Impôts fonciers au Portugal : IMT et IMI 2025

Publié le 30th July, 2025

Naviguer dans le paysage financier de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal nécessite une compréhension claire de ses obligations fiscales. Deux taxes principales se distinguent pour tout acheteur potentiel ou propriétaire actuel : l’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), ou impôt sur les transferts de propriété, et l’Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), l’impôt foncier municipal annuel. En 2025, ces impôts restent essentiels, et leur compréhension peut avoir une incidence importante sur vos décisions de placement et votre planification financière en cours. PortugalProperty.com propose ce guide pour vous aider à comprendre ces responsabilités fiscales essentielles.

IMT : L’impôt sur les mutations immobilières expliqué

L’IMT est un impôt unique prélevé sur le transfert de propriété d’un bien immobilier au Portugal. Il est payable par l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif (escritura). Le montant dû dépend de plusieurs facteurs, notamment du type de propriété (urbaine ou rurale), de son utilisation prévue (résidence permanente ou résidence secondaire/location), de son emplacement (Portugal continental ou régions autonomes des Açores et de Madère) et, surtout, de sa valeur.

Comment l’IMT est calculé

Le calcul de l’IMT est basé sur la plus élevée des deux valeurs suivantes : le prix d’achat déclaré dans l’acte ou le Valor Patrimonial Tributário (VPT), qui est la valeur fiscale de la propriété telle que déterminée par les autorités fiscales locales. Les taux sont progressifs, c’est-à-dire que le pourcentage augmente avec la valeur de la propriété. Pour les propriétés urbaines destinées à l’habitation permanente sur le Portugal continental en 2025, les taux sont structurés en tranches. Par exemple:

• Propriétés jusqu’à 101 917 € : Exonéré (pour la résidence permanente).
• Biens de 101 917,01 € à 139 412 € : Taux de 2 % moins une déduction forfaitaire.
• Biens de 139 412,01 € à 203 168 € : Taux de 5 % moins une déduction forfaitaire différente.
• ... et ainsi de suite, avec des fourchettes plus élevées atteignant jusqu’à 7,5 % pour les biens de plus de 633 453 €. Pour les biens de plus de 1 102 920 €, un forfait de 7,5 % s’applique.

Pour les résidences secondaires ou les biens locatifs, l’exonération ne s’applique pas, et un taux forfaitaire de 1 % est facturé sur les biens jusqu’à 101 917 €, les taux progressifs s’appliquant par la suite mais sans le même niveau de déductions que pour les logements permanents. Les propriétés rurales (prédios rústicos) sont généralement imposées à un taux forfaitaire de 5 %. Les biens acquis par des entités situées dans des juridictions offshore (paradis fiscaux) sont soumis à un taux forfaitaire plus élevé de 10 %.

Exemple: Prenons l’exemple d’une propriété urbaine à Lisbonne achetée pour 300 000 € en tant que résidence permanente. L’IMT se situerait dans une fourchette spécifique (par exemple, de 203 168,01 € à 304 752 €, qui pourrait avoir un taux de 7 % moins une déduction de 10 096,72 €). Le calcul serait le suivant : (300 000 € * 7 %) - 10 096,72 € = 21 000 € - 10 096,72 € = 10 903,28 € (Remarque : ces chiffres de fourchette spécifiques sont indicatifs pour 2025 et doivent toujours être vérifiés auprès de sources officielles ou d’un avocat).

En plus de l’IMT, le droit de timbre (Imposto do Selo) est également payable à un taux de 0,8 % sur la même valeur immobilière utilisée pour le calcul de l’IMT.

Exemptions et réductions de l’IMT

Certaines situations peuvent bénéficier d’exonérations ou de réductions IMT :

• Réhabilitation urbaine : Les biens situés dans des zones de réhabilitation urbaine (ARU) désignées peuvent bénéficier d’une exonération IMT si d’importants travaux de rénovation sont entrepris.
• Plans d’investissement : Des placements collectifs spécifiques dans l’immobilier peuvent faire l’objet de traitements IMT différents.
• Jeunes acheteurs : Bien qu’il ne s’agisse pas d’une exemption générale, certaines municipalités offrent parfois des incitations, bien qu’une large exemption nationale de l’IMT spécifiquement pour les jeunes primo-accédants ne soit pas une caractéristique standard du code des impôts de 2025 au-delà du seuil général d’exemption de résidence permanente.

IMI : Impôt foncier municipal annuel

L’IMI est une taxe annuelle payable par les propriétaires fonciers à leur municipalité locale. Il s’apparente à la taxe d’habitation ou aux taux fonciers dans d’autres pays. Les fonds amassés sont utilisés pour les services et les infrastructures de proximité.

Comment l’IMI est calculé

L’IMI est calculé en multipliant le VPT de la propriété par le taux municipal applicable. Le VPT est réévalué périodiquement par les autorités fiscales et est basé sur des facteurs tels que le type de construction, l’âge, l’emplacement et les commodités. Chaque municipalité fixe annuellement son propre taux IMI, dans les limites définies par le gouvernement central. Pour 2025, ces taux pour les propriétés urbaines se situent généralement entre 0,3 % et 0,45 %. Les propriétés rurales ont un taux fixe de 0,8 %.

Exemple: Si un bien immobilier a un VPT de 150 000 € et que le taux IMI de la commune est de 0,35 %, l’IMI annuel dû serait de 150 000 € * 0,0035 = 525 €.

L’IMI est généralement versé en plusieurs fois, en fonction du montant dû :

• Jusqu’à 100 € : Paiement unique en mai.
• Au-delà de 100 € et jusqu’à 500 € : deux fois (mai et novembre).
• Au-delà de 500 € : trois fois (mai, août et novembre).

Exemptions de l’IMI

Des dispenses de l’IMI peuvent s’appliquer dans plusieurs cas :

• Exemption permanente : Biens classés d’utilité publique ou monuments nationaux.
• Exemption temporaire pour la résidence permanente : Les propriétaires ayant un faible revenu imposable (par exemple, en dessous d’un certain seuil, environ 15 469,85 € pour 2025, sous réserve de confirmation) dont le bien est leur résidence permanente et dont le VPT est inférieur à une certaine limite (par exemple, 66 500 €) peuvent être exonérés pendant une période, souvent trois ans. C’est ce qu’on appelle parfois l'« exemption de l’IMI pour les personnes à faible revenu ».
• Réhabilitation urbaine : Les propriétés faisant l’objet d’une réhabilitation importante dans les ARU peuvent également être admissibles à une exonération temporaire de l’IMI, souvent pendant 3 à 5 ans après la rénovation.

AIMI : l’IMI supplémentaire

Pour les particuliers ou les entreprises détenant un portefeuille important de biens immobiliers portugais, l’Adicional ao IMI (AIMI) peut s’appliquer. Il s’agit d’un impôt sur la fortune supplémentaire sur la somme des VPT de tous les biens résidentiels urbains et des terrains à bâtir détenus par le contribuable. Pour les particuliers en 2025, il y a une franchise de 600 000 €. Les tarifs sont les suivants :

• 0,7 % sur la valeur imposable comprise entre 600 000 € et 1 000 000 €.
• 1 % sur la valeur imposable comprise entre 1 000 000 € et 2 000 000 €.
• 1,5 % sur la valeur imposable excédant 2 000 000 €.

Les couples mariés ou pacsés peuvent opter pour l’imposition commune, doublant ainsi l’abattement à 1 200 000 €.

Résumé

Comprendre l’IMT et l’IMI est fondamental pour toute transaction immobilière ou propriété au Portugal. L’IMT est l’obstacle initial, un coût unique important à l’achat, tandis que l’IMI est l’engagement annuel continu. L’AIMI affecte ceux qui ont des biens immobiliers de plus grande valeur. Comme les lois et les taux fiscaux peuvent évoluer, il est toujours recommandé de consulter un avocat ou un conseiller fiscal qualifié, tel que ceux recommandés par Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, afin d’assurer la conformité et une planification financière optimale pour votre parcours immobilier portugais en 2025 et au-delà.

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

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