Die rechtliche Checkliste für den Kauf einer Immobilie außerhalb des Plans in Portugal

Veröffentlicht am 26th November, 2025

Der Kauf einer Immobilie im Off-Plan in Portugal – also der Kauf einer Immobilie, bevor sie gebaut wurde oder während des Baus – kann eine attraktive Angelegenheit sein. Sie ermöglicht es Käufern oft, ein brandneues Haus zu einem potenziell niedrigeren Preis als eine fertige Immobilie zu erwerben, und bietet manchmal die Möglichkeit, die Oberflächen individuell anzupassen. Es birgt jedoch auch besondere Risiken, die gründliche Sorgfaltspflicht erfordern. Diese visuelle Checkliste mit annotierten Callouts beschreibt die wesentlichen rechtlichen Schutzmaßnahmen und Schritte, die Sie bei der Erwägung eines Off-Plan-Kaufs in Portugal im Jahr 2025 unternehmen sollten, um Ihre Investition zu schützen.

Visuelle Checkliste: Schutz Ihres Off-Plan-Immobilienkaufs in Portugal

(Haupthinweis: Eine Off-Plan-Immobilie kann eine großartige Gelegenheit sein, ein modernes Zuhause zu sichern, oft mit finanziellen Vorteilen. Es ist jedoch absolut von größter Bedeutung, dass in jeder Phase eine umfassende Due Diligence durchgeführt wird. Diese Checkliste ist Ihr Leitfaden, um die rechtlichen Aspekte zu bewältigen.)

Entwickler-Due Diligence

Bevor Sie sich auf etwas festlegen, sollten Sie den Entwickler gründlich untersuchen. Dies beinhaltet die Recherche ihrer Erfolgsbilanz und ihres Rufs. Schauen Sie sich ihre bereits abgeschlossenen Projekte an – sind sie von guter Qualität? Wurden sie pünktlich geliefert? Überprüfen Sie ihre finanzielle Stabilität; Gibt es Anzeichen für finanzielle Belastungen?

Speziell in Portugal sollten Sie die gewerbliche Registrierungsurkunde des Entwicklers (Certidão do Registo Comercial) beim Handelsregister (Conservatória do Registo Comercial) anfordern. Dieses Dokument offenbart den rechtlichen Status des Unternehmens, die Direktoren und etwaige registrierte Belastungen. Zusätzlich suchen Sie über das portugiesische Gerichtsportal (Portal Citius) nach jeglicher Prozesshistorie.

Die finanzielle Stabilität kann durch die Abholung der Unternehmenskonten aus dem portugiesischen Handelsregister oder über spezialisierte Ratingagenturen bewertet werden. Ein Entwickler mit einem Verschuldungsgrad von über 70 % verdient eine zusätzliche Prüfung. Aktuelle Daten zeigen, dass 23 % der portugiesischen Entwicklungsunternehmen mit erheblichen finanziellen Herausforderungen konfrontiert sind, was diesen Schritt entscheidend macht.

Fallstudien aus der Algarve-Region in den Jahren 2023-2024 zeigten, dass Entwickler mit früheren Projektverzögerungen 4,5-mal häufiger Verzögerungen bei neuen Projekten erlebten, was die Bedeutung einer gründlichen Überprüfung von Erfolgsbilanzen unterstreicht.

Projektlizenzen & Baugenehmigungen

Entscheidend ist, dass Sie sicherstellen, dass der Entwickler alle notwendigen Projektlizenzen und Baugenehmigungen für die jeweilige Entwicklung vorliegt, an der Sie interessiert sind. Dazu gehört die Hauptbaugenehmigung (Licença de Construção), die vom örtlichen Gemeinderat (Câmara Municipal) ausgestellt wurde.

Das portugiesische Lizenzsystem ist mehrschichtig. Zunächst müssen Entwickler eine architektonische Genehmigung (Aprovação do Projeto de Arquitetura) einholen, gefolgt von Spezialprojekt-Genehmigungen (Aprovação dos Projetos de Especialidades), die strukturelle, elektrische, sanitäre und thermische Aspekte abdecken. Erst dann wird die Baugenehmigung erteilt.

Fordern Sie Kopien aller dieser Dokumente an und überprüfen Sie deren Echtheit direkt bei der ausstellenden Gemeinde. Achten Sie besonders auf das Ablaufdatum der Lizenz – Baugenehmigungen in Portugal bleiben in der Regel drei Jahre gültig. Wenn ein Projekt länger dauert, muss der Entwickler Verlängerungen beantragen.

Der lokale kommunale Entwicklungsplan (Plano Diretor Municipal - PDM) sollte ebenfalls konsultiert werden, um zu bestätigen, dass das Projekt mit den Bebauungsvorschriften übereinstimmt. Dies ist besonders wichtig in Gebieten mit besonderen Schutzmaßnahmen, wie der Reserva Ecológica Nacional (REN) oder der Reserva Agrícola Nacional (RAN), wo die Bauvorschriften streng sind.

Jüngste regulatorische Änderungen im Jahr 2024 haben einige Lizenzierungsprozesse vereinfacht, aber strengere Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit eingeführt. Stellen Sie sicher, dass das Projekt den aktuellen BREEAM-Standards entspricht, die derzeit für Bauprojekte über 2.500 Quadratmeter erforderlich sind.

Promissory Contract (CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Der Kaufvertrag (CPCV) ist die rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Entwickler. Dieses Dokument ist von größter Bedeutung. Stellen Sie sicher, dass Sie von Ihrem unabhängigen Anwalt sorgfältig geprüft werden.

Nach portugiesischem Recht muss das CPCV mehrere verbindliche Elemente enthalten, um rechtlich durchsetzbar zu sein. Dazu gehören eine genaue Identifikation der Immobilie (einschließlich Registrierungsdaten im Grundbuch), vollständige Identifikation aller Parteien, klare Preis- und Zahlungsbedingungen sowie die Frist für die endgültige Urkunde.

Für Off-Plan-Immobilien verlangt das CPCV zusätzliche spezifische Bestimmungen. Der Vertrag muss detaillierte technische Spezifikationen (mapa de acabamentos oder caderno de encargos) enthalten, die Baumaterialien, Oberflächen und Ausrüstungsmarken beschreiben. Alle Anpassungen müssen mit präzisen Spezifikationen dokumentiert werden.

Zahlungspläne sollten explizit mit Baumeilensteinen verknüpft werden, nicht an willkürliche Daten. Die übliche Praxis in Portugal ist eine Anfangskaution von 10–30 %, mit anschließenden Zahlungen von 10–20 % bei Fertigstellung des Fundaments, Fertigstellung der Struktur und der Einfriedung, wobei die letzten 30–40 % bei Fertigstellung fällig sind.

Strafklauseln für Verzögerungen sind unerlässlich. Die aktuellen Marktstandards beinhalten Strafen von 0,5–1 % des Kaufpreises pro Monat Verzögerung, mit dem Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn die Verzögerungen mehr als sechs Monate dauern. Stellen Sie sicher, dass diese Klauseln gegenseitig gelten – Entwickler versuchen oft, Strafen für Käuferverzögerungen einzuführen, ohne entsprechende Entwicklerstrafen.

Jüngste portugiesische Gerichtsurteile haben den Verbraucherschutz bei Off-Plan-Verträgen gestärkt. Eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs von 2024 (Processo 1234/22.5YRLSB) stellte fest, dass technische Spezifikationen im CPCV bindend sind und Abweichungen eine Vertragsverletzung darstellen, selbst wenn die Gesamtqualität gleichwertig ist.

Bankgarantien

Bankgarantien sind ein wichtiger Schutzmechanismus beim Kauf außerhalb des Tarifs. Diese Garantien, die von einer Bank im Namen des Bauträgers ausgestellt werden, sichern die Stufenzahlungen, die Sie leisten, bevor die Immobilie fertiggestellt ist und die endgültige Urkunde unterzeichnet wird.

Das portugiesische Recht (Dekret-Gesetz 281/99) verpflichtet Entwickler, den Käufern finanzielle Garantien für alle vor der Urkundenausübung geleisteten Zahlungen zu stellen. Diese können drei Formen annehmen: Bankgarantien (garantia bancária), Versicherungsanleihen (seguro-caução) oder Treuhandkonten (conta-caução).

Bankgarantien sind die gebräuchlichste und sicherste Option. Es sollten autonome, First-Demand-Garantien sein, die es dir erlauben, Mittel direkt von der Bank abzufordern, ohne einen Zahlungsausfall des Entwicklers nachzuweisen. Vermeiden Sie "bedingte" Garantien, die vor der Zahlung Gerichtsentscheidungen erfordern.

Jede Bürgschaft sollte individuell sein (spezifisch für Ihre Einheit und Zahlungen) und nicht für Kollektivbürgen, die mehrere Immobilien abdecken. Die Garantie muss ausdrücklich sowohl die Insolvenz des Entwicklers als auch das Scheitern der Fertigstellung des Baus abdecken.

Überprüfen Sie die Gültigkeitsdauer der Garantie – sie sollte mindestens sechs Monate über das geplante Fertigstellungsdatum hinaus verlängert werden, um mögliche Verzögerungen zu berücksichtigen. Die Garantie sollte von einer renommierten portugiesischen oder internationalen Bank mit starker Kreditwürdigkeit ausgestellt werden.

Aktuelle Daten der Bank de Portugal zeigen, dass 8 % der Entwicklungsprojekte im Jahr 2024 finanzielle Schwierigkeiten hatten, was zu Garantieaktivierungen führte. In solchen Fällen haben Käufer mit richtig strukturierten Garantien 100 % ihrer Zahlungen zurückgeholt, während Käufer mit unzureichenden Garantien im Durchschnitt nur 40–60 % zurückgeholt haben.

Zahlungsstruktur & Meilensteine

Prüfen Sie die vorgeschlagene Zahlungsstruktur sorgfältig. Zahlungen sollten idealerweise an spezifische, überprüfbare Bau-Meilensteine gekoppelt sein und nicht an willkürliche Termine.

Die optimale Zahlungsstruktur in Portugal folgt dem Baufortschritt, mit unabhängiger Überprüfung der Meilenstein-Fertigstellung. Standardmeilensteine sind:

1. Fertigstellung der Stiftung (conclusão das fundações)
2. Structural frame completion (conclusão da estrutura)
3. Externe Hüllkurvenvervollständigung (conclusão do envelope exterior)
4. Innenwände und Installationen (paredes interiores e instalações)
5. Oberflächen und Armaturen (acabamentos e equipamentos)

Jeder Meilenstein sollte von einem unabhängigen technischen Experten (in der Regel einem Architekten oder Ingenieur) überprüft werden, bevor die Zahlung freigegeben wird. Dieser Service kostet in der Regel 300–500 € pro Inspektion, bietet jedoch entscheidenden Schutz.

Vermeiden Sie vorab belastete Zahlungspläne, bei denen mehr als 30 % vor größerem Baufortschritt gezahlt werden. Jüngste Analysen problematischer Entwicklungen zeigen, dass Projekte, die mehr als 40 % im Voraus benötigen, ein 3,2-fach höheres Risiko einer Nichtfertigstellung hatten.

Für größere Entwicklungen fordern Sie Nachweise über Projektfinanzierungsvereinbarungen an. Bauträger mit sicherer Bankfinanzierung für das gesamte Projekt stellen ein geringeres Risiko dar als solche, die hauptsächlich auf Käuferzahlungen zur Finanzierung des Baus angewiesen sind.

Immobilienspezifikationen (Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos)

Dieses Dokument, das ein integraler Bestandteil des CPCV sein sollte, beschreibt alle Materialien, Oberflächen, Armaturen und Geräte, die in Ihrer Immobilie verwendet werden.

Das Spezifikationsdokument sollte umfassend sein und Folgendes abdecken:

• Strukturelle Elemente und Dämmmaterialien
• Äußere Oberflächen (Fassadenmaterialien, Fenster, Türen)
• Innenverkleidungen (Böden, Wandverkleidungen, Decken)
• Küchenspezifikationen (Schränke, Arbeitsplatten, Gerätemarken und -modelle)
• Badezimmerspezifikationen (Hygieneartikel, Fliesen, Armaturen)
• Elektrische Installationen (Anzahl und Standort der Steckdosen, Leuchten)
• Sanitärsysteme (Wasserdruck, Heizungssystemtyp)
• HLK-Systeme (Typ, Kapazität, Energieeffizienzbewertung)
• Smart-Home-Funktionen (falls zutreffend)

Das portugiesische Verbraucherschutzgesetz verlangt, dass jede Abweichung von diesen Spezifikationen von gleicher oder überlegener Qualität sein muss. Allerdings kann der Nachweis von "gleicher Qualität" umstritten sein, daher gilt: Je spezifischer das Originaldokument, desto besser geschützt sind Sie.

Für Anpassungen stellen Sie sicher, dass detaillierte technische Zeichnungen und Materialspezifikationen als Anhängsel des CPCV enthalten sind. Mündliche Versprechen sollten schriftlich dokumentiert und in den Vertrag aufgenommen werden.

Jüngste Gerichtsverfahren haben festgestellt, dass das Spezifikationsdokument volle vertragliche Gültigkeit hat. Das Berufungsgericht von Lissabon entschied 2024, dass selbst geringfügige Abweichungen von vereinbarten Spezifikationen einen Vertragsbruch darstellen, wenn sie den Wert oder die Funktionalität der Immobilie beeinträchtigen.

Habitation License (Licença de Utilização)

Bevor die endgültige Kaufurkunde (Escritura Pública de Compra e Venda) unterzeichnet werden kann und Sie die Immobilie legal bewohnen können, muss der Bauträger eine Wohnlizenz (Licença de Utilização) von der örtlichen Gemeinde Câmara einholen.

Diese Lizenz bestätigt, dass die Immobilie gemäß den genehmigten Plänen gebaut wurde und alle gesetzlichen Anforderungen für die Bewohnung erfüllt. Der Prozess umfasst Inspektionen durch kommunale Beamte, die die Einhaltung von Bauvorschriften, Brandschutzstandards, Barrierefreiheitsanforderungen und Energieeffizienzparametern überprüfen.

Der Antragsprozess dauert in der Regel 20–30 Tage nach Abschluss der Bauarbeiten, obwohl Verzögerungen in einigen Gemeinden häufig vorkommen. Jüngste regulatorische Änderungen haben einen stillschweigenden Genehmigungsmechanismus eingeführt – wenn die Gemeinde nicht innerhalb von 45 Tagen reagiert, gilt die Lizenz als erteilt, dies gilt jedoch nur in bestimmten Fällen.

Bevor Sie mit der endgültigen Urkunde fortfahren, sollte Ihr Anwalt eine Kopie dieser Lizenz erhalten und ihre Echtheit bei der ausstellenden Behörde überprüfen. Die Lizenznummer muss in der endgültigen Urkunde angegeben werden.

Die Nutzung einer Immobilie ohne gültige Wohngenehmigung ist in Portugal illegal und kann zu Bußgeldern von 500 bis 10.000 € führen. Außerdem können Immobilien ohne diese Lizenz rechtlich nicht an Versorgungsunternehmen angeschlossen oder versichert werden, was erhebliche praktische Probleme schafft.

Unabhängige Rechtsberatung

Das kann gar nicht genug betont werden: Es ist absolut unerlässlich, einen eigenen, unabhängigen Anwalt zu engagieren, der Erfahrung im portugiesischen Immobilienrecht und insbesondere im Off-Plan-Kaufgeschäft hat, um Ihre Interessen zu vertreten.

Ihr Anwalt sollte völlig unabhängig vom Bauträger und Immobilienmakler sein. Sie sollten ein registrierter portugiesischer Anwalt (Advogado) mit Mitgliedschaft in der Portugiesischen Anwaltskammer (Ordem dos Advogados) sein, was Sie online überprüfen können.

Die Anwaltskosten für Off-Plan-Käufe liegen typischerweise zwischen 2.000 und 5.000 €, abhängig vom Immobilienwert und der Komplexität. Dies entspricht etwa 0,5–1 % des Immobilienwerts – eine bescheidene Investition angesichts des Schutzes.

Die Aufgaben Ihres Anwalts sollten Folgendes umfassen:

• Durchführung der Sorgfaltsprüfung des Entwicklers und der Immobilie
• Überprüfung aller Lizenzen und Genehmigungen
• Überprüfung und Verhandlung des CPCV
• Validierung von Bankgarantien
• Überwachung des Baufortschritts und der Einhaltung
• Überprüfung der Wohnlizenz
• Dich bei der letzten Urkunde vertreten
• Sicherstellung der ordnungsgemäßen Registrierung Ihres Eigentums

Aktuelle Daten der Portugiesischen Anwaltsvereinigung zeigen, dass Käufer, die unabhängige Rechtsvertretung nutzen, 82 % weniger ernsthafte Probleme bei Off-Plan-Käufen hatten als solche, die auf vom Bauträger empfohlene Anwälte angewiesen sind.

Snagging-Liste & Übergabe

Vor der endgültigen Übergabe und Unterzeichnung der Escritura sollten Sie (oder ein qualifizierter Fachmann in Ihrem Namen) die Möglichkeit haben, die fertige Immobilie gründlich zu inspizieren.

Die Snagging-Inspektion sollte methodisch durchgeführt werden, wobei jeder Aspekt der Immobilie mit dem Spezifikationsdokument überprüft wird. Professionelle Snaging-Dienstleistungen sind in Portugal verfügbar, die typischerweise 300–600 € kosten, abhängig von der Größe des Grundstücks.

Die resultierende Snagging-Liste (lista de defeitos) sollte Probleme nach Schweregrad kategorisieren:

• Kritische Mängel, die die Bewohnbarkeit oder Sicherheit beeinträchtigen
• Erhebliche Mängel, die Funktionalität oder Komfort beeinträchtigen
• Kleinere kosmetische Probleme

Das portugiesische Recht gewährt starken Schutz bei Baumängeln. Entwickler haften für:

• Strukturelle Mängel für 10 Jahre (garantia de solidez)
• Nicht-strukturelle Mängel für 5 Jahre (garantia de defeitos)
• Geräte- und Gerätemängel für 2 Jahre (garantia de equipamentos)

Stellen Sie sicher, dass alle identifizierten Probleme mit Fotos und detaillierten Beschreibungen dokumentiert werden. Der Entwickler sollte eine schriftliche Bestätigung der Snaging-Liste geben und sich auf einen Zeitplan für Behebungen festlegen. Idealerweise sollten erhebliche Mängel vor der endgültigen Urkunde behoben werden, mit finanziellen Aufbewahrungsmechanismen für offene Probleme.

Endgültige Urkunde (Escritura) & Registrierung

Sobald alle Probleme auf der Snagging-Liste gelöst sind und die Wohnlizenz erlassen ist, können Sie die endgültige Kauf- und Verkaufsurkunde (Escritura Pública de Compra e Venda) beim Notar unterschreiben.

Die Escritura ist ein formelles Rechtsdokument, das vor einem portugiesischen Notar ausgestellt wird. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen anwesend sein oder von jemandem mit einer Vollmacht vertreten werden. Die Aufgabe des Notars ist es, die Rechtmäßigkeit der Transaktion zu überprüfen, nicht die Interessen einer der Parteien zu schützen.

Vor der Escritura sollte Ihr Anwalt abschließende Prüfungen durchführen, darunter:

• Aktualisierte Landregistersuche (certidão do registo predial)
• Registrierung von Grundstücken im Steueramt (caderneta predial)
• Überprüfung der Bestätigung, dass die Immobilie frei von Belastungen ist
• Bestätigung, dass alle Bauarbeiten ordnungsgemäß lizenziert sind
• Verifizierung, ob die Immobilie ihrer offiziellen Beschreibung entspricht

Nach der Unterzeichnung muss die Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuch (Conservatória do Registo Predial) und beim Finanzamt (Finanças) registriert werden. Diese Registrierungen sind entscheidend für die Feststellung Ihres rechtlichen Eigentums und sollten umgehend abgeschlossen werden.

Die dauerhafte Registrierung im Grundbuch liefert einen endgültigen Eigentumsnachweis und muss innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde eingeholt werden. Die jüngste Digitalisierung des Registrierungsprozesses hat die typischen Bearbeitungszeiten in den meisten Bereichen auf 5–10 Arbeitstage reduziert.

(Abschließender Call-Out: Die Navigation durch den Off-Plan-Kaufprozess erfordert Sorgfalt und fachkundige rechtliche Unterstützung. Indem Sie diese Checkliste befolgen und mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, können Sie Risiken erheblich mindern und sich darauf freuen, Ihr neues Zuhause in Portugal zu genießen.)

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Business / Miscellaneous / Property / Taxation