2025 年葡萄牙房地产市场趋势：年度回顾

发表于 18th June, 2025

2024 年回顾：适度和韧性的一年

在经历了几年的快速价格上涨之后，2024 年标志着葡萄牙房地产市场的调整期。虽然与疫情后的繁荣相比，整体增长率有所放缓，但在利率上升和全球经济不确定性的背景下，市场表现出了显著的韧性。2024 年的主要观察结果包括：

• 价格增长放缓： 虽然大多数地区的价格继续上涨，但与 2022-2023 年相比，升值速度大幅放缓。这表明了印度正在朝着更可持续的增长轨迹迈进。

• 交易量调整： 较高的借贷成本影响了负担能力，导致与高峰年份相比，房地产交易总数明显减少。然而，需求从根本上仍然强劲，尤其是来自国际买家和特定细分市场的需求。

• 区域差异： 不同地区的绩效差异很大。里斯本、波尔图和阿尔加维的黄金地段继续出现需求，尤其是对高品质房产的需求，尽管买家对价格更加敏感。一些报告表明，里斯本过度膨胀的中心区可能会放缓或稳定下来，而周边地区和其他城市则获得了牵引力。内陆和不太饱和的沿海地区提供了更容易获得的价格点。

• 政策变更的影响： 针对新申请人的非惯常居民 （NHR） 计划的正式结束（2023 年底）以及通过房地产投资终止黄金签证计划最初造成了不确定性。然而，市场吸收了这些变化，这表明葡萄牙的吸引力不仅限于特定的激励计划。寻求生活方式优势的不同国际买家群体（例如北美人、北欧人）的持续需求仍然很明显。

• 租赁市场压力： 租赁市场，尤其是主要城市的租赁市场，仍然面临巨大压力，住房短缺和当地人、学生和外籍人士的强劲需求导致租金上涨。

• 建设成本和供应： 高企的建筑成本继续对新开发项目构成挑战，限制了新供应并支撑了现有存量的价格，尤其是节能的现代物业。

总体而言，2024 年不是下跌的一年，而是稳定和调整新的利率环境和不断变化的政策环境的一年。ERA Portugal 等知名机构报告了强劲的表现，表明尽管经济环境更广泛，但市场活动仍在继续。

塑造 2025 年 市场的主要趋势

随着我们迈向 2025 年，几个相互关联的趋势正在定义葡萄牙的房地产格局：

1. 利率和负担能力

欧洲银行间同业拆借利率的走势仍然是一个关键因素。虽然各国央行在 2024 年的大部分时间里保持利率稳定，但市场预期倾向于在 2025 年逐步放松利率。较低的借贷成本将提高依赖抵押贷款的国内买家的负担能力，并可能刺激交易量。然而，银行可能会保持审慎的贷款标准。

• 展望： 预计利率下降将为市场提供推动力，可能会在 2025 年晚些时候提振需求。专家 建议 Euribor 接近 2% 可能会显着增加抵押贷款需求。

• 冲击： 提高可负担性，尤其是国内细分市场。

2. 国际需求动态

葡萄牙继续吸引着大量的外国兴趣，这是由生活方式因素、西欧的相对负担能力、安全和气候驱动的。虽然黄金签证不再直接推动房地产购买，但葡萄牙仍然对搬迁、退休和拥有第二套房子具有吸引力。

• 来源市场： 预计北美（美国、加拿大）、巴西、英国、法国、德国和其他北欧国家将持续浓厚兴趣。

• 重点： 买家越来越老练，他们关注质量、位置、能源效率和生活设施。PortugalProperty.com 上出现的 Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property 等品牌有效地迎合了这些挑剔的国际客户。

• 考虑： 虽然整体需求强劲，但一些分析师指出，在这种外部需求的主要推动下，某些优质细分市场的估值可能看起来与当地基本面脱节。

3. 住房供应限制

住房存量的持续短缺，尤其是主要城市中心的负担得起的选择，仍然是一个决定性特征。官僚主义障碍和高昂的建设成本继续限制着新开发的步伐。

• 冲击： 这种供需失衡支撑了房产价值，尤其是对于位置优越的现代房产。它还对租金价格保持上行压力。

• 政府举措： 政府继续探索旨在增加住房供应的措施（“Mais Habitação” - 更多住房计划），包括简化许可和激励租赁，但产生重大影响需要时间。

4. 区域市场表现

不同地区可能会继续表现出不同的趋势：

• 里斯本和波尔图： 持续的需求，尤其是在提供更好价值的黄金地段和外围地区。专注于高质量的翻新和具有现代设施的新建。奢侈品板块仍然活跃。价格适度增长的潜力。

• 阿尔加维： 仍然是国际买家（度假屋、退休）的常年最爱。对沿海地区和高尔夫度假村附近的别墅和公寓的强劲需求。预计奢侈品市场将保持韧性。

• 银色海岸和葡萄牙中部： 由于相对可负担性和真实的生活方式吸引力，人们的兴趣越来越大。在较低基数的基础上实现更强劲的价格百分比增长的潜力。

• 商业地产： 物流、数据中心和潜在的酒店业等行业显示出前景。Cushman & Wakefield项目将在2025年的商业投资中增长。

5. 强调可持续性和能源效率

买家的偏好越来越多地转向可持续和节能的房屋。在环保意识和能源成本上升的推动下，拥有良好能源绩效证书 （EPC）、太阳能电池板、现代绝缘材料和可持续建筑材料的房产引起了更大的兴趣，并可能获得更高的估值。

• 冲击： 专注于能源升级的改造项目很有吸引力。符合高能源标准的新建建筑具有竞争优势。

• 投资者注： 收购较旧的房产可能需要在能源效率改进方面进行大量投资，以满足现代买家的期望和未来的监管要求。

6. 品牌住宅的崛起和奢侈品市场的弹性

市场的豪华细分市场，尤其是与知名酒店或生活方式品牌相关的品牌住宅，继续吸引着高净值人士。这些物业提供高标准的质量、便利设施和服务，吸引寻求交钥匙解决方案和优质体验的国际买家。

• 地点： 里斯本、卡斯卡伊斯、孔波尔塔和阿尔加维的黄金地段是豪华开发的热点。

• 展望： 尽管整体市场放缓，但在财富集中和葡萄牙作为高端目的地的吸引力的推动下，预计奢侈品市场将保持相对弹性。报告显示，奢侈品趋势集中在健康、隐私和综合服务上。

7. 数字化的持续重要性

房地产行业继续进行数字化转型。PortugalProperty.com、虚拟游览、数字文档处理和复杂的数据分析等在线门户正在成为标准。有效利用技术的代理商可以提供更好的服务并覆盖更广泛的受众。

• 买家影响： 更轻松的远程搜索和财产的初步评估。

• 卖方/代理影响： 需要高质量的在线形象和数字营销策略。

2025 年总体展望：谨慎乐观

大多数市场分析师的共识（例如，世邦魏理仕、Savvy Cat Realty、Portugal Pathways 引用的预测）都表明，葡萄牙房地产市场将在 2025 年继续增长，尽管增长温和。对整体市场或投资增长的预测通常徘徊在 5-8% 左右，尽管在某些过热地区，住宅价格升值可能更加温和。

主要驱动因素仍然是积极的：预期的利率放松、持续的国际需求、持续的住房供应限制以及葡萄牙的基本生活方式吸引力。然而，挑战仍然存在，包括国内负担能力问题、建筑许可的官僚主义延误以及对基础设施持续投资的需求。

市场可能会变得越来越细分，表现会因位置、房产类型和质量而有很大差异。预计买家将比繁荣高峰期更加挑剔和对价格敏感。投资者和开发商的成功将取决于仔细的市场分析、优质的产品以及了解不断变化的买家偏好，尤其是在可持续性和现代设施方面。

结论：

葡萄牙的房地产市场以韧性度过了 2024 年，从快速扩张转变为更温和的增长。展望 2025 年，在潜在利率缓解和持久国际吸引力的推动下，谨慎乐观的情绪盛行，并与供应限制和负担能力担忧相平衡。市场不断发展，有利于质量、可持续性和战略位置选择。这些不断变化的趋势将如何影响您来年在葡萄牙的房地产投资策略？

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出版于: Business / Money / Portugal Property