Tendenze del mercato immobiliare in Portogallo 2025: anno in rassegna

Pubblicato 18th June, 2025

Il 2024 in rassegna: un anno di moderazione e resilienza

Dopo diversi anni di rapida escalation dei prezzi, il 2024 ha segnato un periodo di aggiustamento per il mercato immobiliare portoghese. Sebbene i tassi di crescita complessivi si siano moderati rispetto al boom post-pandemia, il mercato ha dimostrato una significativa resilienza in un contesto di tassi d'interesse più elevati e incertezza economica globale. Le principali osservazioni del 2024 includono:

• Rallentamento della crescita dei prezzi: Sebbene i prezzi abbiano continuato a salire nella maggior parte delle aree, il ritmo di apprezzamento è rallentato considerevolmente rispetto al periodo 2022-2023. Ciò ha suggerito un passaggio verso una traiettoria di crescita più sostenibile.

• Adeguamento del volume delle transazioni: L'aumento dei costi di finanziamento ha influito sulla sostenibilità, portando a una notevole diminuzione del numero complessivo di transazioni immobiliari rispetto agli anni di picco. Tuttavia, la domanda è rimasta fondamentalmente forte, in particolare da parte di acquirenti internazionali e in specifici segmenti di mercato.

• Divergenza regionale: Le prestazioni variano in modo significativo tra le regioni. Le aree privilegiate di Lisbona, Porto e dell'Algarve hanno continuato a vedere la domanda, soprattutto per gli immobili di alta qualità, anche se con una maggiore sensibilità al prezzo da parte degli acquirenti. Alcuni rapporti hanno indicato un potenziale rallentamento o stabilizzazione nei quartieri centrali iper-inflazionati di Lisbona, mentre le aree circostanti e altre città hanno guadagnato terreno. Le regioni interne e costiere meno sature offrivano prezzi più accessibili.

• Impatto delle modifiche alle politiche: La fine formale del regime di residenza non abituale (NHR) per i nuovi richiedenti (fine 2023) e la cessazione del programma Golden Visa attraverso gli investimenti immobiliari hanno creato inizialmente incertezza. Tuttavia, il mercato ha assorbito questi cambiamenti, dimostrando che l'attrattiva del Portogallo va oltre specifici programmi di incentivazione. La continua domanda da parte di diversi pool di acquirenti internazionali (ad esempio, nordamericani, nordeuropei) alla ricerca di vantaggi per lo stile di vita è rimasta evidente.

• Pressione sul mercato degli affitti: Il mercato degli affitti, in particolare nelle principali città, è rimasto sotto pressione con l'aumento degli affitti dovuto alla carenza di alloggi e alla forte domanda da parte di locali, studenti ed espatriati.

• Costi di costruzione e fornitura: Gli elevati costi di costruzione hanno continuato a rappresentare una sfida per i nuovi sviluppi, limitando la nuova offerta e sostenendo i prezzi delle scorte esistenti, in particolare degli immobili moderni ad alta efficienza energetica.

Nel complesso, il 2024 non è stato un anno di declino, ma piuttosto di stabilizzazione e adeguamento a un nuovo contesto di tassi di interesse e a un panorama politico in evoluzione. Agenzie affidabili come ERA Portugal hanno registrato una forte performance, indicando una continua attività di mercato nonostante il clima economico più ampio.

Tendenze chiave che modellano il mercato nel 2025

Con l'avanzare del 2025, diverse tendenze interconnesse stanno definendo il panorama immobiliare portoghese:

1. Tassi d'interesse e sostenibilità

La traiettoria dei tassi Euribor rimane un fattore critico. Mentre le banche centrali hanno mantenuto i tassi stabili per gran parte del 2024, le aspettative del mercato propendono per un allentamento graduale nel 2025. La riduzione dei costi di finanziamento migliorerebbe l'accessibilità economica per gli acquirenti nazionali che dipendono dai mutui ipotecari e potrebbe stimolare i volumi delle transazioni. Tuttavia, è probabile che le banche mantengano criteri di prestito prudenti.

• Prospettiva: Si prevede che il calo previsto dei tassi di interesse fornirà un vento favorevole per il mercato, aumentando potenzialmente la domanda nel corso del 2025. Gli esperti suggeriscono che l'Euribor che si avvicina al 2% potrebbe aumentare significativamente la domanda di mutui.

• Impatto: Miglioramento dell'accessibilità, in particolare per il segmento del mercato interno.

2. Dinamica della domanda internazionale

Il Portogallo continua ad attrarre un notevole interesse straniero, guidato da fattori legati allo stile di vita, alla relativa accessibilità economica nell'Europa occidentale, alla sicurezza e al clima. Sebbene il Golden Visa non guidi più direttamente gli acquisti immobiliari, il Portogallo continua ad essere attraente per il trasferimento, la pensione e la proprietà di una seconda casa.

• Mercati di origine: Si prevede un forte interesse da parte del Nord America (USA, Canada), Brasile, Regno Unito, Francia, Germania e altri paesi del Nord Europa.

• Fuoco: Gli acquirenti sono sempre più sofisticati e si concentrano sulla qualità, la posizione, l'efficienza energetica e i servizi per lo stile di vita. Marchi come Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, presenti su PortugalProperty.com, si rivolgono efficacemente a questa clientela internazionale esigente.

• Considerazione: Sebbene la domanda complessiva sia robusta, alcuni analisti osservano che le valutazioni in alcuni segmenti prime potrebbero sembrare distanti dai fondamentali locali, trainate fortemente da questa domanda esterna.

3. Vincoli dell'offerta abitativa

La persistente carenza di alloggi, in particolare di opzioni a prezzi accessibili nei principali centri urbani, rimane una caratteristica distintiva. Gli ostacoli burocratici e gli elevati costi di costruzione continuano a limitare il ritmo del nuovo sviluppo.

• Impatto: Questo squilibrio tra domanda e offerta sostiene i valori degli immobili, in particolare per gli immobili moderni e ben posizionati. Inoltre, mantiene la pressione al rialzo sui prezzi degli affitti.

• Iniziative governative: Il governo continua a esplorare misure ("Mais Habitação" - Più alloggi) volte ad aumentare l'offerta di alloggi, tra cui la semplificazione delle licenze e l'incentivazione degli affitti, ma un impatto significativo richiede tempo.

4. Performance del mercato regionale

Diverse regioni continueranno probabilmente a mostrare tendenze distinte:

• Lisbona e Porto: Domanda continua, soprattutto nelle aree prime e periferiche che offrono un valore migliore. Concentrati su ristrutturazioni di qualità e nuove costruzioni con servizi moderni. Il segmento del lusso rimane attivo. Potenziale di crescita moderata dei prezzi.

• L'Algarve: Rimane uno dei preferiti dagli acquirenti internazionali (case vacanza, pensione). Forte domanda di ville e appartamenti vicino alle zone costiere e ai golf resort. Il mercato del lusso dovrebbe rimanere resiliente.

• Costa d'Argento e Portogallo centrale: Crescente interesse dovuto alla relativa convenienza e all'autentico fascino dello stile di vita. Potenziale di crescita percentuale dei prezzi più forte a partire da una base più bassa.

• Immobili commerciali: Settori come la logistica, i data center e potenzialmente l'ospitalità sono promettenti. Cushman & Wakefield prevede una crescita degli investimenti commerciali per il 2025.

5. Enfasi sulla sostenibilità e sull'efficienza energetica

Le preferenze degli acquirenti si stanno spostando sempre più verso case sostenibili ed efficienti dal punto di vista energetico. Spinti sia dalla consapevolezza ambientale che dall'aumento dei costi energetici, gli immobili con buoni certificati di prestazione energetica (EPC), pannelli solari, isolamento moderno e materiali da costruzione sostenibili suscitano un maggiore interesse e valutazioni potenzialmente più elevate.

• Impatto: I progetti di ristrutturazione incentrati sul miglioramento energetico sono interessanti. Le nuove costruzioni che rispettano elevati standard energetici hanno un vantaggio competitivo.

• Nota per gli investitori: L'acquisizione di immobili più vecchi può richiedere investimenti significativi nel miglioramento dell'efficienza energetica per soddisfare le aspettative degli acquirenti moderni e i futuri requisiti normativi.

6. L'ascesa delle residenze di marca e la resilienza del mercato del lusso

Il segmento di lusso del mercato, in particolare le residenze di marca associate a prestigiosi marchi alberghieri o di lifestyle, continua ad attrarre individui con un patrimonio netto elevato. Queste proprietà offrono elevati standard di qualità, comfort e servizi, attirando acquirenti internazionali alla ricerca di soluzioni chiavi in mano ed esperienze premium.

• Luoghi: Le aree privilegiate di Lisbona, Cascais, Comporta e dell'Algarve sono punti caldi per gli sviluppi di lusso.

• Prospettiva: Nonostante la più ampia moderazione del mercato, si prevede che il segmento del lusso rimarrà relativamente resiliente, trainato dalla concentrazione della ricchezza e dall'attrattiva del Portogallo come destinazione di fascia alta. I rapporti suggeriscono che le tendenze del lusso si concentrano su benessere, privacy e servizi integrati.

7. L'importanza costante della digitalizzazione

Il settore immobiliare continua la sua trasformazione digitale. Portali online come PortugalProperty.com, tour virtuali, elaborazione digitale dei documenti e sofisticate analisi dei dati stanno diventando standard. Le agenzie che sfruttano la tecnologia in modo efficace possono offrire un servizio migliore e raggiungere un pubblico più ampio.

• Impatto sull'acquirente: Ricerca remota e valutazione iniziale degli immobili più semplice.

• Impatto venditore/agente: Necessità di una presenza online di alta qualità e di strategie di marketing digitale.

Prospettive generali per il 2025: cauto ottimismo

Il consenso tra la maggior parte degli analisti di mercato (ad esempio, CBRE, Savvy Cat Realty, previsioni citate da Portugal Pathways) indica una crescita continua, anche se moderata, per il mercato immobiliare portoghese nel 2025. Le proiezioni spesso si aggirano intorno al 5-8% per la crescita complessiva del mercato o degli investimenti, anche se l'apprezzamento dei prezzi residenziali potrebbe essere più contenuto in alcune aree surriscaldate.

I fattori chiave rimangono positivi: il previsto allentamento dei tassi d'interesse, la persistente domanda internazionale, i continui vincoli dell'offerta di alloggi e l'attrattiva fondamentale dello stile di vita del Portogallo. Tuttavia, le sfide persistono, tra cui i problemi di accessibilità economica interna, i ritardi burocratici nelle licenze di costruzione e la necessità di continui investimenti nelle infrastrutture.

È probabile che il mercato diventi sempre più segmentato, con prestazioni che variano in modo significativo in base alla posizione, al tipo di proprietà e alla qualità. Ci si aspetta che gli acquirenti siano più esigenti e sensibili ai prezzi rispetto agli anni di picco del boom. Il successo per gli investitori e gli sviluppatori dipenderà da un'attenta analisi del mercato, da un'offerta di qualità e dalla comprensione dell'evoluzione delle preferenze degli acquirenti, in particolare per quanto riguarda la sostenibilità e i servizi moderni.

Conclusione:

Il mercato immobiliare portoghese ha affrontato il 2024 con resilienza, passando da una rapida espansione a una crescita più moderata. Guardando al 2025, prevale un cauto ottimismo, alimentato da un potenziale allentamento dei tassi d'interesse e da una persistente attrattiva internazionale, bilanciata da vincoli di offerta e preoccupazioni per l'accessibilità. Il mercato continua ad evolversi, privilegiando la qualità, la sostenibilità e le scelte strategiche di localizzazione. In che modo queste tendenze in evoluzione influenzeranno la vostra strategia di investimento immobiliare in Portogallo per il prossimo anno?

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