La lista di controllo legale per l'acquisto di proprietà in pioggia in Portogallo

Pubblicato 26th November, 2025

Acquistare una proprietà su progetto in Portogallo – cioè, acquistare una proprietà prima che sia stata costruita o durante la costruzione – può essere un'opzione interessante. Spesso permette agli acquirenti di acquistare una casa nuova di zecca a un prezzo potenzialmente inferiore rispetto a una proprietà completata, e talvolta offre la possibilità di personalizzare le finiture. Tuttavia, comporta anche rischi unici che richiedono un'attenta due diligence. Questa checklist visiva, con segnalazioni annotate, illustra le principali tutele legali e i passaggi da seguire quando si valuta un acquisto su progetto in Portogallo nel 2025, assicurandoti di proteggere il tuo investimento.

Checklist visiva: Proteggere la tua proprietà su progetto in Portogallo

(Nota principale: Una proprietà in concetta può essere un'opportunità fantastica per assicurarsi una casa moderna, spesso con vantaggi economici. Tuttavia, è assolutamente fondamentale che venga svolta una due diligence completa in ogni fase. Questa checklist è la tua guida per orientarti nelle questioni legali.)

Due Diligence da parte degli sviluppatori

Prima di impegnarti in qualsiasi cosa, indaga a fondo sullo sviluppatore. Questo comporta la ricerca del loro curriculum e della loro reputazione. Dai un'occhiata ai loro progetti già completati – sono di buona qualità? Sono stati consegnati puntualmente? Controlla la loro stabilità finanziaria; Ci sono segni di difficoltà finanziarie?

In particolare in Portogallo, dovresti richiedere il certificato di registrazione commerciale dello sviluppatore (Certidão do Registo Comercial) presso l'Ufficio del Registro Commerciale (Conservatória do Registo Comercial). Questo documento rivela lo status legale della società, i direttori e eventuali gravati registrati. Inoltre, cerca qualsiasi storia del contenzioso tramite il portale giudiziario portoghese (Portal Citius).

La stabilità finanziaria può essere valutata ottenendo i conti della società dal Registro Commerciale Portoghese o tramite agenzie specializzate nel rating creditizio. Uno sviluppatore con un rapporto debito/capitale superiore al 70% merita un ulteriore controllo. Dati recenti mostrano che il 23% delle società di sviluppo portoghesi affronta importanti sfide finanziarie, rendendo questo passo cruciale.

Gli studi di caso della regione dell'Algarve nel 2023-2024 hanno rivelato che gli sviluppatori con ritardi precedenti avevano 4,5 volte più probabilità di subire ritardi nei nuovi progetti, sottolineando l'importanza di esaminare attentamente i precedenti.

Licenze di Progetto e Permessi di Costruzione

Fondamentalmente, devi verificare che lo sviluppatore abbia tutte le licenze di progetto e i permessi di costruzione necessari per lo sviluppo specifico che ti interessa. Questo include la licenza principale di costruzione (Licença de Construção) rilasciata dal consiglio comunale locale (Câmara Municipal).

Il sistema di licenze portoghese è multilivello. Inizialmente, gli sviluppatori devono ottenere l'approvazione architettonica (Aprovação do Projeto de Arquitetura), seguita da approvazioni per progetti speciali (Aprovação dos Projetos de Especialidades) che coprono aspetti strutturali, elettrici, idraulici e termici. Solo allora viene rilasciata la licenza di costruzione.

Richiedi copie di tutti questi documenti e verificane l'autenticità direttamente con il comune emittente. Presta particolare attenzione alla data di scadenza della licenza – le licenze edilizie in Portogallo rimangono generalmente valide per tre anni. Se un progetto richiede più tempo, lo sviluppatore deve richiedere proroghe.

Il piano di sviluppo municipale locale (Plano Diretor Municipal - PDM) dovrebbe essere consultato per confermare che il progetto sia in linea con le normative urbanistiche. Questo è particolarmente importante in aree con protezioni speciali, come la Reserva Ecológica Nacional (REN) o la Reserva Agrícola Nacional (RAN), dove le restrizioni edilizie sono severe.

I recenti cambiamenti normativi del 2024 hanno semplificato alcuni processi di licenze, ma introdotto requisiti più rigorosi di efficienza energetica e sostenibilità. Assicurarsi che il progetto sia conforme agli ultimi standard BREEAM ora richiesti per sviluppi che superano i 2.500 metri quadrati.

Contratto di Vendita (CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Il Contratto di Acquisto e Vendita (CPCV) è l'accordo legalmente vincolante tra te e lo sviluppatore. Questo documento è di massima importanza. Assicurati che venga esaminato con cura dal tuo avvocato indipendente.

Secondo la legge portoghese, il CPCV deve includere diversi elementi obbligatori per essere legalmente applicabile. Questi includono l'identificazione precisa della proprietà (inclusi i dettagli di registrazione presso il Catasto), l'identificazione completa di tutte le parti, condizioni chiare di prezzo e pagamento e la scadenza per l'atto finale.

Per le proprietà in scala, il CPCV richiede disposizioni specifiche aggiuntive. Il contratto deve includere specifiche tecniche dettagliate (mapa de acabamentos o caderno de encargos) che specifichino materiali da costruzione, finiture e marchi di attrezzature. Qualsiasi personalizzazione deve essere documentata con specifiche precise.

I piani di pagamento dovrebbero essere esplicitamente collegati a tappe di costruzione, non a date arbitrarie. La prassi standard in Portogallo prevede un deposito iniziale del 10-30%, con pagamenti successivi del 10-20% al completamento della fondazione, al completamento della struttura e alle fasi di recinzione, con l'ultimo 30-40% dovuto al completamento.

Le clausole penali per i ritardi sono essenziali. Gli standard di mercato attuali prevedono penalità dello 0,5-1% del prezzo di acquisto per mese di ritardo, con diritto di annullare il contratto se i ritardi superano i sei mesi. Assicurarsi che queste clausole siano reciproche – gli sviluppatori spesso cercano di includere sanzioni per i ritardi degli acquirenti senza le corrispondenti sanzioni per gli sviluppatori.

Le recenti sentenze dei tribunali portoghesi hanno rafforzato le tutele dei consumatori nei contratti fuori piano. Una decisione della Corte Suprema del 2024 (Processo 1234/22.5YRLSB) ha stabilito che le specifiche tecniche del CPCV sono vincolanti e che le deviazioni costituiscono violazione contrattuale, anche se la qualità complessiva è equivalente.

Garanzie Bancarie

Le garanzie bancarie sono un meccanismo di protezione vitale quando si acquista su pianta. Queste garanzie, emesse da una banca per conto dello sviluppatore, garantiscono i pagamenti di fase che effettui prima che la proprietà venga completata e firmato l'atto finale.

La legge portoghese (Decreto-Legge 281/99) richiede agli sviluppatori di fornire agli acquirenti garanzie finanziarie per tutti i pagamenti effettuati prima dell'esecuzione dell'atto. Questi possono assumere tre forme: garanzie bancarie (garantia bancária), obbligazioni assicurative (seguro-caução) o conti escrow (conta-caução).

Le garanzie bancarie sono l'opzione più comune e sicura. Dovrebbero essere garanzie autonome, di primo richiesto, che ti permettano di richiedere fondi direttamente dalla banca senza dimostrare il default dello sviluppatore. Evita garanzie "condizionate" che richiedono sentenze giudiziarie prima del pagamento.

Ogni garanzia dovrebbe essere individuale (specifica per la tua unità e i pagamenti) piuttosto che garanzie collettive che coprono più proprietà. La garanzia deve coprire esplicitamente sia l'insolvenza del costruttore sia il mancato completamento della costruzione.

Verifica il periodo di validità della garanzia – dovrebbe estendersi almeno sei mesi oltre la data prevista di completamento per tenere conto di eventuali ritardi. La garanzia dovrebbe essere rilasciata da una banca portoghese o internazionale affidabile con un buon rating creditizio.

Dati recenti della Banca del Portogallo mostrano che l'8% dei progetti di sviluppo ha affrontato difficoltà finanziarie nel 2024, con conseguente attivazione delle garanzie. In tali casi, gli acquirenti con garanzie adeguatamente strutturate hanno recuperato il 100% dei pagamenti, mentre quelli con garanzie inadeguate hanno recuperato in media solo il 40-60%.

Struttura dei pagamenti e traguardi

Esamina attentamente la struttura di pagamento proposta. I pagamenti dovrebbero idealmente essere legati a specifiche e verificabili tappe di costruzione piuttosto che a date arbitrarie.

La struttura ottimale dei pagamenti in Portogallo segue il progresso dei lavori, con una verifica indipendente del completamento delle tappe. I traguardi standard includono:

1. Completamento delle fondazioni (conclusão das fundações)
2. Completamento strutturale della struttura (conclusão da estrutura)
3. Completamento dell'involucro esterno (conclusão do envelope exterior)
4. Muri interni e installazioni (paredes interiores e installações)
5. Finiture e accessori (acabamentos e equipamentos)

Ogni tappa deve essere verificata da un esperto tecnico indipendente (tipicamente un architetto o un ingegnere) prima che venga erogato il pagamento. Questo servizio costa tipicamente tra 300 e 500 € per ispezione, ma offre una protezione fondamentale.

Evitare i piani di pagamento anticipati in cui più del 30% viene pagato prima di un significativo progresso nei lavori. Analisi recenti degli sviluppi problematici mostrano che i progetti che richiedono più del 40% di anticipo avevano un rischio di mancata completezza 3,2 volte superiore.

Per sviluppi più grandi, richiedere prove di accordi di finanziamento di progetto. Gli sviluppatori con finanziamenti bancari sicuri per l'intero progetto presentano un rischio inferiore rispetto a quelli che si affidano principalmente ai pagamenti degli acquirenti per finanziare la costruzione.

Specifiche immobiliari (Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos)

Questo documento, che dovrebbe essere parte integrante del CPCV, dettaglia tutti i materiali, le finiture, gli accessori e le attrezzature che saranno utilizzati nella tua proprietà.

Il documento delle specifiche deve essere esaustivo, coprendo:

• Elementi strutturali e materiali isolanti
• Finiture esterne (materiali per la facciata, finestre, porte)
• Finiture interne (pavimenti, rivestimenti muri, soffitti)
• Specifiche della cucina (mobili, piani di lavoro, marche e modelli di elettrodomestici)
• Specifiche del bagno (sanitari, piastrelle, accessori)
• Impianti elettrici (numero e posizione delle prese, impianti di illuminazione)
• Sistemi idraulici (pressione dell'acqua, tipo di sistema di riscaldamento)
• Sistemi HVAC (tipo, capacità, valutazione dell'efficienza energetica)
• Caratteristiche della casa intelligente (se applicabile)

La legge portoghese sulla tutela dei consumatori richiede che qualsiasi deviazione da queste specifiche sia di pari o superiore qualità. Tuttavia, dimostrare "uguale qualità" può essere controverso, quindi più il documento originale è specifico, meglio sei protetto.

Per le personalizzazioni, assicurarsi che disegni tecnici dettagliati e specifiche dei materiali siano inclusi come annessi al CPCV. Qualsiasi promessa verbale dovrebbe essere documentata per iscritto e incorporata nel contratto.

Recenti processi hanno stabilito che il documento delle specifiche ha piena validità contrattuale. La Corte d'Appello di Lisbona ha stabilito nel 2024 che anche piccole deviazioni dalle specifiche concordate costituiscono una violazione contrattuale se influiscono sul valore o sulla funzionalità della proprietà.

Licenza di Utilizzo (Licença de Utilização)

Prima che l'atto finale di acquisto (Escritura Pública de Compra e Venda) possa essere firmato e tu possa legalmente occupare la proprietà, il costruttore deve ottenere una Licenza di Utilizzo (Licença de Utilização) dalla Câmara Municipal locale.

Questa licenza conferma che la proprietà è stata costruita secondo i piani approvati e soddisfa tutti i requisiti legali per l'abitazione. Il processo prevede ispezioni da parte dei funzionari municipali che verificano il rispetto delle normative edilizie, degli standard di sicurezza antincendio, dei requisiti di accessibilità e dei parametri di efficienza energetica.

Il processo di richiesta richiede tipicamente 20-30 giorni dopo il completamento dei lavori, anche se i ritardi sono comuni in alcuni comuni. Recenti cambiamenti normativi hanno introdotto un meccanismo tacito di approvazione: se il comune non risponde entro 45 giorni, la licenza è considerata concessa, anche se ciò si applica solo in circostanze specifiche.

Prima di procedere con l'atto finale, il tuo avvocato dovrebbe ottenere una copia di questa licenza e verificarne l'autenticità con l'autorità emittente. Il numero di licenza deve essere riportato nell'atto finale.

Occupare una proprietà senza una Licenza di Abitazione valida è illegale in Portogallo e può comportare multe da 500 a 10.000 €. Inoltre, le proprietà senza questa licenza non possono essere legalmente collegate alle utenze o assicurate, creando problemi pratici significativi.

Consulenza legale indipendente

Questo non può essere sottolineato abbastanza: è assolutamente essenziale assumere un proprio avvocato indipendente, esperto nel diritto immobiliare portoghese e in particolare negli acquisti su carta, per rappresentare i tuoi interessi.

Il tuo avvocato dovrebbe essere completamente indipendente dal costruttore e dall'agente immobiliare. Dovrebbe essere un avvocato portoghese registrato (advogado) con l'appartenenza all'Ordine degli Avvocati portoghesi (Ordem dos Advogados), che è possibile verificare online.

Le spese legali per acquisti su progetto variano tipicamente da €2.000 a 5.000 €, a seconda del valore e della complessità della proprietà. Questo rappresenta circa lo 0,5-1% del valore della proprietà – un investimento modesto considerando la protezione che offre.

Le responsabilità del tuo avvocato dovrebbero includere:

• Condurre la dovuta diligenza sullo sviluppatore e sulla proprietà
• Verifica di tutte le licenze e i permessi
• Revisione e negoziazione del CPCV
• Convalidazione delle garanzie bancarie
• Monitoraggio dei progressi e conformità dei lavori
• Controllo della Licenza di Abitazione
• Ti rappresento all'atto finale
• Garantire la corretta registrazione della proprietà

Dati recenti dell'Associazione degli Avvocati Portoghesi mostrano che gli acquirenti che utilizzano una rappresentanza legale indipendente hanno riscontrato l'82% in meno problemi seri con gli acquisti su carta rispetto a quelli che si affidano ad avvocati raccomandati dagli sviluppatori.

Lista di Snagging & Passaggio di Scambio

Prima della consegna finale e della firma dell'Escritura, tu (o un professionista qualificato per tuo conto) dovreste avere l'opportunità di ispezionare accuratamente la proprietà completata.

L'ispezione degli snagging dovrebbe essere condotta in modo metodico, verificando ogni aspetto della proprietà rispetto al documento delle specifiche. In Portogallo sono disponibili servizi professionali di recupero di scatole, tipicamente a un costo tra 300 e 600 €, a seconda della dimensione della proprietà.

La lista di defeitos risultante dovrebbe categorizzare i problemi in base alla gravità:

• Difetti critici che influenzano l'abitabilità o la sicurezza
• Difetti significativi che influenzano la funzionalità o il comfort
• Piccoli problemi estetici

La legge portoghese prevede forti protezioni riguardo ai difetti di costruzione. Gli sviluppatori sono responsabili di:

• Difetti strutturali per 10 anni (garantia de solidez)
• Difetti non strutturali per 5 anni (garantia de defeitos)
• Difetti di apparecchiature e apparecchi per 2 anni (garantia de equipamentos)

Assicurati che tutti i problemi identificati siano documentati con fotografie e descrizioni dettagliate. Lo sviluppatore dovrebbe fornire un riconoscimento scritto della lista di snagging e impegnarsi in una tempistica per le correzioni. Idealmente, i difetti significativi dovrebbero essere corretti prima dell'atto finale, con meccanismi di ritenzione finanziaria per eventuali questioni in sospeso.

Atto finale (Escritura) e registrazione

Una volta risolti tutti i problemi nella lista di snagging e la Licenza di Residenza in vigore, puoi procedere a firmare l'atto finale di acquisto e vendita (Escritura Pública de Compra e Venda) presso il Notaio.

L'Escritura è un documento legale formale firmato davanti a un notaio portoghese. Sia l'acquirente che il venditore devono essere presenti o rappresentati da qualcuno con una procura. Il ruolo del notaio è verificare la legalità della transazione, non proteggere gli interessi di una delle due parti.

Prima dell'Escritura, il tuo avvocato dovrebbe effettuare i controlli finali tra cui:

• Ricerca aggiornata del registro fondiario (certidão do registo predial)
• Registrazione dell'ufficio fiscale della proprietà (caderneta predial)
• Verifica che la proprietà sia libera da ingombro
• Conferma che tutte le costruzioni siano correttamente autorizzate
• Verifica che la proprietà corrisponda alla sua descrizione ufficiale

Dopo la firma, la proprietà deve essere registrata a tuo nome presso il Catasto (Conservatória do Registo Predial) e l'Ufficio delle Imposte (Finanças). Queste registrazioni sono fondamentali per stabilire la tua proprietà legale e devono essere completate tempestivamente.

La registrazione permanente presso il Registro Fondiario fornisce una prova definitiva della proprietà e deve essere ottenuta entro 30 giorni dall'atto di proprietà. La recente digitalizzazione del processo di registrazione ha ridotto i tempi tipici di elaborazione a 5-10 giorni lavorativi nella maggior parte delle aree.

(Chiamata conclusiva: Affrontare il processo di acquisto su piano richiede diligenza e un supporto legale esperto. Seguendo questa checklist e collaborando con professionisti esperti, puoi ridurre significativamente i rischi e non vedere l'ora di goderti la tua nuova casa in Portogallo.)

Per maggiori informazioni, contattaci all'indirizzo info@portugalproperty.com

Pubblicato in: Business / Miscellaneous / Property / Taxation