Tendências do Mercado Imobiliário em Portugal 2025: Retrospectiva do Ano

Publicado no 18th June, 2025

2024 em revisão: um ano de moderação e resiliência

Após vários anos de rápida escalada de preços, 2024 marcou um período de ajustamento para o mercado imobiliário português. Embora as taxas de crescimento tenham moderado em comparação com o boom pós-pandemia, o mercado demonstrou resiliência significativa em um cenário de taxas de juros mais altas e incerteza econômica global. As principais observações de 2024 incluem:

• Desaceleração do crescimento dos preços: Embora os preços tenham continuado a subir na maioria das áreas, o ritmo de valorização desacelerou consideravelmente em comparação com 2022-2023. Isso sugeriu um movimento em direção a uma trajetória de crescimento mais sustentável.

• Ajuste do volume de transações: Os custos de empréstimos mais altos afetaram a acessibilidade, levando a uma diminuição notável no número geral de transações imobiliárias em comparação com os anos de pico. No entanto, a demanda permaneceu fundamentalmente forte, principalmente de compradores internacionais e em segmentos de mercado específicos.

• Divergência Regional: O desempenho variou significativamente entre as regiões. As áreas nobres em Lisboa, Porto e Algarve continuaram a ter procura, especialmente por propriedades de alta qualidade, embora com maior sensibilidade ao preço por parte dos compradores. Alguns relatórios indicaram uma potencial desaceleração ou estabilização nos distritos centrais hiperinflacionados de Lisboa, enquanto as áreas circundantes e outras cidades ganharam força. As regiões costeiras do interior e menos saturadas ofereceram preços mais acessíveis.

• Impacto das mudanças na política: O fim formal do regime de Residente Não Habitual (RNH) para novos requerentes (final de 2023) e a cessação do programa Golden Visa via investimento imobiliário criaram incerteza inicialmente. No entanto, o mercado absorveu estas mudanças, demonstrando que o apelo de Portugal vai além de programas de incentivos específicos. A demanda contínua de diversos grupos de compradores internacionais (por exemplo, norte-americanos, europeus do norte) em busca de benefícios de estilo de vida permaneceu evidente.

• Pressão do mercado de aluguel: O mercado de aluguel, principalmente nas grandes cidades, permaneceu sob pressão significativa com o aumento dos aluguéis impulsionado pela escassez de moradias e forte demanda de moradores locais, estudantes e expatriados.

• Custos de construção e fornecimento: Os elevados custos de construção continuaram a representar desafios para novos empreendimentos, restringindo a nova oferta e apoiando os preços do estoque existente, particularmente propriedades modernas com eficiência energética.

No geral, 2024 não foi um ano de declínio, mas sim de estabilização e ajuste a um novo ambiente de taxas de juros e cenário político em evolução. Agências conceituadas como a ERA Portugal relataram forte desempenho, indicando atividade contínua do mercado, apesar do clima econômico mais amplo.

Principais tendências que moldam o mercado em 2025

À medida que avançamos para 2025, várias tendências interligadas estão a definir o panorama imobiliário português:

1. Taxas de juros e acessibilidade

A trajetória das taxas Euribor continua a ser um fator crítico. Embora os bancos centrais tenham mantido as taxas estáveis durante grande parte de 2024, as expectativas do mercado apontam para uma flexibilização gradual em 2025. Custos de empréstimos mais baixos melhorariam a acessibilidade para compradores domésticos dependentes de hipotecas e poderiam estimular os volumes de transações. No entanto, é provável que os bancos mantenham critérios de empréstimo prudentes.

• Perspectiva: Espera-se que a queda antecipada das taxas de juros forneça um vento favorável para o mercado, potencialmente aumentando a demanda no final de 2025. Especialistas sugerem que a Euribor se aproximando de 2% pode aumentar significativamente a demanda por hipotecas.

• Impacto: Melhoria da acessibilidade, principalmente para o segmento de mercado doméstico.

2. Dinâmica da demanda internacional

Portugal continua a atrair um interesse estrangeiro significativo, impulsionado por fatores de estilo de vida, acessibilidade relativa na Europa Ocidental, segurança e clima. Embora o Golden Visa não impulsione mais as compras de imóveis diretamente, Portugal continua atraente para realocação, aposentadoria e segunda casa.

• Mercados de origem: Espera-se um forte interesse contínuo da América do Norte (EUA, Canadá), Brasil, Reino Unido, França, Alemanha e outros países do norte da Europa.

• Foco: Os compradores estão cada vez mais sofisticados, com foco na qualidade, localização, eficiência energética e comodidades de estilo de vida. Marcas como a Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, em destaque na PortugalProperty.com, atendem de forma eficaz a essa clientela internacional exigente.

• Consideração: Embora a demanda geral seja robusta, alguns analistas observam que as avaliações em certos segmentos prime podem parecer desvinculadas dos fundamentos locais, impulsionadas fortemente por essa demanda externa.

3. Restrições de oferta de habitação

A persistente escassez de parque habitacional, especialmente opções acessíveis nos grandes centros urbanos, continua a ser uma característica definidora. Obstáculos burocráticos e altos custos de construção continuam a limitar o ritmo de novos desenvolvimentos.

• Impacto: Esse desequilíbrio entre oferta e demanda apóia os valores das propriedades, principalmente para propriedades bem localizadas e modernas. Também mantém a pressão ascendente sobre os preços dos aluguéis.

• Iniciativas governamentais: O governo continua a explorar medidas (programa 'Mais Habitação') destinadas a aumentar a oferta de moradias, incluindo a simplificação do licenciamento e o incentivo ao aluguel, mas o impacto significativo leva tempo.

4. Desempenho do mercado regional

Diferentes regiões provavelmente continuarão a exibir tendências distintas:

• Lisboa e Porto: Demanda contínua, especialmente em áreas nobres e periféricas que oferecem melhor valor. Concentre-se em reformas de qualidade e novas construções com comodidades modernas. O segmento de luxo continua ativo. Potencial para crescimento moderado dos preços.

• O Algarve: Continua a ser um eterno favorito para compradores internacionais (casas de férias, reforma). Forte procura de moradias e apartamentos perto de zonas costeiras e resorts de golfe. Espera-se que o mercado de luxo permaneça resiliente.

• Costa de Prata e Centro de Portugal: Interesse crescente devido à relativa acessibilidade e apelo de estilo de vida autêntico. Potencial para um crescimento percentual mais forte dos preços a partir de uma base mais baixa.

• Imóveis Comerciais: Setores como logística, data centers e potencialmente hospitalidade são promissores. A Cushman & Wakefield projeta crescimento do investimento comercial para 2025.

5. Ênfase na sustentabilidade e eficiência energética

As preferências dos compradores estão mudando cada vez mais para casas sustentáveis e energeticamente eficientes. Impulsionadas pela consciência ambiental e pelo aumento dos custos de energia, as propriedades com bons certificados de desempenho energético (EPCs), painéis solares, isolamento moderno e materiais de construção sustentáveis atraem maior interesse e avaliações potencialmente mais altas.

• Impacto: Os projetos de renovação centrados na modernização energética são atrativos. Novas construções que aderem a altos padrões de energia têm uma vantagem competitiva.

• Nota do investidor: A aquisição de propriedades mais antigas pode exigir investimentos significativos em melhorias de eficiência energética para atender às expectativas dos compradores modernos e aos requisitos regulatórios futuros.

6. Ascensão das residências de marca e resiliência do mercado de luxo

O segmento de luxo do mercado, particularmente residências de marca associadas a marcas de hotéis ou estilo de vida de prestígio, continua a atrair indivíduos de alto patrimônio líquido. Essas propriedades oferecem altos padrões de qualidade, comodidades e serviços, atraindo compradores internacionais que buscam soluções prontas para uso e experiências premium.

• Locais: Áreas nobres em Lisboa, Cascais, Comporta e Algarve são hotspots para empreendimentos de luxo.

• Perspectiva: Apesar da moderação mais ampla do mercado, espera-se que o segmento de luxo permaneça relativamente resiliente, impulsionado pela concentração de riqueza e pelo apelo de Portugal como destino de alto padrão. Os relatórios sugerem que as tendências de luxo se concentram no bem-estar, privacidade e serviços integrados.

7. Importância contínua da digitalização

O setor imobiliário continua sua transformação digital. Portais online como PortugalProperty.com, tours virtuais, processamento digital de documentos e análise de dados sofisticada estão se tornando padrão. As agências que utilizam a tecnologia de forma eficaz podem oferecer um serviço melhor e alcançar um público mais amplo.

• Impacto do comprador: Pesquisa remota mais fácil e avaliação inicial de propriedades.

• Impacto do vendedor/agente: Necessidade de presença online de alta qualidade e estratégias de marketing digital.

Perspectivas gerais para 2025: otimismo cauteloso

O consenso entre a maioria dos analistas de mercado (e.g., CBRE, Savvy Cat Realty, previsões citadas pela Portugal Pathways) aponta para um crescimento contínuo, ainda que moderado, do mercado imobiliário português em 2025. As projeções geralmente giram em torno da marca de 5-8% para o crescimento geral do mercado ou do investimento, embora a valorização dos preços residenciais possa ser mais moderada em certas áreas superaquecidas.

Os principais fatores permanecem positivos: a antecipação da flexibilização das taxas de juro, a procura internacional persistente, as restrições contínuas da oferta de habitação e o apelo fundamental do estilo de vida de Portugal. No entanto, os desafios persistem, incluindo questões domésticas de acessibilidade, atrasos burocráticos no licenciamento de construção e a necessidade de investimento contínuo em infraestrutura.

É provável que o mercado se torne cada vez mais segmentado, com desempenho variando significativamente de acordo com a localização, tipo de propriedade e qualidade. Espera-se que os compradores sejam mais exigentes e sensíveis ao preço do que durante os anos de pico do boom. O sucesso para investidores e desenvolvedores dependerá de uma análise cuidadosa do mercado, ofertas de qualidade e compreensão das preferências dos compradores em evolução, principalmente em relação à sustentabilidade e comodidades modernas.

Conclusão:

O mercado imobiliário de Portugal navegou em 2024 com resiliência, passando de uma expansão rápida para um crescimento mais moderado. Olhando para 2025, prevalece um otimismo cauteloso, alimentado por um potencial alívio da taxa de juros e apelo internacional duradouro, equilibrado com restrições de oferta e preocupações com acessibilidade. O mercado continua a evoluir, privilegiando a qualidade, a sustentabilidade e as escolhas estratégicas de localização. Como é que estas tendências em evolução irão influenciar a sua estratégia de investimento imobiliário em Portugal para o próximo ano?

Para mais informações, contacte-nos através do info@portugalproperty.com

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