Tasse sulla proprietà in Portogallo: IMT e IMI 2025

Pubblicato 30th July, 2025

Navigare nel panorama finanziario dell'acquisizione di immobili in Portogallo richiede una chiara comprensione dei suoi obblighi fiscali. Due tasse primarie si distinguono per qualsiasi potenziale acquirente o attuale proprietario: l'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposta sul trasferimento di proprietà, e l'Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), l'imposta comunale annuale sulla proprietà. A partire dal 2025, queste tasse rimangono fondamentali e comprenderne le complessità può avere un impatto significativo sulle decisioni di investimento e sulla pianificazione finanziaria in corso. PortugalProperty.com offre questa guida per aiutarti a comprendere queste responsabilità fiscali essenziali.

IMT: l'imposta sul trasferimento di proprietà spiegata

L'IMT è un'imposta una tantum riscossa sul trasferimento di proprietà di immobili in Portogallo. È pagabile dall'acquirente prima della firma dell'atto definitivo di vendita (escritura). L'importo dovuto dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di immobile (urbano o rurale), la sua destinazione d'uso (residenza permanente o seconda casa/affitto), la sua ubicazione (Portogallo continentale o regioni autonome delle Azzorre e di Madeira) e, soprattutto, il suo valore.

Come viene calcolata l'IMT

Il calcolo dell'IMT si basa sul più alto dei due valori: il prezzo di acquisto dichiarato nell'atto o il Valor Patrimonial Tributário (VPT), che è il valore fiscale dell'immobile determinato dalle autorità fiscali locali. Le tariffe sono progressive, il che significa che la percentuale aumenta con il valore dell'immobile. Per gli immobili urbani destinati ad abitazione permanente nel Portogallo continentale nel 2025, le tariffe sono strutturate in fasce. Per esempio:

• Immobili fino a 101.917 €: esenti (per residenza permanente).
• Immobili da 101.917,01 € a 139.412 €: Aliquota del 2% meno una detrazione fissa.
• Immobili da 139.412,01 € a 203.168 €: Aliquota del 5% meno una diversa deduzione fissa.
• ... e così via, con fasce più alte che arrivano fino al 7,5% per gli immobili superiori a 633.453 euro. Per gli immobili superiori a 1.102.920 euro si applica un'aliquota forfettaria del 7,5%.

Per le seconde case o gli immobili in affitto, l'esenzione non si applica e viene addebitata un'aliquota forfettaria dell'1% sugli immobili fino a 101.917 euro, con le aliquote progressive che si applicano successivamente ma senza lo stesso livello di detrazioni delle case permanenti. Le proprietà rurali (prédios rústicos) sono generalmente tassate con un'aliquota forfettaria del 5%. Gli immobili acquisiti da entità in giurisdizioni offshore (paradisi fiscali) devono affrontare un'aliquota forfettaria più elevata del 10%.

Esempio: Prendi in considerazione una proprietà urbana a Lisbona acquistata per 300.000 euro come residenza permanente. L'IMT rientrerebbe in una fascia specifica (ad esempio, da 203.168,01 a 304.752 euro, che potrebbe avere un'aliquota del 7% meno una deduzione di 10.096,72 euro). Il calcolo sarebbe (300.000 € * 7%) - 10.096,72 € = 21.000 € - 10.096,72 € = 10.903,28 € (Nota: queste cifre specifiche della fascia sono indicative per il 2025 e devono sempre essere verificate con fonti ufficiali o un avvocato).

Oltre all'IMT, anche l'imposta di bollo (Imposto do Selo) è dovuta con un'aliquota dello 0,8% sullo stesso valore dell'immobile utilizzato per il calcolo dell'IMT.

Esenzioni e riduzioni IMT

Alcune situazioni possono beneficiare di esenzioni o riduzioni IMT:

• Riabilitazione urbana: Gli immobili situati in aree di riabilitazione urbana designate (ARU) possono beneficiare dell'esenzione IMT se vengono intrapresi significativi lavori di ristrutturazione.
• Investimenti: Specifici investimenti collettivi di capitale nel settore immobiliare potrebbero avere trattamenti IMT diversi.
• Giovani acquirenti: Sebbene non si tratti di un'esenzione generale, alcuni comuni offrono occasionalmente incentivi, sebbene un'ampia esenzione nazionale dall'IMT specifica per i giovani acquirenti per la prima volta non sia una caratteristica standard del codice fiscale del 2025 oltre la soglia generale di esenzione dalla residenza permanente.

IMI: l'imposta comunale annuale sugli immobili

L'IMI è un'imposta annuale che i proprietari di immobili devono pagare al loro comune locale. È simile alle tasse comunali o alle aliquote di proprietà in altri paesi. I fondi raccolti vengono utilizzati per i servizi e le infrastrutture locali.

Come viene calcolato l'IMI

L'IMI viene calcolato moltiplicando il VPT dell'immobile per la tariffa comunale applicabile. Il VPT viene rivalutato periodicamente dalle autorità fiscali e si basa su fattori quali il tipo di costruzione, l'età, l'ubicazione e i servizi. Ogni comune stabilisce annualmente la propria aliquota IMI, entro i limiti definiti dal governo centrale. Per il 2025, queste aliquote per gli immobili urbani variano generalmente tra lo 0,3% e lo 0,45%. Le proprietà rurali hanno un tasso fisso dello 0,8%.

Esempio: Se un immobile ha un VPT di 150.000 € e l'aliquota IMI del comune è dello 0,35%, l'IMI annuale dovuto sarebbe di 150.000 € * 0,0035 = 525 €.

L'IMI viene generalmente pagato a rate, a seconda dell'importo dovuto:

• Fino a 100 €: pagamento unico a maggio.
• Oltre i 100 euro e fino a 500 euro: due rate (maggio e novembre).
• Oltre 500 euro: tre rate (maggio, agosto e novembre).

Esenzioni IMI

Le deroghe all'IMI possono essere applicate in diversi casi:

• Esenzione permanente: Immobili classificati come di pubblica utilità o monumenti nazionali.
• Esenzione temporanea per soggiorno permanente: I proprietari di case con un reddito imponibile familiare basso (ad esempio, al di sotto di una certa soglia, circa 15.469,85 euro per il 2025, soggetto a conferma) il cui immobile è la loro residenza permanente e ha un VPT inferiore a un certo limite (ad esempio, 66.500 euro) possono essere esentati per un periodo, spesso di tre anni. A volte si parla di "esenzione IMI per i redditi bassi".
• Riabilitazione urbana: Le proprietà sottoposte a riabilitazione significativa nelle ARU possono anche beneficiare di un'esenzione temporanea dall'IMI, spesso per 3-5 anni dopo la ristrutturazione.

AIMI: l'IMI aggiuntivo

Per le persone fisiche o le società che detengono un portafoglio significativo di immobili portoghesi, può essere applicata l'Adicional ao IMI (AIMI). Si tratta di un'imposta patrimoniale aggiuntiva sulla somma dei VPT di tutti gli immobili residenziali urbani e dei terreni edificabili detenuti dal contribuente. Per le persone fisiche nel 2025 è prevista una franchigia di 600.000 euro. Le tariffe sono:

• 0,7% sul valore imponibile compreso tra 600.000 e 1.000.000 euro.
• 1% sul valore imponibile compreso tra 1.000.000 di euro e 2.000.000 di euro.
• 1,5% sul valore imponibile eccedente i 2.000.000 di euro.

Le coppie sposate o unite civilmente possono optare per la tassazione congiunta, raddoppiando di fatto l'assegno a 1.200.000 euro.

Sommario

Comprendere l'IMT e l'IMI è fondamentale per qualsiasi transazione immobiliare o proprietà in Portogallo. L'IMT è l'ostacolo iniziale, un costo una tantum significativo al momento dell'acquisto, mentre l'IMI è l'impegno annuale continuo. L'AIMI colpisce coloro che hanno proprietà di valore più elevato. Poiché le leggi e le aliquote fiscali possono evolversi, si consiglia sempre di consultare un avvocato qualificato o un consulente fiscale, come quelli raccomandati da Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, per garantire la conformità e una pianificazione finanziaria ottimale per il tuo viaggio immobiliare in Portogallo nel 2025 e oltre.

Per maggiori informazioni, contattateci all'info@portugalproperty.com

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