葡萄牙购置期房的法律清单

发表于 26th November, 2025

在葡萄牙购买期房——即在房产尚未建成或施工开始时购买——可能是一个有吸引力的选择。它通常允许买家以比已建成房产更低的价格购买新房，有时还能提供定制装修的机会。然而，这也存在独特的风险，需要彻底的尽职调查。这份带有注释的视觉清单，概述了在考虑2025年葡萄牙期房购房时应采取的关键法律保障措施，确保您保护投资。

视觉清单：保护您在葡萄牙的期房购买

（主要建议：期房可以是一个极好的机会，可以获得现代化住宅，通常还带有经济优势。然而，在每个阶段进行全面的尽职调查至关重要。这份清单是你应对法律问题的指南。）

开发者尽职调查

在做出任何决定之前，一定要彻底调查开发商。这包括研究他们的业绩和声誉。看看他们之前完成的项目——质量好吗？他们按时送达了吗？检查他们的财务状况;有没有任何经济困难的迹象？

具体在葡萄牙，你应向商业注册办公室（Conservatória do Registo Comercial）申请开发商的商业注册证书（Certidão do Registo Comercial）。该文件披露公司的法律身份、董事及任何注册负担。此外，也可以通过葡萄牙法院门户（Portal Citius）搜索任何诉讼历史。

财务稳定性可以通过从葡萄牙商业登记处获取公司账户或通过专业信用评级机构进行评估。债务与股本比率超过70%的开发商应受到进一步审查。最新数据显示，23%的葡萄牙开发公司面临重大财务挑战，因此这一举措至关重要。

2023-2024年阿尔加维地区的案例研究显示，之前项目延误的开发商在新项目中遇到延误的可能性是其4.5倍，凸显了彻底审查业绩记录的重要性。

项目许可与规划许可

关键是，您必须核实开发商是否具备您感兴趣的特定开发项目所需的所有项目许可和规划许可。其中包括由地方市政委员会（Câmara Municipal）颁发的主要施工许可证（Licença de Construction）。

葡萄牙的许可制度是多层次的。最初，开发商必须获得建筑项目批准（Aprovação do Projeto de Arquitetura），随后是涵盖结构、电气、管道和热能方面的专业项目审批（Aprovação dos Projetos de Especialidades）。只有在那之后，建筑许可证才会被发放。

请索取所有这些文件的副本，并直接向出证市政当局核实其真实性。特别注意许可证的到期日期——葡萄牙的建筑许可证通常有效期为三年。如果项目需要更长时间，开发商必须申请延期。

还应查阅当地市政发展规划（Plano Diretor Municipal，简称PDM），以确认项目是否符合分区规定。这在具有特殊保护的地区尤为重要，如国家生态保护区（Reserva Ecológica Nacional，任年）或国家农业保护区（Reserva Agrícola Nacional，RAN），这些地区建筑限制严格。

2024年的最新监管变更简化了一些许可流程，但引入了更严格的能源效率和可持续性要求。确保项目符合目前对超过2,500平方米开发项目要求的最新BREEAM标准。

Promissory Contract （CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda）

买卖本票合同（CPCV）是您与开发商之间具有法律约束力的协议。这份文件极为重要。确保你的独立律师仔细审查。

根据葡萄牙法律，CPCV必须包含若干强制性要素，才能具有法律效力。这些包括对房产的精确识别（包括在土地注册处的登记详情）、所有相关方的完整身份、明确的价格和付款条款，以及最终产权证的截止日期。

对于期房，CPCV要求额外的具体条款。合同必须包含详细的技术规格（mapa de acabamentos 或 caderno de encargos），列出建筑材料、饰面和设备品牌。任何定制都必须有详细的规范记录。

付款计划应明确与施工里程碑挂钩，而非任意日期。葡萄牙的标准做法是先支付10-30%的押金，随后在地基完工、结构完工和围栏阶段支付10-20%，最后30%至40%于竣工时缴纳。

延误的罚款条款至关重要。现行市场标准包括，每延迟每月支付购买价格的0.5%至1%的罚款，逾期超过六个月则有权取消合同。确保这些条款是互惠的——开发商常常试图在不对应开发商罚款的情况下，对买家延迟设定罚款。

葡萄牙最近的法院裁决加强了期货合同中的消费者保护。2024年最高法院判决（Processo 1234/22.5YRLSB）确立CPCV中的技术规范具有约束力，即使整体质量相同，偏差也构成合同违约。

银行担保

银行担保是期花购房时至关重要的保护机制。这些担保由银行代表开发商发放，保障您在房产完工和最终契约签署前的阶段付款。

葡萄牙法律（法令-法律281/99）要求开发商为契约执行前的所有付款向买方提供财务担保。这些形式可以有三种：银行担保（garantia bancária）、保险债券（seguro-caução）或托管账户（conta-caução）。

银行担保是最常见且安全的选择。它们应该是自主的、优先保证的，允许你直接向银行申领资金，而无需证明开发商违约。避免那些要求法院判决后才付款的“有条件”担保。

每个担保应是单独的（针对你的单元和付款），而不是涵盖多个房产的集体担保。担保必须明确涵盖开发商的资不抵债和未能完成施工。

核实保证有效期——应至少延长六个月，以应对潜在延迟。担保应由信誉良好的葡萄牙或国际银行发行，且信用评级良好。

葡萄牙银行最新数据显示，2024年有8%的发展项目面临财务困难，导致担保项目启动。在这种情况下，结构合理担保的买方能收回100%的款项，而担保不足的买家平均只能收回40%至60%。

付款结构与里程碑

仔细审查拟议的付款结构。付款理想情况下应与具体且可验证的施工里程碑挂钩，而非任意日期。

葡萄牙的最佳支付结构遵循建设进度，并对里程碑完成进行独立验证。标准里程碑包括：

1. 基础完成（conclusão das fundações）
2. Structural frame completion （conclusão da estrutura）
3. External envelope completion （conclusão do envelope exterior）
4. 内部墙体与装置（paredes interiores e instalações）
5. 饰面与配件（acabamentos e equipamentos）

每个里程碑都应由独立技术专家（通常是建筑师或工程师）核实，然后才发放付款。这项服务通常每次检查费用为300-500欧元，但能提供关键的保护。

避免在重大施工进展前就提前支付超过30%的付款计划。近期对问题开发项目的分析显示，要求超过40%前期付款的项目，未完成风险高出3.2倍。

对于大型开发项目，请索取项目融资安排的证据。拥有整个项目安全银行融资的开发商，其风险低于主要依赖买方付款来资助建设的开发商。

Property Specifications（Caderno de Encargos / Mapa de Acabamentos）

这份文件应成为CPCV的重要组成部分，详细说明了所有将在您房产中使用的材料、饰面、装置和设备。

规范文件应详尽，涵盖：

• 结构构件与绝缘材料
• 外部装饰（立面材料、窗户、门）
• 内部饰面（地板、墙面覆盖物、天花板）
• 厨房规格（橱柜、台面、电器品牌和型号）
• 浴室规格（卫生用品、瓷砖、装置）
• 电气安装（插座数量和位置，灯具）
• 管道系统（水压、供暖系统类型）
• 暖通空调系统（类型、容量、能效评级）
• 智能家居功能（如适用）

葡萄牙消费者保护法要求，任何偏离这些规范的行为必须具有同等或更优的质量。然而，证明“质量相同”可能存在争议，因此原始文件越具体，保护越好。

定制时，确保详细的技术图纸和材料规格作为CPCV附件附录。任何口头承诺都应以书面形式记录并纳入合同中。

近期的法院判例已确认，规范文件具有完全的合同效力。里斯本上诉法院于2024年裁定，即使是对约定规格的轻微偏离，如果影响了房产价值或功能性，也构成违约。

Habitation License （Licença de Utilização）

在最终购房契约（Escritura Pública de Compra e Venda）签署并合法入住该物业之前，开发商必须从当地Câmara市政当局获得居住许可证（Licença de Utilização）。

该许可证确认该物业已按照批准的规划建造，并符合所有居住的法律要求。该流程包括市政官员的检查，以核实是否符合建筑法规、消防安全标准、无障碍要求和能效参数。

申请流程通常在施工完工后20-30天，尽管在某些市政当局中延误时有发生。近期的监管变更引入了默许机制——如果市政当局在45天内未作出回应，许可证即被视为已授予，但这仅适用于特定情况。

在进行最终契约之前，您的律师应获取该许可证副本并向颁发权威核实其真实性。许可证编号必须在最终契约中注明。

在葡萄牙，未经有效居住许可证居住是违法的，可能导致500至10,000欧元的罚款。此外，没有该许可证的房产无法合法接入公用事业或投保，这会带来重大的实际问题。

独立法律咨询

这一点必须强调：聘请一位拥有葡萄牙房产法经验，尤其是期房购房经验的独立律师，代表您的利益至关重要。

你的律师应完全独立于开发商和房产经纪人。他们应是注册的葡萄牙律师（advogado），并拥有葡萄牙律师协会（Ordem dos Advogados）会员资格，您可以在线核实。

期房购买的法律费用通常在2000至5000欧元之间，具体取决于物业价值和复杂度。这大约占房产价值的0.5%到1%——考虑到其保护性，这是一项适度的投资。

您的律师职责应包括：

• 对开发商和物业进行尽职调查
• 核实所有执照和许可
• 审查与谈判CPCV
• 银行担保的验证
• 监督施工进度和合规
• 检查居住许可证
• 代表你完成最终的行动
• 确保你的所有权正确登记

葡萄牙律师协会的最新数据显示，依赖独立法律代理的买家相比依赖开发商推荐律师的买家，在期房中遭遇严重问题的次数减少了82%。

挂单与交接

在最终交接和签署Escritura之前，您（或代表您的合格专业人士）应有机会彻底检查已完成的房产。

卡住检查应有条不紊地进行，将房产的每个细节与规格文件对照进行核对。葡萄牙提供专业挂钩服务，通常费用为300-600欧元，具体取决于房产大小。

由此产生的卡住列表（lista de defeitos）应按严重程度对问题进行分类：

• 影响居住性或安全的关键缺陷
• 影响功能或舒适度的重大缺陷
• 小的外观问题

葡萄牙法律对建筑缺陷提供了强有力的保护。开发商需承担以下责任：

• 结构缺陷10年（固体保障）
• 非结构性缺陷5年（减免责任）
• 设备和电器缺陷2年（装备保障）

确保所有发现的问题都配有照片和详细描述。开发商应书面确认问题，并承诺纠正时间表。理想情况下，重大缺陷应在最终产权证前得到修复，并对未结问题设立财务保留机制。

最终契约（Escritura）与登记

一旦所有挂钩问题解决并获得居住许可证，您就可以在公证处签署最终的买卖契约（Escritura Pública de Compra e Venda）。

Escritura 是一份在葡萄牙公证人面前签署的正式法律文件。买卖双方都必须在场或由持有授权书的人代表。公证员的职责是核实交易的合法性，而非保护任何一方的利益。

在申请Escritura之前，您的律师应进行包括以下在内的最终核查：

• 更新土地登记查询（certidão do registo predial）
• 税务局财产登记（caderneta predial）
• 验证房产无负担
• 确认所有建筑均获得合法许可
• 验证房产是否符合官方描述

签字后，房产必须在土地注册处（Conservatória do Registo Predial）和税务局（Finanças）登记在您名下。这些登记对于确立您的合法所有权至关重要，应及时完成。

土地注册处的永久登记是所有权的最终证明，应在产权证发出后30天内取得。近期注册流程数字化使大多数地区的典型处理时间缩短至5至10个工作日。

（结尾点评：处理期房购买流程需要勤勉和专业法律支持。遵循这份清单并与经验丰富的专业人士合作，您可以大幅降低风险，期待在葡萄牙享受新家。）

欲了解更多信息，请联系我们 info@portugalproperty.com

出版于: Business / Miscellaneous / Property / Taxation