Tendances du marché immobilier au Portugal en 2025 : bilan de l’année

Publié le 18th June, 2025

Bilan de l’année 2024 : une année de modération et de résilience

Après plusieurs années d’escalade rapide des prix, 2024 a marqué une période d’ajustement pour le marché immobilier portugais. Bien que les taux de croissance globaux aient ralenti par rapport au boom post-pandémique, le marché a fait preuve d’une résilience significative dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et d’incertitude économique mondiale. Les principales observations de 2024 sont les suivantes :

• Ralentissement de la croissance des prix : Bien que les prix aient continué d’augmenter dans la plupart des régions, le rythme de l’appréciation a considérablement ralenti par rapport à 2022-2023. Cela suggère une évolution vers une trajectoire de croissance plus durable.

• Ajustement du volume des transactions : La hausse des coûts d’emprunt a eu une incidence sur l’abordabilité, ce qui a entraîné une diminution notable du nombre total de transactions immobilières par rapport aux années de pointe. Cependant, la demande est restée fondamentalement forte, en particulier de la part des acheteurs internationaux et dans des segments de marché spécifiques.

• Divergence régionale : Le rendement a varié considérablement d’une région à l’autre. Les zones privilégiées de Lisbonne, de Porto et de l’Algarve ont continué à connaître une demande, en particulier pour les propriétés de haute qualité, bien qu’avec une plus grande sensibilité aux prix de la part des acheteurs. Certains rapports ont indiqué un ralentissement potentiel ou une stabilisation dans les quartiers centraux hyper-gonflés de Lisbonne, tandis que les zones environnantes et d'autres villes ont gagné du terrain. L’intérieur des terres et les régions côtières moins saturées offraient des prix plus accessibles.

• Impact des changements de politique : La fin officielle du régime des résidents non habituels (RNH) pour les nouveaux demandeurs (fin 2023) et la fin du programme Golden Visa par le biais d’investissements immobiliers ont créé de l’incertitude au départ. Cependant, le marché a absorbé ces changements, démontrant que l'attrait du Portugal va au-delà des programmes d'incitation spécifiques. La demande continue de divers groupes d’acheteurs internationaux (p. ex., Nord-Américains, Européens du Nord) à la recherche d’avantages liés au mode de vie est demeurée évidente.

• Pression sur le marché locatif : Le marché locatif, en particulier dans les grandes villes, est resté sous forte pression, avec une hausse des loyers entraînée par la pénurie de logements et une forte demande de la part des habitants, des étudiants et des expatriés.

• Coûts de construction et approvisionnement : Les coûts de construction élevés ont continué de poser des défis aux nouveaux développements, limitant l’offre et soutenant les prix du parc existant, en particulier des propriétés modernes économes en énergie.

Dans l’ensemble, l’année 2024 n’a pas été une année de baisse, mais plutôt une année de stabilisation et d’ajustement à un nouvel environnement de taux d’intérêt et à l’évolution du paysage politique. Des agences réputées comme ERA Portugal ont fait état de solides performances, indiquant une activité continue sur le marché malgré le climat économique plus général.

Tendances clés qui façonnent le marché en 2025

À l’aube de l’année 2025, plusieurs tendances interconnectées définissent le paysage immobilier portugais :

1. Taux d’intérêt et capacité financière

La trajectoire des taux de l’Euribor reste un facteur critique. Alors que les banques centrales ont maintenu les taux stables pendant la majeure partie de 2024, les attentes du marché s’orientent vers un assouplissement progressif en 2025. La baisse des coûts d’emprunt améliorerait l’abordabilité pour les acheteurs nationaux qui dépendent des prêts hypothécaires et pourrait stimuler les volumes de transactions. Cependant, les banques devraient maintenir des critères de prêt prudents.

• Perspective: La baisse prévue des taux d’intérêt devrait souffler sur le marché, ce qui pourrait stimuler la demande plus tard en 2025. Les experts suggèrent que l’Euribor, approchant les 2 %, pourrait augmenter considérablement la demande de prêts hypothécaires.

• Impact: Amélioration de l’abordabilité, en particulier pour le segment du marché intérieur.

2. Dynamique de la demande internationale

Le Portugal continue d’attirer un intérêt étranger important, en raison de facteurs liés au mode de vie, à l’abordabilité relative en Europe occidentale, à la sécurité et au climat. Bien que le Golden Visa ne stimule plus directement les achats immobiliers, le Portugal reste attrayant pour la relocalisation, la retraite et l’accession à la propriété d’une résidence secondaire.

• Marchés sources : On s’attend à ce que l’Amérique du Nord (États-Unis, Canada), le Brésil, le Royaume-Uni, la France, l’Allemagne et d’autres pays d’Europe du Nord continuent de susciter un vif intérêt.

• Foyer: Les acheteurs sont de plus en plus sophistiqués, se concentrant sur la qualité, l’emplacement, l’efficacité énergétique et les commodités du style de vie. Des marques comme Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, présentées sur PortugalProperty.com, répondent efficacement à cette clientèle internationale exigeante.

• Considération: Bien que la demande globale soit robuste, certains analystes notent que les valorisations de certains segments de premier ordre pourraient sembler détachées des fondamentaux locaux, fortement stimulées par cette demande externe.

3. Contraintes de l’offre de logements

La pénurie persistante de logements, en particulier d’options abordables dans les grands centres urbains, demeure une caractéristique déterminante. Les obstacles bureaucratiques et les coûts de construction élevés continuent de limiter le rythme des nouveaux développements.

• Impact: Ce déséquilibre entre l’offre et la demande soutient la valeur des propriétés, en particulier pour les propriétés bien situées et modernes. Cela maintient également une pression à la hausse sur les prix des loyers.

• Initiatives gouvernementales : Le gouvernement continue d'explorer des mesures (programme « Mais Habitação ») visant à augmenter l'offre de logements, notamment en simplifiant l'octroi de licences et en encourageant les locations, mais l'impact significatif prend du temps.

4. Performance du marché régional

Les différentes régions continueront probablement d’afficher des tendances distinctes :

• Lisbonne et Porto : Demande continue, en particulier dans les zones privilégiées et périphériques offrant un meilleur rapport qualité-prix. Concentrez-vous sur des rénovations de qualité et des nouvelles constructions avec des équipements modernes. Le segment du luxe reste actif. Potentiel de croissance modérée des prix.

• L’Algarve : Reste un favori éternel pour les acheteurs internationaux (maisons de vacances, retraite). Forte demande de villas et d’appartements à proximité des zones côtières et des stations de golf. Le marché du luxe devrait rester résilient.

• Côte d’Argent et centre du Portugal : Intérêt croissant en raison de l’abordabilité relative et de l’attrait authentique du style de vie. Possibilité d’une croissance plus forte des prix en pourcentage à partir d’une base plus faible.

• Immobilier commercial : Des secteurs tels que la logistique, les centres de données et potentiellement l’hôtellerie sont prometteurs. Cushman & Wakefield prévoit une croissance des investissements commerciaux pour 2025.

5. Accent mis sur la durabilité et l’efficacité énergétique

Les préférences des acheteurs se tournent de plus en plus vers des maisons durables et économes en énergie. Motivées à la fois par la sensibilisation à l’environnement et la hausse des coûts de l’énergie, les propriétés dotées de bons certificats de performance énergétique (CPE), de panneaux solaires, d’une isolation moderne et de matériaux de construction durables suscitent un intérêt accru et des valorisations potentiellement plus élevées.

• Impact: Les projets de rénovation axés sur la rénovation énergétique sont attrayants. Les nouvelles constructions qui respectent des normes énergétiques élevées ont un avantage concurrentiel.

• Note à l’investisseur : L’acquisition de propriétés plus anciennes peut nécessiter des investissements importants dans l’amélioration de l’efficacité énergétique pour répondre aux attentes des acheteurs modernes et aux exigences réglementaires futures.

6. Essor des résidences de marque et résilience du marché du luxe

Le segment du luxe du marché, en particulier les résidences de marque associées à des marques hôtelières ou lifestyle de prestige, continue d’attirer les particuliers fortunés. Ces propriétés offrent des normes élevées de qualité, d’équipements et de services, attirant les acheteurs internationaux à la recherche de solutions clés en main et d’expériences haut de gamme.

• Lieux: Les zones privilégiées de Lisbonne, Cascais, Comporta et de l’Algarve sont des points chauds pour les développements de luxe.

• Perspective: Malgré une modération générale du marché, le segment du luxe devrait rester relativement résilient, sous l'effet de la concentration de la richesse et de l'attrait du Portugal en tant que destination haut de gamme. Les rapports suggèrent que les tendances du luxe se concentrent sur le bien-être, l’intimité et les services intégrés.

7. Importance continue de la numérisation

Le secteur immobilier poursuit sa transformation numérique. Les portails en ligne tels que les PortugalProperty.com, les visites virtuelles, le traitement numérique des documents et l’analyse sophistiquée des données deviennent la norme. Les agences qui exploitent efficacement la technologie peuvent offrir un meilleur service et atteindre un public plus large.

• Impact sur l’acheteur : Recherche à distance et première évaluation des propriétés facilitées.

• Impact sur le vendeur/l’agent : Besoin d’une présence en ligne de haute qualité et de stratégies de marketing numérique.

Perspectives globales pour 2025 : un optimisme prudent

Le consensus de la plupart des analystes de marché (par exemple, CBRE, Savvy Cat Realty, prévisions citées par Portugal Pathways) indique une croissance continue, bien que modérée, du marché immobilier portugais en 2025. Les projections oscillent souvent autour de 5 à 8 % pour la croissance globale du marché ou des investissements, bien que l’appréciation des prix résidentiels puisse être plus modérée dans certaines zones surchauffées.

Les principaux facteurs restent positifs : la baisse attendue des taux d'intérêt, la persistance de la demande internationale, les contraintes persistantes de l'offre de logements et l'attrait fondamental du Portugal pour le style de vie. Cependant, des défis persistent, notamment des problèmes d’abordabilité intérieure, des retards bureaucratiques dans l’octroi des permis de construction et la nécessité de continuer à investir dans les infrastructures.

Le marché est susceptible de devenir de plus en plus segmenté, les performances variant considérablement selon l’emplacement, le type de propriété et la qualité. On s’attend à ce que les acheteurs soient plus exigeants et plus sensibles aux prix que pendant les années de pic. Le succès des investisseurs et des promoteurs dépendra d’une analyse minutieuse du marché, d’offres de qualité et de la compréhension de l’évolution des préférences des acheteurs, en particulier en ce qui concerne la durabilité et les équipements modernes.

Conclusion:

Le marché immobilier portugais a navigué en 2024 avec résilience, passant d'une expansion rapide à une croissance plus modérée. À l’horizon 2025, un optimisme prudent prévaut, alimenté par un éventuel allègement des taux d’intérêt et un attrait international durable, mis en balance avec les contraintes d’approvisionnement et les préoccupations liées à l’abordabilité. Le marché continue d’évoluer, privilégiant la qualité, la durabilité et les choix d’emplacements stratégiques. Comment ces tendances évolutives vont-elles influencer votre stratégie d’investissement immobilier au Portugal pour l’année à venir ?

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

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