Impostos sobre Imóveis: IMT e IMI 2025

Publicado no 30th July, 2025

Navegar no cenário financeiro da aquisição de imóveis em Portugal requer uma compreensão clara de suas obrigações fiscais. Dois impostos principais se destacam para qualquer potencial comprador ou atual proprietário: o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). A partir de 2025, esses impostos continuam sendo fundamentais, e entender suas complexidades pode afetar significativamente suas decisões de investimento e planejamento financeiro contínuo. PortugalProperty.com oferece este guia para ajudá-lo a compreender essas responsabilidades fiscais essenciais.

IMT: O Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis Explicado

O IMT é um imposto único que incide sobre a transmissão da propriedade de imóveis em Portugal. É pago pelo comprador antes da assinatura da escritura final. O valor devido depende de vários fatores, incluindo o tipo de imóvel (urbano ou rural), o seu uso pretendido (habitação permanente ou segunda habitação/arrendamento), a sua localização (Portugal continental ou regiões autónomas dos Açores e da Madeira) e, crucialmente, o seu valor.

Como o IMT é calculado

O cálculo do IMT baseia-se no maior de dois valores: o preço de compra declarado na escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que é o valor fiscal registado do imóvel conforme determinado pelas autoridades fiscais locais. As taxas são progressivas, o que significa que a porcentagem aumenta com o valor da propriedade. Para os prédios urbanos destinados a habitação permanente em Portugal continental em 2025, as taxas estão estruturadas em escalões. Por exemplo:

• Imóveis até 101.917€: Isento (para residência permanente).
• Imóveis de 101.917,01€ a 139.412€: Taxa de 2% menos dedução fixa.
• Imóveis de 139.412,01€ a 203.168€: Taxa de 5% menos dedução fixa diferente.
• ... e assim por diante, com faixas mais altas chegando a 7,5% para propriedades acima de € 633.453. Para propriedades acima de € 1.102.920, aplica-se uma taxa fixa de 7,5%.

Para segundas residências ou imóveis para aluguel, a isenção não se aplica, e uma taxa fixa de 1% é cobrada em propriedades de até € 101.917, com as taxas progressivas aplicáveis posteriormente, mas sem o mesmo nível de deduções que para residências permanentes. Os prédios rústicos são normalmente tributados a uma taxa fixa de 5%. As propriedades adquiridas por entidades em jurisdições offshore (paraísos fiscais) enfrentam uma taxa fixa mais alta de 10%.

Exemplo: Considere um imóvel urbano em Lisboa comprado por € 300.000 como residência permanente. O IMT enquadrar-se-ia num escalão específico (por exemplo, €203.168,01 a €304.752, que poderia ter uma taxa de 7% menos uma dedução de €10.096,72). O cálculo seria (€ 300.000 * 7%) - € 10.096,72 = € 21.000 - € 10.096,72 = € 10.903,28 (Nota: esses números específicos da faixa são ilustrativos para 2025 e devem sempre ser verificados com fontes oficiais ou um advogado).

Para além do IMT, é também devido o Imposto do Selo à taxa de 0,8% sobre o mesmo valor do imóvel utilizado para o cálculo do IMT.

Isenções e Reduções de IMT

Certas situações podem ser elegíveis para isenções ou reduções de IMT:

• Reabilitação Urbana: Os imóveis localizados em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) designadas podem beneficiar de isenção de IMT se forem realizadas obras de renovação significativas.
• Esquemas de investimento: Os regimes específicos de investimento coletivo no setor imobiliário podem ter diferentes tratamentos de IMT.
• Jovens compradores: Embora não seja uma isenção geral, alguns municípios ocasionalmente oferecem incentivos, embora uma ampla isenção nacional de IMT especificamente para jovens compradores de primeira viagem não seja uma característica padrão do código tributário de 2025 além do limite geral de isenção de residência permanente.

IMI: Imposto Municipal Anual sobre Imóveis

O IMI é um imposto anual a pagar pelos proprietários ao seu município local. É semelhante ao imposto municipal ou às taxas de propriedade em outros países. Os fundos arrecadados são usados para serviços e infraestrutura locais.

Como o IMI é calculado

O IMI é calculado multiplicando o VPT do imóvel pela taxa municipal aplicável. O VPT é reavaliado periodicamente pelas autoridades fiscais e é baseado em fatores como tipo de construção, idade, localização e comodidades. Cada município fixa anualmente a sua própria taxa de IMI, dentro de limites definidos pelo governo central. Para 2025, essas taxas para prédios urbanos geralmente variam entre 0,3% e 0,45%. As propriedades rurais têm taxa fixa de 0,8%.

Exemplo: Se um imóvel tiver um VPT de 150.000€ e a taxa de IMI do município for de 0,35%, o IMI anual devido será de €150.000 * 0,0035 = 525€.

O IMI é normalmente pago em prestações, dependendo do montante devido:

• Até 100€: Pagamento único em maio.
• Acima de 100€ e até 500€: Duas prestações (maio e novembro).
• Mais de 500€: Três prestações (maio, agosto e novembro).

Isenções de IMI

As isenções do IMI podem aplicar-se em vários casos:

• Isenção Permanente: Imóveis classificados como de utilidade pública ou monumentos nacionais.
• Isenção temporária para residência permanente: Os proprietários com um baixo rendimento coletável familiar (por exemplo, abaixo de um determinado limite, cerca de 15.469,85 euros para 2025, sujeito a confirmação) cuja propriedade seja a sua residência permanente e tenha um VPT abaixo de um determinado limite (por exemplo, 66.500 euros) podem ser isentos por um período, muitas vezes de três anos. Isso às vezes é chamado de "isenção de IMI de baixa renda".
• Reabilitação Urbana: Propriedades em reabilitação significativa em ARUs também podem se qualificar para isenção temporária de IMI, geralmente por 3 a 5 anos após a reforma.

AIMI: O IMI Adicional

Para pessoas singulares ou coletivas detentoras de uma carteira significativa de imóveis portugueses, pode aplicar-se o Adicional ao IMI (AIMI). Trata-se de um imposto adicional sobre a riqueza sobre a soma dos VPTs de todos os imóveis residenciais urbanos e terrenos para construção detidos pelo contribuinte. Para pessoas físicas em 2025, há um subsídio dedutível de € 600.000. As tarifas são:

• 0,7% sobre o valor patrimonial tributário entre € 600.000 e € 1.000.000.
• 1% sobre o valor patrimonial tributário entre € 1.000.000 e € 2.000.000.
• 1,5% sobre o valor tributável superior a € 2.000.000.

Casais casados ou em união civil podem optar pela tributação conjunta, dobrando efetivamente o subsídio para € 1.200.000.

Resumo

Compreender o IMT e o IMI é fundamental para qualquer transação ou propriedade imobiliária em Portugal. O IMT é o obstáculo inicial, um custo único significativo na compra, enquanto o IMI é o compromisso anual contínuo. O AIMI afeta aqueles com propriedades de maior valor. À medida que as leis e taxas fiscais podem evoluir, é sempre recomendável consultar um advogado ou consultor fiscal qualificado, como os recomendados pela Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, para garantir a conformidade e o planeamento financeiro ideal para a sua viagem imobiliária em Portugal em 2025 e além.

Para mais informações, contacte-nos através do info@portugalproperty.com

Publicado em: Property / Travel