Trends des portugiesischen Immobilienmarktes 2025: Jahresrückblick

Veröffentlicht am 18th June, 2025

Rückblick 2024: Ein Jahr der Mäßigung und Widerstandsfähigkeit

Nach mehreren Jahren rascher Preiseskalation markierte das Jahr 2024 eine Phase der Anpassung an den portugiesischen Immobilienmarkt. Während sich die Gesamtwachstumsraten im Vergleich zum Boom nach der Pandemie abschwächten, zeigte sich der Markt vor dem Hintergrund höherer Zinsen und globaler wirtschaftlicher Unsicherheit deutlich widerstandsfähig. Zu den wichtigsten Beobachtungen aus dem Jahr 2024 gehören:

• Verlangsamtes Preiswachstum: Während die Preise in den meisten Bereichen weiter stiegen, verlangsamte sich das Tempo der Aufwertung im Vergleich zu 2022-2023 erheblich. Dies deutete auf einen Schritt in Richtung eines nachhaltigeren Wachstumskurses hin.

• Anpassung des Transaktionsvolumens: Höhere Kreditkosten wirkten sich auf die Erschwinglichkeit aus und führten zu einem spürbaren Rückgang der Gesamtzahl der Immobilientransaktionen im Vergleich zu Spitzenjahren. Die Nachfrage blieb jedoch grundsätzlich stark, insbesondere von internationalen Einkäufern und in bestimmten Marktsegmenten.

• Regionale Divergenz: Die Leistung war in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich. In den Top-Lagen von Lissabon, Porto und an der Algarve stieg die Nachfrage weiterhin, insbesondere nach hochwertigen Immobilien, wenn auch mit einer höheren Preissensibilität der Käufer. Einige Berichte deuteten auf eine mögliche Verlangsamung oder Stabilisierung in den hyperaufgeblähten zentralen Vierteln Lissabons hin, während die umliegenden Gebiete und andere Städte an Fahrt gewannen. Im Landesinneren und in weniger gesättigten Küstenregionen gab es günstigere Preisklassen.

• Auswirkungen von Richtlinienänderungen: Das formelle Ende des Non-Habitual Resident (NHR)-Programms für neue Antragsteller (Ende 2023) und die Beendigung des Golden Visa-Programms über Immobilieninvestitionen sorgten zunächst für Unsicherheit. Der Markt hat diese Veränderungen jedoch absorbiert, was zeigt, dass Portugals Attraktivität über spezifische Anreizprogramme hinausgeht. Die anhaltende Nachfrage von verschiedenen internationalen Käufergruppen (z. B. Nordamerikaner, Nordeuropäer), die nach Lifestyle-Vorteilen suchen, blieb offensichtlich.

• Druck auf dem Mietmarkt: Der Mietmarkt, insbesondere in den Großstädten, stand weiterhin unter erheblichem Druck, da die Mieten aufgrund der Wohnungsknappheit und der starken Nachfrage von Einheimischen, Studenten und Expatriates stiegen.

• Baukosten & Lieferung: Erhöhte Baukosten stellten weiterhin eine Herausforderung für Neubauten dar, schränkten das neue Angebot ein und stützten die Preise für bestehende Bestände, insbesondere für energieeffiziente moderne Immobilien.

Insgesamt war 2024 kein Jahr des Rückgangs, sondern eher ein Jahr der Stabilisierung und Anpassung an ein neues Zinsumfeld und ein sich wandelndes politisches Umfeld. Renommierte Agenturen wie ERA Portugal meldeten eine starke Leistung, was auf eine anhaltende Marktaktivität trotz des allgemeinen Wirtschaftsklimas hindeutet.

Wichtige Trends, die den Markt im Jahr 2025 prägen

Im Jahr 2025 bestimmen mehrere miteinander verknüpfte Trends die portugiesische Immobilienlandschaft:

1. Zinssätze und Tragbarkeit

Die Entwicklung der Euribor-Sätze bleibt ein kritischer Faktor. Während die Zentralbanken die Zinsen über weite Strecken des Jahres 2024 stabil hielten, tendieren die Markterwartungen zu einer allmählichen Lockerung im Jahr 2025. Niedrigere Kreditkosten würden die Erschwinglichkeit für inländische Käufer, die auf Hypotheken angewiesen sind, verbessern und könnten das Transaktionsvolumen stimulieren. Die Banken dürften jedoch an den Kriterien für eine vorsichtige Kreditvergabe festhalten.

• Aussicht: Es wird erwartet, dass die erwarteten sinkenden Zinssätze dem Markt Rückenwind verleihen und die Nachfrage im Laufe des Jahres 2025 ankurbeln könnten. Experten gehen davon aus, dass ein Euribor in der Nähe von 2 % die Nachfrage nach Hypotheken erheblich erhöhen könnte.

• Aufprall: Verbesserte Erschwinglichkeit, insbesondere für das inländische Marktsegment.

2. Internationale Nachfragedynamik

Portugal zieht nach wie vor erhebliches ausländisches Interesse auf sich, was auf Lebensstilfaktoren, die relative Erschwinglichkeit in Westeuropa, die Sicherheit und das Klima zurückzuführen ist. Während das Goldene Visum nicht mehr direkt zum Immobilienkauf führt, bleibt Portugal für Umzug, Ruhestand und Zweitwohnungsbesitz attraktiv.

• Quellmärkte: Es wird ein anhaltend starkes Interesse aus Nordamerika (USA, Kanada), Brasilien, Großbritannien, Frankreich, Deutschland und anderen nordeuropäischen Ländern erwartet.

• Brennpunkt: Die Käufer werden immer anspruchsvoller und konzentrieren sich auf Qualität, Lage, Energieeffizienz und Lifestyle-Annehmlichkeiten. Marken wie Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, die auf PortugalProperty.com vorgestellt werden, richten sich effektiv an diese anspruchsvolle internationale Kundschaft.

• Überlegung: Obwohl die Nachfrage insgesamt robust ist, stellen einige Analysten fest, dass die Bewertungen in bestimmten Prime-Segmenten von den lokalen Fundamentaldaten losgelöst zu sein scheinen, was stark von dieser Auslandsnachfrage angetrieben wird.

3. Engpässe beim Wohnungsangebot

Ein anhaltender Mangel an Wohnraum, insbesondere an erschwinglichen Optionen in den großen städtischen Zentren, ist nach wie vor ein bestimmendes Merkmal. Bürokratische Hürden und hohe Baukosten begrenzen weiterhin das Tempo der Neubauten.

• Aufprall: Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage stützt die Immobilienwerte, insbesondere bei gut gelegenen und modernen Immobilien. Es hält auch den Aufwärtsdruck auf die Mietpreise aufrecht.

• Staatliche Initiativen: Die Regierung prüft weiterhin Maßnahmen ("Mais Habitação" - Mehr Wohnraum), die darauf abzielen, das Wohnungsangebot zu erhöhen, einschließlich der Vereinfachung von Lizenzvergaben und Anreizen für Vermietungen, aber es braucht Zeit bei der signifikanten Wirkung.

4. Regionale Marktentwicklung

Die verschiedenen Regionen werden wahrscheinlich weiterhin unterschiedliche Trends aufweisen:

• Lissabon & Porto: Anhaltende Nachfrage, insbesondere in erstklassigen und peripheren Gebieten mit einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis. Konzentrieren Sie sich auf hochwertige Renovierungen und Neubauten mit modernen Annehmlichkeiten. Das Luxussegment bleibt aktiv. Potenzial für moderates Preiswachstum.

• Die Algarve: Bleibt ein Dauerbrenner für internationale Käufer (Ferienhäuser, Ruhestand). Starke Nachfrage nach Villen und Apartments in der Nähe von Küstengebieten und Golfresorts. Der Luxusmarkt dürfte widerstandsfähig bleiben.

• Silberküste & Zentralportugal: Wachsendes Interesse aufgrund der relativen Erschwinglichkeit und des authentischen Lifestyle-Appeals. Potenzial für ein stärkeres prozentuales Preiswachstum von einer niedrigeren Basis aus.

• Gewerbeimmobilien: Sektoren wie Logistik, Rechenzentren und möglicherweise das Gastgewerbe sind vielversprechend. Cushman & Wakefield prognostiziert für 2025 ein Wachstum der gewerblichen Investitionen.

5. Betonung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz

Die Präferenzen der Käufer verschieben sich zunehmend hin zu nachhaltigen und energieeffizienten Häusern. Angetrieben sowohl vom Umweltbewusstsein als auch von steigenden Energiekosten stoßen Immobilien mit guten Energieausweisen (EPA), Sonnenkollektoren, moderner Isolierung und nachhaltigen Baumaterialien auf größeres Interesse und potenziell höhere Bewertungen.

• Aufprall: Sanierungsprojekte mit dem Fokus auf energetische Sanierung sind attraktiv. Neubauten, die hohe Energiestandards einhalten, sind wettbewerbsfähig.

• Anmerkung für Investoren: Der Erwerb älterer Immobilien kann erhebliche Investitionen in die Verbesserung der Energieeffizienz erfordern, um den modernen Käufererwartungen und zukünftigen regulatorischen Anforderungen gerecht zu werden.

6. Aufstieg von Markenresidenzen und Widerstandsfähigkeit des Luxusmarktes

Das Luxussegment des Marktes, insbesondere Markenresidenzen, die mit renommierten Hotel- oder Lifestyle-Marken verbunden sind, zieht weiterhin vermögende Privatpersonen an. Diese Immobilien bieten hohe Standards in Bezug auf Qualität, Annehmlichkeiten und Dienstleistungen und sprechen internationale Käufer an, die schlüsselfertige Lösungen und Premium-Erlebnisse suchen.

• Orte: Erstklassige Gegenden in Lissabon, Cascais, Comporta und an der Algarve sind Hotspots für Luxusprojekte.

• Aussicht: Trotz der allgemeinen Marktabschwächung wird erwartet, dass das Luxussegment relativ widerstandsfähig bleiben wird, was auf die Vermögenskonzentration und die Attraktivität Portugals als High-End-Reiseziel zurückzuführen ist. Berichte deuten darauf hin, dass sich Luxustrends auf Wellness, Privatsphäre und integrierte Dienstleistungen konzentrieren.

7. Anhaltende Bedeutung der Digitalisierung

Die Immobilienbranche setzt ihre digitale Transformation fort. Online-Portale wie PortugalProperty.com, virtuelle Rundgänge, digitale Dokumentenverarbeitung und ausgefeilte Datenanalysen werden zum Standard. Agenturen, die Technologie effektiv nutzen, können einen besseren Service bieten und ein breiteres Publikum erreichen.

• Auswirkungen auf den Käufer: Einfachere Fernsuche und Erstbewertung von Immobilien.

• Auswirkungen auf Verkäufer/Agenten: Bedarf an hochwertiger Online-Präsenz und digitalen Marketingstrategien.

Gesamtausblick für 2025: Vorsichtiger Optimismus

Der Konsens der meisten Marktanalysten (z. B. CBRE, Savvy Cat Realty, von Portugal Pathways zitierte Prognosen) deutet auf ein anhaltendes, wenn auch moderates Wachstum des portugiesischen Immobilienmarktes im Jahr 2025 hin. Die Prognosen bewegen sich oft um die 5-8 %-Marke für das Gesamtmarkt- oder Investitionswachstum, obwohl der Preisanstieg für Wohnimmobilien in bestimmten überhitzten Gebieten gedämpfter ausfallen könnte.

Die wichtigsten Treiber bleiben positiv: die erwartete Lockerung der Zinsen, die anhaltende internationale Nachfrage, die anhaltende Knappheit des Wohnungsangebots und die fundamentale Attraktivität Portugals für den Lebensstil. Es gibt jedoch nach wie vor Herausforderungen, darunter Probleme der Erschwinglichkeit im Inland, bürokratische Verzögerungen bei der Baugenehmigung und die Notwendigkeit kontinuierlicher Investitionen in die Infrastruktur.

Der Markt wird wahrscheinlich zunehmend segmentiert werden, wobei die Leistung je nach Standort, Immobilientyp und Qualität erheblich variiert. Von den Käufern wird erwartet, dass sie anspruchsvoller und preissensibler sind als in den Jahren des Hochbooms. Der Erfolg von Investoren und Entwicklern wird von einer sorgfältigen Marktanalyse, qualitativ hochwertigen Angeboten und dem Verständnis der sich entwickelnden Käuferpräferenzen abhängen, insbesondere in Bezug auf Nachhaltigkeit und moderne Annehmlichkeiten.

Schlussfolgerung:

Der portugiesische Immobilienmarkt hat das Jahr 2024 mit Robustheit überstanden und sich von einer schnellen Expansion zu einem moderateren Wachstum gewandelt. Mit Blick auf das Jahr 2025 herrscht vorsichtiger Optimismus, der durch mögliche Zinserleichterungen und eine anhaltende internationale Attraktivität genährt wird, die gegen Angebotsengpässe und Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit ausbalanciert wird. Der Markt entwickelt sich weiter und bevorzugt Qualität, Nachhaltigkeit und strategische Standortwahlen. Wie werden diese sich entwickelnden Trends Ihre Immobilieninvestitionsstrategie in Portugal für das kommende Jahr beeinflussen?

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

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