конструктивные, электрические, сантехнические и тепловые аспекты. Только после этого выдаётся строительная лицензия.

Запросите копии всех этих документов и напрямую проверьте их подлинность у муниципалитета, выдающего его. Особое внимание уделяйте сроку действия лицензии — строительные лицензии в Португалии обычно действуют три года. Если проект займёт больше времени, застройщик должен подать заявку на продление.

Также следует проконсультироваться с местным муниципальным планом развития (Plano Diretor Municipal - PDM), чтобы убедиться, что проект соответствует нормативам зонирования. Это особенно важно в районах с особой защитой, таких как Национальная экономическая резервация (REN) или Национальная резервация (RAN), где строго ограничиваются строительные ограничения.

Недавние изменения в регулировании 2024 года упростили некоторые процессы лицензирования, но ввели более строгие требования к энергоэффективности и устойчивому развитию. Убедиться, что проект соответствует последним стандартам BREEAM, которые сейчас требуются для застроек площадью более 2 500 квадратных метров.

Promissory Contract (CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Договор купли-продажи (CPCV) — это юридически обязательное соглашение между вами и застройщиком. Этот документ имеет первостепенное значение. Убедитесь, что его тщательно проверяет ваш независимый юрист.

Согласно португальскому законодательству, CPCV должен включать несколько обязательных элементов для юридического исполнения. К ним относятся точная идентификация имущества (включая регистрационные данные в Земельном реестре), полная идентификация всех сторон, чёткие условия цены и оплаты, а также срок окончательного акта.

Для внеплановых объектов CPCV требует дополнительных конкретных положений. Контракт должен содержать подробные технические спецификации (mapa de acabamentos или caderno de encargos), описывающие строительные материалы, отделку и бренды оборудования. Любые настройки должны быть задокументированы с точными спецификациями.

Графики оплаты должны быть явно связаны с этапами строительства, а не с произвольными датами. Стандартная практика в Португалии — первоначальный депозит 10-30%, с последующим выплатами 10-20% на этапах завершения фундамента, завершения конструкции и ограждения, а последние 30-40% должны быть после завершения.

Оговорки о штрафах за задержки необходимы. Текущие рыночные стандарты включают штрафы в размере 0,5-1% от цены покупки за месяц задержки, а также право на расторжение контракта, если задержки превышают шесть месяцев. Убедитесь, что эти положения взаимны — застройщики часто стараются вводить штрафы за задержки покупателя без соответствующих штрафов для застройщиков.

Недавние судебные решения Португалии усилили защиту потребителей в контрактах вне плана. Решение Верховного суда 2024 года (Процессо 1234/22.5YRLSB) установило, что технические спецификации CPCV являются обязательными, а отклонения представляют собой нарушение договора, даже если общее качество эквивалентно.

Банковские гарантии

Банковские гарантии — важный механизм защиты при покупке оф-плана. Эти гарантии, выданные банком от имени застройщика, обеспечивают поэтапные платежи, которые вы вносите до завершения строительства и подписания окончательного акта.

Португальское законодательство (Декрет-Закон 281/99) требует от застройщиков предоставлять покупателям финансовые гарантии на все платежи, сделанные до заключения акта. Они могут иметь три формы: банковские гарантии (garantia bancária), страховые облигации (seguro-caução) или эскроу-счета (conta-caução).

Банковские гарантии — самый распространённый и надёжный вариант. Это должны быть автономные гарантии с первым требованием, позволяющие получать средства напрямую из банка без доказательства дефолта застройщика. Избегайте «условных» гарантий, требующих судебных решений до выплаты.

Каждая гарантия должна быть индивидуальной (специфичной для вашей квартиры и платежей), а не коллективными гарантиями, охватывающими несколько объектов. Гарантия должна явно охватывать как несостоятельность застройщика, так и неспособность завершить строительство.

Проверьте срок действия гарантии — она должна продлиться как минимум на шесть месяцев после запланированной даты завершения, чтобы учесть возможные задержки. Гарантия должна быть выдана уважаемым португальским или международным банком с высоким кредитным рейтингом.

Последние данные Банка Португалии показывают, что 8% проектов развития столкнулись с финансовыми трудностями в 2024 году, что привело к активации гарантий. В таких случаях покупатели с правильно структурированными гарантиями получали 100% своих платежей, тогда как те, у кого были недостаточно гарантии, в среднем получали только 40-60%.

Структура оплаты и этапы

Внимательно изучите предлагаемую структуру оплаты. Выплаты в идеале должны быть привязаны к конкретным, проверяемым этапам строительства, а не к произвольным датам.

Оптимальная структура оплаты в Португалии зависит от прогресса строительства с независимой проверкой завершения этапов. Стандартные этапы включают:

1. Foundation completion (conclusão das fundações)
2. Завершение конструктивного каркаса (conclusão da estrutura)
3. External envelope compelition (conclusão do envelope exterior)
4. Внутренние стены и инсталляции (paredes interiores e instalações)
5. Отделка и приспособления (acabamentos e equipamentos)

Каждый этап должен быть проверен независимым техническим экспертом (обычно архитектором или инженером) до выплаты. Эта услуга обычно стоит от 300 до 500 евро за одну проверку, но обеспечивает важную защиту.

Избегайте графиков оплаты с предварительным доходом, когда более 30% оплачивается до значительного строительного процесса. Недавний анализ проблемных проектов показывает, что проекты, требующие более 40% с первоначального срока, имели в 3,2 раза выше риск незавершения.

Для крупных проектов запросите доказательства соглашения о финансировании проектов. Застройщики с надёжным банковским финансированием для всего проекта представляют меньший риск, чем те, кто в основном полагается на выплаты покупателей для финансирования строительства.

Характеристики недвижимости (Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos)

Этот документ, который должен быть неотъемлемой частью CPCV, содержит подробное описание всех материалов, отделок, оборудования и оборудования, которые будут использоваться в вашей собственности.

Технический документ должен быть исчерпывающим и охватывать:

• Конструктивные элементы и утеплительные материалы
• Внешняя отделка (материалы фасада, окна, двери)
• Внутренние отделки (полы, настенные покрытия, потолки)
• Технические характеристики кухни (шкафы, столешницы, бренды и модели бытовой техники)
• Технические характеристики ванной комнаты (санитарные изделия, плитка, сантехника)
• Электрические установки (количество и расположение розеток, светильников)
• Сантехнические системы (давление воды, тип системы отопления)
• Системы ОВК (тип, производительность, показатель энергоэффективности)
• Функции умного дома (если применимы)

Португальское законодательство о защите прав потребителей требует, чтобы любые отклонения от этих спецификаций были равного или превосходящего качества. Однако доказательство «равного качества» может быть спорным, поэтому чем конкретнее оригинальный документ, тем лучше вы защищены.

Для кастомизации убедитесь, что подробные технические чертежи и спецификации материалов включены в приложения к CPCV. Любые устные обещания должны быть задокументированы письменно и включены в контракт.

Недавние судебные процессы показали, что технический документ имеет полную договорную силу. В 2024 году Апелляционный суд Лиссабона постановил, что даже незначительные отклонения от согласованных спецификаций считаются нарушением контракта, если они влияют на стоимость или функциональность недвижимости.

Habitation License (Licença de Utilização)

Прежде чем окончательный акт купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) будет подписан и вы сможете легально занять территорию, застройщик должен получить лицензию на проживание (Licença de Utilização) от местного муниципалитета Камара.

Эта лицензия подтверждает, что объект построен в соответствии с утверждёнными планами и соответствует всем юридическим требованиям для проживания. Процесс включает инспекции муниципальными чиновниками, которые проверяют соответствие строительным нормам, стандартам пожарной безопасности, требованиям к доступности и параметрам энергоэффективности.

Процесс подачи заявки обычно занимает 20-30 дней после завершения строительства, хотя задержки случаются в некоторых муниципалитетах. Недавние изменения регулирования ввели механизм молчаливого одобрения — если муниципалитет не отвечает в течение 45 дней, лицензия считается выданной, хотя это применяется только в определённых случаях.

Перед переходом к окончательному акту вашего адвоката следует получить копию этой лицензии и подтвердить её подлинность у выдающего органа. Номер лицензии должен быть указан в окончательном документе.

Проживание на территории без действующей лицензии на проживание незаконно в Португалии и может повлечь за собой штрафы от €500 до 10 000. Кроме того, объекты без этой лицензии не могут быть легально подключены к коммунальным услугам или застрахованы, что создаёт серьёзные практические проблемы.

Независимая юридическая консультация

Это невозможно не подчеркнуть: абсолютно необходимо нанять собственного независимого юриста, опытного в португальском праве недвижимости и особенно в неплановых покупках, чтобы представлять ваши интересы.

Ваш адвокат должен быть полностью независимым от застройщика и агента по недвижимости. Он должен быть зарегистрированным португальским юристом (advogado) и членом Португальской ассоциации адвокатов (Ordem dos Advogados), что можно проверить онлайн.

Юридические гонорары за покупки вне плана обычно варьируются от €2,000–5,000 в зависимости от стоимости и сложности недвижимости. Это составляет примерно 0,5–1% от стоимости недвижимости — скромное вложение, учитывая предоставляемую им защиту.

Обязанности вашего адвоката должны включать:

• Проведение должной проверки застройщика и объекта недвижимости
• Проверка всех лицензий и разрешений
• Пересмотр и переговоры по CPCV
• Валидация банковских гарантий
• Мониторинг хода строительства и соблюдения требований
• Проверка лицензии на проживание
• Представлять тебя при последнем деле
• Обеспечение правильной регистрации вашего права собственности

Недавние данные Португальской ассоциации юристов показывают, что покупатели, использующие независимое юридическое представительство, столкнулись на 82% меньше серьёзных проблем при покупках вне плана по сравнению с теми, кто полагался на юристов, рекомендованных застройщиками.

Список неудач и передача

Перед окончательной передачей и подписанием Escritura вы (или квалифицированный специалист от вашего имени) должны иметь возможность тщательно осмотреть готовую недвижимость.

Проверка на зацепки должна проводиться методично, проверяя каждый аспект недвижимости в соответствии с техническими характеристиками. В Португалии доступны профессиональные услуги по подбору, обычно стоимость от €300 до 600 в зависимости от размера недвижимости.

Полученный список препятствий (lista de defeitos) должен классифицировать проблемы по серьёзности:

• Критические дефекты, влияющие на обитаемость или безопасность
• Значительные дефекты, влияющие на функциональность или комфорт
• Незначительные косметические проблемы

Португальское законодательство предоставляет строгую защиту в отношении строительных дефектов. Разработчики несут ответственность за:

• Структурные дефекты за 10 лет (garantia de solidez)
• Неструктурные дефекты на 5 лет (garantia de defeitos)
• Дефекты оборудования и бытовой техники на протяжении 2 лет (garantia de equipamentos)

Убедитесь, что все выявленные проблемы задокументированы фотографиями и подробными описаниями. Разработчик должен предоставить письменное подтверждение списка неудач и определить сроки исправлений. В идеале значительные дефекты должны быть устранены до заключения окончательного акта, а финансовые механизмы удержания для любых нерешённых вопросов.

Окончательный акт собственности (Escritura) и регистрация

После того как все вопросы из списка затруднений будут решены и получена лицензия на проживание, вы можете подписать окончательный договор купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) у нотариуса.

Эскритура — это официальный юридический документ, составляемый перед португальским нотариусом. И покупатель, и продавец должны присутствовать или представлять лицо с доверенностью. Роль нотариуса — проверять законность сделки, а не защищать интересы одной из сторон.

Перед оформлением Escritura ваш адвокат должен провести финальные проверки, включая:

• Updated land registry search (certidão do registo predial)
• Регистрация недвижимости в налоговой службе (caderneta predial)
• Проверка того, что недвижимость свободна от обременений
• Подтверждение, что все строительные работы имеют надлежащую лицензию
• Проверка соответствия объекта своему официальному описанию

После подписания имущество должно быть зарегистрировано на ваше имя в Земельном реестре (Conservatória do Registo Predial) и Налоговом управлении (Finanças). Эти регистрации крайне важны для установления вашего юридического права собственности и должны быть выполнены своевременно.

Постоянная регистрация в Земельном реестре обеспечивает окончательное подтверждение права собственности и должна быть получена в течение 30 дней после момента оформления акта. Недавняя цифровизация процесса регистрации сократила обычные сроки обработки до 5-10 рабочих дней в большинстве районов.

(Заключительный вызов: Навигация в процессе покупки вне плана требует тщательности и профессиональной юридической поддержки. Следуя этому списку и работая с опытными специалистами, вы сможете значительно снизить риски и с нетерпением ждать нового дома в Португалии.)

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Miscellaneous / Property / Taxation