Тенденции рынка недвижимости Португалии до 2025 года: итоги года

Опубликован в 18th June, 2025

Итоги 2024 года: год умеренности и стойкости

После нескольких лет стремительного роста цен 2024 год стал периодом адаптации для португальского рынка недвижимости. Несмотря на то, что общие темпы роста замедлились по сравнению с постпандемическим бумом, рынок продемонстрировал значительную устойчивость на фоне более высоких процентных ставок и глобальной экономической неопределенности. Основные наблюдения за 2024 год включают:

• Замедление роста цен: В то время как цены продолжали расти в большинстве областей, темпы укрепления значительно замедлились по сравнению с 2022-2023 годами. Это говорит о переходе к более устойчивой траектории роста.

• Корректировка объема транзакций: Более высокая стоимость заимствований повлияла на доступность, что привело к заметному снижению общего количества сделок с недвижимостью по сравнению с пиковыми годами. Тем не менее, спрос оставался фундаментально высоким, особенно со стороны международных покупателей и в определенных сегментах рынка.

• Региональные расхождения: Производительность значительно различалась в зависимости от региона. В престижных районах Лиссабона, Порту и Алгарве продолжал наблюдаться спрос, особенно на высококачественную недвижимость, хотя и с большей чувствительностью покупателей к цене. Некоторые сообщения указывают на потенциальное замедление или стабилизацию в гиперраздутых центральных районах Лиссабона, в то время как прилегающие районы и другие города набирают обороты. Внутренние и менее насыщенные прибрежные регионы предлагали более доступные цены.

• Влияние изменений в политике: Формальное прекращение действия программы Non-Habitual Resident (NHR) для новых заявителей (конец 2023 года) и прекращение программы «Золотая виза» через инвестиции в недвижимость изначально создали неопределенность. Тем не менее, рынок воспринял эти изменения, продемонстрировав, что привлекательность Португалии выходит за рамки конкретных программ стимулирования. Сохраняющийся спрос со стороны различных международных покупателей (например, из Северной Америки, Северной Европы), ищущих преимущества образа жизни, оставался очевидным.

• Давление на рынке аренды: Рынок аренды, особенно в крупных городах, оставался под значительным давлением из-за роста арендной платы, вызванного нехваткой жилья и высоким спросом со стороны местных жителей, студентов и экспатриантов.

• Затраты на строительство и поставки: Повышенные затраты на строительство по-прежнему создавали проблемы для новых проектов, ограничивая новое предложение и поддерживая цены на существующий фонд, особенно на энергоэффективную современную недвижимость.

В целом, 2024 год стал годом не спада, а стабилизации и адаптации к новым условиям процентных ставок и меняющемуся ландшафту политики. Авторитетные агентства, такие как ERA Portugal, сообщили о высоких показателях, что указывает на продолжающуюся рыночную активность, несмотря на более широкий экономический климат.

Ключевые тренды, формирующие рынок в 2025 году

По мере приближения 2025 года несколько взаимосвязанных тенденций определяют ландшафт португальской недвижимости:

1. Процентные ставки и доступность

Траектория курсов Euribor остается критическим фактором. В то время как центральные банки удерживали ставки на прежнем уровне в течение большей части 2024 года, рыночные ожидания склоняются к постепенному смягчению в 2025 году. Снижение стоимости заимствований повысит доступность кредитов для отечественных покупателей, зависящих от ипотечных кредитов, и может стимулировать объемы сделок. Тем не менее, банки, скорее всего, сохранят разумные критерии кредитования.

• Вид: Ожидается, что ожидаемое снижение процентных ставок обеспечит попутный ветер для рынка, потенциально повышая спрос в конце 2025 года. Эксперты предполагают, что приближение Euribor к 2% может значительно увеличить спрос на ипотеку.

• Удар: Повышение ценовой политики, особенно для сегмента внутреннего рынка.

2. Динамика международного спроса

Португалия продолжает привлекать значительный интерес из-за рубежа, обусловленный факторами образа жизни, относительной ценовой доступностью в Западной Европе, безопасностью и климатом. В то время как «золотая виза» больше не стимулирует покупку недвижимости напрямую, Португалия остается привлекательной для переезда, выхода на пенсию и владения вторым домом.

• Исходные рынки: Ожидается сохранение высокого интереса со стороны Северной Америки (США, Канада), Бразилии, Великобритании, Франции, Германии и других стран Северной Европы.

• Фокус: Покупатели становятся все более искушенными, уделяя особое внимание качеству, местоположению, энергоэффективности и удобствам для жизни. Такие бренды, как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, представленные на PortugalProperty.com, эффективно обслуживают эту взыскательную международную клиентуру.

• Рассмотрение: Несмотря на то, что общий спрос является устойчивым, некоторые аналитики отмечают, что оценки в некоторых сегментах премиум-класса могут показаться оторванными от местных фундаментальных показателей, в значительной степени обусловленных этим внешним спросом.

3. Ограничения предложения жилья

Определяющей характеристикой по-прежнему является постоянная нехватка жилищного фонда, особенно недорогих вариантов в крупных городских центрах. Бюрократические препоны и высокая стоимость строительства продолжают ограничивать темпы нового строительства.

• Удар: Этот дисбаланс спроса и предложения поддерживает стоимость недвижимости, особенно для хорошо расположенных и современных объектов. Это также оказывает повышательное давление на цены на аренду.

• Правительственные инициативы: Правительство продолжает изучать меры («Mais Habitação» - Больше жилья), направленные на увеличение предложения жилья, включая упрощение лицензирования и стимулирование аренды, но для значительного воздействия требуется время.

4. Показатели регионального рынка

В разных регионах, вероятно, продолжатся наблюдаться различные тенденции:

• Лиссабон и Порту: Постоянный спрос, особенно в престижных и периферийных районах с более выгодной стоимостью. Сосредоточьтесь на качественном ремонте и новостройках с современными удобствами. Сегмент люксовых товаров остается активным. Потенциал для умеренного роста цен.

• Алгарве: Остается неизменным фаворитом среди иностранных покупателей (дома для отдыха, дома для пенсионеров). Высокий спрос на виллы и апартаменты рядом с прибрежными районами и гольф-курортами. Ожидается, что рынок предметов роскоши останется устойчивым.

• Серебряное побережье и Центральная Португалия: Растущий интерес из-за относительной доступности и аутентичной привлекательности образа жизни. Потенциал для более сильного процентного роста цены при более низкой базе.

• Коммерческая недвижимость: Такие сектора, как логистика, центры обработки данных и, возможно, гостиничный бизнес, являются многообещающими. Проект Cushman & Wakefield Рост коммерческих инвестиций к 2025 году.

5. Акцент на устойчивость и энергоэффективность

Предпочтения покупателей все больше смещаются в сторону экологичных и энергоэффективных домов. Движимые как экологическим сознанием, так и растущими затратами на энергию, объекты недвижимости с хорошими сертификатами энергоэффективности (EPC), солнечными панелями, современной изоляцией и экологически чистыми строительными материалами вызывают больший интерес и потенциально более высокие оценки.

• Удар: Проекты реновации, ориентированные на энергетическую модернизацию, являются привлекательными. Новостройки, придерживающиеся высоких энергетических стандартов, имеют конкурентное преимущество.

• Примечание инвестора: Приобретение старой недвижимости может потребовать значительных инвестиций в повышение энергоэффективности, чтобы соответствовать ожиданиям современных покупателей и будущим нормативным требованиям.

6. Рост брендовых резиденций и устойчивость рынка предметов роскоши

Люксовый сегмент рынка, особенно брендовые резиденции, связанные с престижными отелями или брендами стиля жизни, продолжает привлекать состоятельных людей. Эти объекты предлагают высокие стандарты качества, удобств и услуг, привлекая международных покупателей, ищущих готовые решения и премиальный опыт.

• Местонахождения: Престижные районы Лиссабона, Кашкайша, Компорты и Алгарве являются горячими точками для элитных разработок.

• Вид: Несмотря на более широкую умеренность рынка, ожидается, что сегмент предметов роскоши останется относительно устойчивым, что обусловлено концентрацией богатства и привлекательностью Португалии как высококлассного направления. Отчеты показывают, что тенденции роскоши сосредоточены на оздоровлении, конфиденциальности и интегрированных услугах.

7. Сохраняющаяся важность цифровизации

Сектор недвижимости продолжает цифровую трансформацию. Онлайн-порталы, такие как PortugalProperty.com, виртуальные туры, цифровая документация и сложная аналитика данных, становятся стандартом. Агентства, эффективно использующие технологии, могут предложить более качественное обслуживание и охватить более широкую аудиторию.

• Влияние на покупателя: Упрощенный удаленный поиск и первичная оценка объектов недвижимости.

• Влияние на продавца/агента: Потребность в высококачественном присутствии в Интернете и стратегиях цифрового маркетинга.

Общий прогноз на 2025 год: осторожный оптимизм

Консенсус среди большинства рыночных аналитиков (например, CBRE, Savvy Cat Realty, прогнозы, на которые ссылается Portugal Pathways) указывает на продолжение, хотя и умеренный, роста португальского рынка недвижимости в 2025 году. Прогнозы часто колеблются в районе отметки 5-8% для общего роста рынка или инвестиций, хотя рост цен на жилье может быть более сдержанным в некоторых перегретых районах.

Ключевые факторы остаются позитивными: ожидаемое снижение процентных ставок, устойчивый международный спрос, сохраняющиеся ограничения предложения жилья и фундаментальная привлекательность образа жизни Португалии. Тем не менее, проблемы сохраняются, в том числе проблемы с ценовой доступностью внутри страны, бюрократические задержки с выдачей лицензий на строительство и необходимость продолжения инвестиций в инфраструктуру.

Рынок, вероятно, будет становиться все более сегментированным, при этом показатели будут значительно варьироваться в зависимости от местоположения, типа и качества недвижимости. Ожидается, что покупатели будут более разборчивыми и чувствительными к цене, чем в годы пикового бума. Успех инвесторов и застройщиков будет зависеть от тщательного анализа рынка, качественных предложений и понимания меняющихся предпочтений покупателей, особенно в отношении устойчивости и современных удобств.

Заключение:

Рынок недвижимости Португалии устойчиво подошел к 2024 году, перейдя от быстрого расширения к более умеренному росту. В 2025 году преобладает осторожный оптимизм, подпитываемый потенциальным снижением процентных ставок и устойчивой международной привлекательностью, сбалансированной с ограничениями предложения и проблемами ценовой доступности. Рынок продолжает развиваться, отдавая предпочтение качеству, экологичности и стратегическому выбору местоположения. Как эти развивающиеся тенденции повлияют на вашу инвестиционную стратегию в недвижимость в Португалии на предстоящий год?

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Business / Money / Portugal Property