Налоги на недвижимость в Португалии: IMT и IMI 2025

Опубликован в 30th July, 2025

Навигация по финансовому ландшафту приобретения недвижимости в Португалии требует четкого понимания ее налоговых обязательств. Для любого потенциального покупателя или нынешнего владельца выделяются два основных налога: Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), или налог на передачу собственности, и Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ежегодный муниципальный налог на недвижимость. По состоянию на 2025 год эти налоги остаются ключевыми, и понимание их тонкостей может значительно повлиять на ваши инвестиционные решения и текущее финансовое планирование. PortugalProperty.com предлагает это руководство, чтобы помочь вам понять эти основные финансовые обязанности.

IMT: Разъяснение налога на передачу собственности

IMT — это единовременный налог, взимаемый при передаче права собственности на недвижимость в Португалии. Он должен быть оплачен покупателем до подписания окончательного акта купли-продажи (escritura). Причитающаяся сумма зависит от нескольких факторов, в том числе от типа недвижимости (городская или сельская), ее целевого использования (постоянное место жительства или второй дом/аренда), ее местоположения (материковая часть Португалии или автономные регионы Азорские острова и Мадейра) и, что особенно важно, от ее стоимости.

Как рассчитывается IMT

Расчет IMT основан на большем из двух значений: заявленной цене покупки в документе или Valor Patrimonial Tributário (VPT), которая представляет собой зарегистрированную в налогооблагаемом налоге стоимость недвижимости, определенную местными налоговыми органами. Ставки являются прогрессивными, то есть процент увеличивается вместе со стоимостью недвижимости. Для городской недвижимости, предназначенной для постоянного проживания на материковой части Португалии в 2025 году, ставки структурированы по диапазонам. Например:

• Недвижимость до €101,917: Освобождена (для постоянного проживания).
• Недвижимость от €101,917.01 до €139,412: ставка 2% за вычетом фиксированного вычета.
• Недвижимость от €139,412.01 до €203,168: ставка 5% за вычетом другого фиксированного вычета.
• ... и так далее, с более высокими диапазонами, достигающими 7,5% для объектов недвижимости стоимостью более 633 453 евро. Для объектов недвижимости стоимостью более 1 102 920 евро применяется фиксированная ставка в размере 7,5%.

Для вторых домов или арендуемой недвижимости освобождение не применяется, и фиксированная ставка в размере 1% взимается с недвижимости стоимостью до 101 917 евро, с последующим применением прогрессивных ставок, но без того же уровня вычетов, что и для постоянного жилья. Сельская недвижимость (prédios rústicos) обычно облагается налогом по фиксированной ставке 5%. Недвижимость, приобретенная юридическими лицами в офшорных юрисдикциях (налоговых гаванях), облагается более высокой фиксированной ставкой в размере 10%.

Пример: Рассмотрим городскую недвижимость в Лиссабоне, купленную за 300 000 € в качестве постоянного места жительства. IMT будет попадать в определенный диапазон (например, от 203 168,01 до 304 752 евро, который может иметь ставку 7% за вычетом 10 096,72 евро). Расчет будет следующим: (€300,000 * 7%) - €10,096.72 = €21,000 - €10,096.72 = €10,903.28 (Примечание: эти конкретные цифры являются иллюстративными для 2025 года и всегда должны проверяться официальными источниками или адвокатом).

В дополнение к IMT, гербовый сбор (Imposto do Selo) также уплачивается по ставке 0,8% от той же стоимости недвижимости, которая использовалась для расчета IMT.

Исключения и сокращения IMT

Определенные ситуации могут подпадать под исключения или сокращения IMT:

• Городская реабилитация: Недвижимость, расположенная в определенных зонах городской реабилитации (ARU), может воспользоваться освобождением от IMT, если будут проведены значительные ремонтные работы.
• Схемы инвестирования: Конкретные схемы коллективного инвестирования в недвижимость могут иметь различные режимы IMT.
• Молодые покупатели: Несмотря на то, что это не является общим исключением, некоторые муниципалитеты иногда предлагают стимулы, хотя широкое национальное освобождение от IMT, специально предназначенное для молодых покупателей, впервые покупающих жилье, не является стандартной особенностью налогового кодекса 2025 года, выходящей за рамки общего порога освобождения от постоянного проживания.

IMI: ежегодный муниципальный налог на имущество

IMI — это ежегодный налог, уплачиваемый владельцами недвижимости в местный муниципалитет. Это сродни муниципальному налогу или ставкам на недвижимость в других странах. Собранные средства идут на местные услуги и инфраструктуру.

Как рассчитывается IMI

IMI рассчитывается путем умножения VPT недвижимости на применимую муниципальную ставку. VPT периодически пересматривается налоговыми органами и основывается на таких факторах, как тип здания, возраст, местоположение и удобства. Каждый муниципалитет ежегодно устанавливает свою собственную ставку IMI в пределах, определяемых центральным правительством. К 2025 году эти ставки для городской недвижимости обычно варьируются от 0,3% до 0,45%. Сельская недвижимость имеет фиксированную ставку в размере 0,8%.

Пример: Если VPT недвижимости составляет 150 000 евро, а ставка IMI муниципалитета составляет 0,35%, ежегодная сумма IMI составит 150 000 евро * 0,0035 = 525 евро.

IMI обычно выплачивается в рассрочку, в зависимости от причитающейся суммы:

• До 100 €: разовый платеж в мае.
• От 100 € до 500 €: два взноса (май и ноябрь).
• Более 500 евро: три платежа (май, август и ноябрь).

Исключения из IMI

Исключения из IMI могут применяться в нескольких случаях:

• Постоянное освобождение: Объекты недвижимости, классифицируемые как объекты общественного пользования или национальные памятники.
• Временное освобождение от ПМЖ: Домовладельцы с низким налогооблагаемым доходом домохозяйства (например, ниже определенного порога, около 15 469,85 евро на 2025 год, при условии подтверждения), чья собственность является их постоянным местом жительства и имеет VPT ниже определенного лимита (например, 66 500 евро), могут быть освобождены от налога на период, часто три года. Иногда это называют «освобождением от уплаты налогов для лиц с низким уровнем дохода».
• Городская реабилитация: Недвижимость, проходящая значительную реконструкцию в ARU, также может претендовать на временное освобождение от IMI, часто на срок от 3 до 5 лет после ремонта.

AIMI: Дополнительный IMI

Для физических или юридических лиц, владеющих значительным портфелем португальской недвижимости, может применяться Adicional ao IMI (AIMI). Это дополнительный налог на богатство от суммы VPT всей городской жилой недвижимости и земли под строительство, принадлежащей налогоплательщику. Для физических лиц в 2025 году предусмотрена франшиза в размере 600 000 евро. Тарифы составляют:

• 0,7% от налогооблагаемой стоимости от €600 000 до €1 000 000.
• 1% от налогооблагаемой стоимости от €1 000 000 до €2 000 000.
• 1,5% от налогооблагаемой стоимости, превышающей 2 000 000 евро.

Супружеские пары или лица, состоящие в гражданском союзе, могут выбрать совместное налогообложение, фактически удвоив пособие до 1 200 000 евро.

Сводка

Понимание IMT и IMI имеет основополагающее значение для любой сделки с недвижимостью или владения недвижимостью в Португалии. IMT является первоначальным препятствием, значительным единовременным расходом при покупке, в то время как IMI является текущим годовым обязательством. AIMI затрагивает тех, у кого есть более дорогостоящая недвижимость. Поскольку налоговое законодательство и ставки могут меняться, всегда рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным адвокатом или налоговым консультантом, например, рекомендованным Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, чтобы обеспечить соблюдение требований и оптимальное финансовое планирование для вашего путешествия по португальской недвижимости в 2025 году и далее.

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Property / Travel