葡萄牙财产税：IMT 和 IMI 2025

葡萄牙财产税：IMT 和 IMI 2025

Understanding IMT and IMI is crucial when navigating property taxes in Portugal

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驾驭葡萄牙房产收购的财务格局需要清楚地了解其纳税义务。对于任何潜在买家或当前所有者来说，有两种主要税种很突出：Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis （IMT），即财产转让税，以及 Imposto Municipal sobre Imóveis （IMI），即年度市政财产税。截至 2025 年，这些税收仍然至关重要，掌握其复杂性可以显着影响您的投资决策和持续的财务规划。PortugalProperty.com 提供本指南来帮助您理解这些基本的财政责任。

IMT：财产转让税解释

IMT 是对葡萄牙房地产所有权转让征收的一次性税。买方应在签署最终销售契约 （escritura） 之前支付。应付金额取决于几个因素，包括房产类型（城市或农村）、预期用途（永久居留权或第二居所/出租）、位置（葡萄牙大陆或亚速尔群岛和马德拉自治区），以及至关重要的价值。

IMT 是如何计算的

IMT 的计算基于两个值中的较高者：契约中申报的购买价格或 Valor Patrimonial Tributário （VPT），这是当地税务机关确定的财产的税务登记价值。利率是累进的，这意味着百分比随着房产价值的增加而增加。对于计划在 2025 年在葡萄牙大陆永久居住的城市房产，费率按区间结构。例如：

  • 101,917 欧元以下的房产：免税（永久居留权）。
  • 101,917.01 欧元至 139,412 欧元的房产：税率为 2% 减去固定扣除额。
  • 139,412.01 欧元至 203,168 欧元的房产：5% 的税率减去不同的固定扣除额。
  • ...依此类推，超过 7.5 欧元的房产的更高区间高达 633,453%。对于超过 1,102,920 欧元的房产，适用 7.5% 的统一税率。

对于第二套住房或出租物业，豁免不适用，对 1 欧元以下的房产收取 101,917% 的统一税率，此后适用累进税率，但扣除额与永久住宅相同。农村财产 （prédios rústicos） 通常按 5% 的统一税率征税。离岸司法管辖区（避税天堂）实体收购的房产将面临 10% 的更高统一税率。

例： 考虑以 300,000 欧元购买的里斯本城市房产作为永久居留权。IMT 将属于特定区间（例如，203,168.01 欧元至 304,752 欧元，其税率可能为 7%，减去 10,096.72 欧元的扣除额）。计算结果为 （300,000 欧元 * 7%） - 10,096.72 欧元 = 21,000 欧元 - 10,096.72 欧元 = 10,903.28 欧元（注意：这些具体区间数字仅供 2025 年说明，应始终与官方消息来源或律师核实）。

除 IMT 外，印花税 （Imposto do Selo） 还应按用于计算 IMT 的相同财产价值的 0.8% 的税率缴纳。

IMT 豁免和减免

某些情况可能有资格获得 IMT 豁免或减免：

  • 城市复兴： 如果进行重大翻新工程，位于指定城市复兴区 （ARU） 的房产可能会受益于 IMT 豁免。
  • 投资计划： 房地产的特定集体投资计划可能有不同的 IMT 处理方式。
  • 年轻买家： 虽然不是一般豁免，但一些城市偶尔会提供激励措施，尽管专门针对年轻首次购房者的广泛全国 IMT 豁免并不是 2025 年税法超出一般永久居留豁免门槛的标准特征。

IMI：年度市政财产税

IMI 是业主每年应向当地市政当局缴纳的税款。它类似于其他国家的市政税或财产税率。筹集的资金用于当地服务和基础设施。

IMI 是如何计算的

IMI 的计算方法是将房产的 VPT 乘以适用的市政费率。VPT 由税务机关定期重新评估，并基于建筑类型、年龄、位置和便利设施等因素。每个城市每年在中央政府规定的范围内设定自己的 IMI 费率。到 2025 年，城市房产的税率通常在 0.3% 至 0.45% 之间。农村房产的固定利率为 0.8%。

例： 如果一处房产的 VPT 为 150,000 欧元，而市政府的 IMI 税率为 0.35%，则每年应缴的 IMI 将为 150,000 欧元 * 0.0035 = 525 欧元。

IMI 通常分期支付，具体取决于应付金额：

  • 最高 100 欧元：5 月单次付款。
  • 超过 100 欧元至 500 欧元以下：分两期（5 月和 11 月）。
  • 超过 500 欧元：分三期（5 月、8 月和 11 月）。

IMI 豁免

IMI 的豁免可能适用于以下几种情况：

  • 永久豁免： 被归类为公用事业或国家古迹的财产。
  • 永久居留临时豁免： 家庭应税收入较低（例如，低于一定门槛，2025 年约为 15,469.85 欧元，需确认）且其财产是永久居留权且 VPT 低于一定限额（例如 66,500 欧元）的房主可以免税一段时间，通常是三年。这有时被称为“低收入 IMI 豁免”。
  • 城市复兴： 在 ARU 中进行重大修复的房产也可能有资格获得临时 IMI 豁免，通常在装修后 3 至 5 年内。

AIMI：附加 IMI

对于持有大量葡萄牙房地产投资组合的个人或公司，可能适用 Adicional ao IMI （AIMI）。这是对纳税人持有的所有城市住宅物业和建设用地的 VPT 总和征收的额外财富税。2025 年，个人的免赔额为 600,000 欧元。费率是：

  • 600,000 欧元至 1,000,000 欧元之间的应税价值的 0.7%。
  • 1,000,000 欧元至 2,000,000 欧元之间的应税价值的 1%。
  • 应税价值超过 2,000,000 欧元的 1.5%。

已婚夫妇或民事结合者可以选择联合征税，从而有效地将津贴翻倍至 1,200,000 欧元。

总结

了解 IMT 和 IMI 对于葡萄牙的任何财产交易或所有权都是基础。IMT 是最初的障碍，是购买时的一次性成本，而 IMI 是持续的年度承诺。AIMI 影响那些持有较高价值房产的人。随着税法和税率的变化，始终建议咨询合格的律师或税务顾问，例如伯克希尔哈撒韦家庭服务葡萄牙地产推荐的律师或税务顾问，以确保您在 2025 年及以后的葡萄牙房地产之旅的合规性和最佳财务规划。

如需更多信息，请联系我们 info@portugalproperty.com

出版于: Property / Travel