Grundsteuern in Portugal: IMT & IMI 2025

Veröffentlicht am 30th July, 2025

Um sich in der Finanzlandschaft des Immobilienerwerbs in Portugal zurechtzufinden, ist ein klares Verständnis der steuerlichen Verpflichtungen erforderlich. Zwei Hauptsteuern stechen für jeden potenziellen Käufer oder derzeitigen Eigentümer hervor: die Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) oder Grunderwerbssteuer und die Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), die jährliche kommunale Grundsteuer. Ab 2025 bleiben diese Steuern von zentraler Bedeutung, und das Verständnis ihrer Feinheiten kann Ihre Anlageentscheidungen und Ihre laufende Finanzplanung erheblich beeinflussen. PortugalProperty.com bietet diesen Leitfaden an, um Ihnen zu helfen, diese wesentlichen steuerlichen Verantwortlichkeiten zu verstehen.

IMT: Die Grunderwerbsteuer erklärt

Die IMT ist eine einmalige Steuer, die auf die Übertragung des Eigentums an Immobilien in Portugal erhoben wird. Sie ist vom Käufer zu zahlen, bevor der endgültige Kaufvertrag (Escritura) unterzeichnet wird. Die Höhe des fälligen Betrags hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie (städtisch oder ländlich), ihr Verwendungszweck (ständiger Wohnsitz oder Zweitwohnsitz/Miete), ihre Lage (portugiesisches Festland oder autonome Regionen Azoren und Madeira) und vor allem ihr Wert.

Berechnung der IMT

Die Berechnung der IMT basiert auf dem höheren von zwei Werten: dem in der Urkunde angegebenen Kaufpreis oder dem Valor Patrimonial Tributário (VPT), dem steuerlich registrierten Wert der Immobilie, der von den örtlichen Steuerbehörden festgelegt wird. Die Tarife sind progressiv, d.h. der Prozentsatz steigt mit dem Immobilienwert. Für städtische Immobilien, die im Jahr 2025 dauerhaft auf dem portugiesischen Festland bewohnt werden sollen, sind die Sätze in Stufen strukturiert. Zum Beispiel:

• Immobilien bis zu 101.917 €: Befreit (für ständigen Wohnsitz).
• Immobilien von 101.917,01 € bis 139.412 €: Satz von 2 % abzüglich eines festen Abzugs.
• Immobilien von 139.412,01 € bis 203.168 €: Satz von 5 % abzüglich eines anderen festen Abzugs.
• ... und so weiter, wobei die oberen Bänder bei Immobilien über 633.453 € bis zu 7,5 % erreichen. Für Immobilien über 1.102.920 € gilt eine Pauschale von 7,5 %.

Für Zweitwohnungen oder Mietobjekte gilt die Befreiung nicht, und für Immobilien bis zu 101.917 € wird ein Pauschalsatz von 1 % erhoben, danach gelten die progressiven Sätze, jedoch ohne die gleichen Abzüge wie für dauerhafte Wohnungen. Ländliche Grundstücke (prédios rústicos) werden in der Regel pauschal mit 5 % besteuert. Immobilien, die von Unternehmen in Offshore-Ländern (Steueroasen) erworben werden, werden mit einer höheren Pauschale von 10 % berechnet.

Beispiel: Stellen Sie sich eine städtische Immobilie in Lissabon, die für 300.000 € gekauft wurde, als dauerhaften Wohnsitz vor. Die IMT würde in eine bestimmte Bandbreite fallen (z. B. 203.168,01 € bis 304.752 €, die einen Satz von 7 % abzüglich eines Abzugs von 10.096,72 € haben könnte). Die Berechnung würde lauten (300.000 € * 7%) - 10.096,72 € = 21.000 € - 10.096,72 € = 10.903,28 € (Hinweis: Diese spezifischen Bandzahlen dienen der Veranschaulichung für 2025 und sollten immer mit offiziellen Quellen oder einem Anwalt überprüft werden).

Neben der IMT ist auch die Stempelsteuer (Imposto do Selo) in Höhe von 0,8 % auf den gleichen Immobilienwert zu entrichten, der für die Berechnung der IMT verwendet wird.

IMT-Befreiungen und -Ermäßigungen

Bestimmte Situationen können für IMT-Befreiungen oder -Ermäßigungen in Betracht kommen:

• Städtische Sanierung: Immobilien, die sich in ausgewiesenen städtischen Sanierungsgebieten (ARU) befinden, können von der IMT-Befreiung profitieren, wenn umfangreiche Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.
• Investitionsprogramme: Bestimmte kollektive Kapitalanlagen in Immobilien können unterschiedliche IMT-Behandlungen haben.
• Junge Käufer: Obwohl es sich nicht um eine allgemeine Befreiung handelt, bieten einige Gemeinden gelegentlich Anreize an, obwohl eine breite nationale IMT-Befreiung speziell für junge Erstkäufer kein Standardmerkmal der Steuergesetzgebung 2025 ist, das über die allgemeine Freigrenze für den Daueraufenthalt hinausgeht.

IMI: Die jährliche kommunale Grundsteuer

IMI ist eine jährliche Steuer, die von Immobilieneigentümern an ihre örtliche Gemeinde zu zahlen ist. Es ist vergleichbar mit der Gemeindesteuer oder den Grundsteuersätzen in anderen Ländern. Die gesammelten Gelder werden für lokale Dienstleistungen und Infrastruktur verwendet.

Berechnung des IMI

Der IMI wird berechnet, indem der VPT der Immobilie mit dem geltenden kommunalen Tarif multipliziert wird. Die VPT wird periodisch von den Steuerbehörden neu bewertet und basiert auf Faktoren wie Bauart, Alter, Lage und Ausstattung. Jede Gemeinde legt jährlich ihren eigenen IMI-Satz fest, der von der Zentralregierung festgelegt wird. Für das Jahr 2025 liegen diese Sätze für städtische Immobilien in der Regel zwischen 0,3 % und 0,45 %. Für ländliche Grundstücke gilt ein fester Satz von 0,8 %.

Beispiel: Wenn eine Immobilie einen VPT von 150.000 € hat und der IMI-Satz der Gemeinde 0,35 % beträgt, beträgt der jährlich fällige IMI 150.000 € * 0,0035 = 525 €.

Das IMI wird in der Regel in Raten gezahlt, abhängig von der Höhe des fälligen Betrags:

• Bis zu 100 €: Einmalige Zahlung im Mai.
• Über 100 € und bis zu 500 €: Zwei Raten (Mai und November).
• Über 500 €: Drei Raten (Mai, August und November).

IMI-Befreiungen

Ausnahmen vom IMI können in mehreren Fällen gelten:

• Dauerhafte Befreiung: Immobilien, die als gemeinnützig oder als nationale Denkmäler eingestuft sind.
• Vorübergehende Befreiung für den Daueraufenthalt: Hausbesitzer mit einem niedrigen zu versteuernden Haushaltseinkommen (z. B. unterhalb einer bestimmten Schwelle von rund 15.469,85 € für das Jahr 2025, vorbehaltlich einer Bestätigung), deren Immobilie ihr ständiger Wohnsitz ist und deren VPT unter einer bestimmten Grenze (z. B. 66.500 €) liegt, können für einen Zeitraum, oft drei Jahre, befreit werden. Dies wird manchmal auch als "IMI-Befreiung für geringes Einkommen" bezeichnet.
• Städtische Sanierung: Immobilien, die in ARUs in erheblichem Umfang saniert werden, können sich ebenfalls für eine vorübergehende IMI-Befreiung qualifizieren, oft für 3 bis 5 Jahre nach der Renovierung.

AIMI: Das zusätzliche IMI

Für Einzelpersonen oder Unternehmen, die ein bedeutendes Portfolio an portugiesischen Immobilien halten, kann die Adicional ao IMI (AIMI) gelten. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Vermögenssteuer auf die Summe der VPTs aller städtischen Wohnimmobilien und Baugrundstücke, die sich im Besitz des Steuerpflichtigen befinden. Für natürliche Personen gibt es im Jahr 2025 einen Selbstbehalt von 600.000 €. Die Preise sind:

• 0,7 % auf den steuerpflichtigen Wert zwischen 600.000 € und 1.000.000 €.
• 1 % auf den steuerpflichtigen Wert zwischen 1.000.000 € und 2.000.000 €.
• 1,5 % auf den steuerpflichtigen Wert von mehr als 2.000.000 €.

Verheiratete Paare oder Paare in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft können sich für eine gemeinsame Besteuerung entscheiden, wodurch sich der Freibetrag auf 1.200.000 € verdoppelt.

Zusammenfassung

Das Verständnis von IMT und IMI ist von grundlegender Bedeutung für jede Immobilientransaktion oder jeden Immobilienbesitz in Portugal. IMT ist die anfängliche Hürde, ein erheblicher einmaliger Aufwand beim Kauf, während IMI die laufende jährliche Verpflichtung ist. AIMI betrifft Personen mit höherwertigem Immobilienbesitz. Da sich Steuergesetze und -sätze weiterentwickeln können, wird immer empfohlen, sich an einen qualifizierten Anwalt oder Steuerberater zu wenden, wie er von Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property empfohlen wird, um die Einhaltung und optimale Finanzplanung für Ihre portugiesische Immobilienreise im Jahr 2025 und darüber hinaus sicherzustellen.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

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