Comprar casa em Portugal: o seu guia para 2025

Publicado no 2nd June, 2025

Por que considerar Portugal para imóveis em 2025?

Portugal continua a ser um destino atraente para compradores de imóveis em todo o mundo. Seu fascínio decorre de uma combinação única de fatores: uma qualidade de vida excepcional, paisagens naturais deslumbrantes que variam de praias douradas a colinas, uma rica herança cultural e habitantes locais acolhedores. O clima é notoriamente ameno, oferecendo sol abundante durante todo o ano, o que é um atrativo significativo para aqueles que buscam uma pausa do clima mais severo em outros lugares.

Além do apelo do estilo de vida, Portugal oferece relativa acessibilidade em comparação com muitas outras nações da Europa Ocidental, embora os preços em áreas nobres como Lisboa, Porto e Algarve tenham tido uma valorização significativa. O país possui estabilidade política, um ambiente seguro com baixas taxas de criminalidade e melhoria da infraestrutura. Embora programas de incentivos fiscais como o regime de Residente Não Habitual (RNH) tenham sido concluídos para novos requerentes em 2024, os atrativos fundamentais de Portugal persistem. Para os investidores, o mercado de aluguel, principalmente em pontos turísticos e grandes cidades, pode oferecer rendimentos atraentes, apoiados por um setor de turismo próspero e uma crescente comunidade de expatriados.

Estrangeiros podem comprar legalmente imóveis em Portugal?

Absolutamente. Portugal mantém um mercado imobiliário aberto e transparente, sem restrições à propriedade estrangeira. Quer seja cidadão da UE ou venha de outros países (como o Reino Unido, EUA, Canadá ou Austrália), possui os mesmos direitos de propriedade que os portugueses. Você não precisa de residência ou autorizações especiais para comprar propriedade plena.

Este quadro legal acolhedor tem sido uma pedra angular do apelo de Portugal aos compradores internacionais há décadas. O processo é bem estabelecido e seguro, desde que você siga os procedimentos legais corretos e contrate profissionais qualificados. É importante observar, no entanto, que, embora a propriedade seja direta, ela não oferece mais um caminho direto para a residência por meio de esquemas de investimento como o Golden Visa, que deixou de aceitar investimentos imobiliários como opção de qualificação no final de 2023. Rotas alternativas do Golden Visa, como investimentos em fundos, permanecem disponíveis.

O processo de compra de imóveis em Portugal: passo-a-passo

Navegar no processo de compra é administrável com a orientação certa. Aqui está um detalhamento das etapas típicas envolvidas:

1. Defina suas necessidades e orçamento: Esclareça seus objetivos (investimento, casa de férias, residência permanente), localização preferida, tipo de propriedade e limites financeiros, incluindo custos de compra.
2. Financiamento seguro (se aplicável): Se precisar de uma hipoteca, obtenha a pré-aprovação de um credor português ou internacional para entender sua capacidade de empréstimo.
3. Obter um Número de Contribuinte Português (NIF): O Número de Identificação Fiscal (NIF) é essencial para qualquer transação financeira significativa em Portugal, incluindo a compra de imóveis. Os não residentes podem obtê-lo junto da Autoridade Tributária e Aduaneira ou através de um representante fiscal designado.
4. Abra uma conta bancária portuguesa: Isso simplifica os pagamentos de impostos, taxas, contas de serviços públicos e parcelas de hipotecas.
5. Encontre sua propriedade: Envolva-se com agências imobiliárias respeitáveis, como a Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, navegue em portais online como o PortugalProperty.com e realize visitas.
6. Faça uma oferta e negocie: Depois de encontrar uma propriedade adequada, envie uma oferta formal. A negociação de preços e condições é comum.
7. Nomeie um advogado: Crucialmente, contrate um advogado independente especializado em direito imobiliário português. Eles conduzirão a devida diligência vital, verificando o registro de propriedades, licenças, permissões de planejamento e garantindo que não haja dívidas ou ônus pendentes.
8. Assine o Contrato Promessa (CPCV): O Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) é um acordo juridicamente vinculativo entre comprador e vendedor. Ao assinar, o comprador normalmente paga um depósito (geralmente 10-30% do preço de compra). O CPCV descreve os detalhes da propriedade, preço, cronograma de pagamento e data de conclusão. A quebra deste contrato incorre em penalidades, muitas vezes perda do depósito para o comprador ou o dobro do depósito pago pelo vendedor.
9. Pagar Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) deve ser pago antes da escritura definitiva. A taxa varia de acordo com o tipo de propriedade, valor e uso pretendido (casa principal versus segunda casa).
10. Assine a escritura: A Escritura Pública de Compra e Venda é o contrato final assinado perante um Notário. Isso transfere oficialmente a propriedade. Todos os pagamentos pendentes, incluindo o restante preço de compra e o Imposto do Selo, são liquidados nesta fase. Seu advogado normalmente irá acompanhá-lo.
11. Registre a propriedade: Seguindo a Escritura, o seu advogado garante que o imóvel está registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial e na Repartição de Finanças local.

Principais custos e impostos envolvidos

Orçamentar com precisão é crucial. Além do preço do imóvel, considere estes custos associados:

• Imposto sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): Este é normalmente o maior imposto. As tarifas são progressivas e variam consoante o imóvel seja uma residência principal ou uma segunda habitação/arrendamento, o seu valor e localização (Portugal Continental, Açores, Madeira). Para uma residência principal no continente, as taxas podem variar de 0% a 7,5% (para propriedades acima de € 1.103.007 em 2025). As segundas residências enfrentam taxas ligeiramente mais altas.

• Imposto do Selo (IS): Cobrado a uma taxa fixa de 0,8% sobre o preço de compra ou o valor tributável (VPT) do imóvel, o que for maior. Um Imposto de Selo adicional aplica-se às hipotecas (0,5% ou 0,6%, dependendo do prazo do empréstimo).

• Taxas notariais e de registo: Estes cobrem o custo do notário público que oficia a escritura final e as taxas para registrar a propriedade em seu nome no Registro de Imóveis e Repartição de Impostos. Espere que eles totalizem cerca de € 1.000 a € 2.000, embora possa variar.

• Honorários advocatícios: Os honorários do seu advogado geralmente variam de 1% a 2% do preço de compra, mais IVA (atualmente 23%). Combine a estrutura de taxas de antemão.

• Taxas de agência imobiliária: Normalmente pago pelo vendedor em Portugal, mas é aconselhável confirmar isso em sua transação específica.

• Custos contínuos: Lembre-se do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), taxas de condomínio (se aplicável), serviços públicos e imposto de renda potencial se você alugar o imóvel.

Locais populares para compradores estrangeiros

Portugal oferece diversas regiões que atendem a diferentes estilos de vida e orçamentos:

• O Algarve: Famosa por seu litoral deslumbrante, campos de golfe e comunidades de expatriados estabelecidas. As áreas populares incluem Lagos, Vilamoura, Albufeira e Tavira. Continua sendo um local privilegiado para casas de férias e aposentadoria.

• Lisboa: A vibrante capital oferece cultura, história, vida noturna e oportunidades de carreira. Os preços dos imóveis estão entre os mais altos do país, principalmente em bairros centrais como Chiado, Baixa e Príncipe Real. Áreas circundantes como Cascais e Oeiras oferecem vida costeira com fácil acesso à cidade.

• Porto: A segunda cidade de Portugal, conhecida por seu bairro histórico da Ribeira, adegas de vinho do Porto e crescente cena tecnológica. Oferece uma alternativa um pouco mais acessível a Lisboa com um charme distinto.

• Costa de Prata: Estendendo-se a norte de Lisboa, esta região possui belas praias, cidades históricas (como Óbidos e Nazaré) e preços de imóveis mais moderados em comparação com o Algarve ou Lisboa. É cada vez mais popular entre as famílias e aqueles que procuram uma experiência portuguesa mais tradicional.

• Centro de Portugal: Oferece tranquilidade rural, cidades históricas e custos de propriedade mais baixos. Ideal para quem procura propriedades maiores, terrenos ou projetos de renovação.

• Madeira e Açores: Esses arquipélagos insulares autônomos oferecem paisagens, climas e estilos de vida únicos, atraindo os amantes da natureza e aqueles que buscam uma experiência distinta na ilha.

Dicas essenciais para uma compra tranquila

• Envolva os profissionais desde o início: Não subestime o valor de um bom advogado independente e de um agente imobiliário respeitável como a Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property. Seu conhecimento local é inestimável.

• Realize uma due diligence completa: Os cheques do seu advogado não são negociáveis. Certifique-se de que o imóvel possui todas as licenças necessárias (Licença de Utilização para habitação) e sem dívidas pendentes.

• Entenda os contratos: Leia atentamente o CPCV e a Escritura. Certifique-se de entender todas as cláusulas, especialmente em relação a depósitos e multas.

• Visita Presencial: Embora a pesquisa on-line seja útil, visite propriedades e locais pessoalmente para ter uma ideia real da área e da condição da propriedade.

• Fator no câmbio: Se comprar do exterior, considere usar um serviço especializado de câmbio para garantir taxas melhores e gerenciar taxas de transferência em comparação com os bancos tradicionais.

• Seja paciente: O processo de compra pode levar vários meses. Reserve tempo suficiente para verificações legais, acordos de financiamento e etapas administrativas.

Navegando no mercado em 2025

O mercado imobiliário português continua a evoluir. Embora o crescimento dos preços possa moderar em comparação com os anos anteriores, a demanda em áreas-chave permanece robusta. Compreender as nuances locais, as opções de financiamento e a estrutura legal é mais importante do que nunca. Trabalhar com consultores de confiança garante que você tome decisões informadas e alinhadas com seus objetivos.

Conclusão:

Comprar um imóvel em Portugal em 2025 continua sendo uma proposta atraente, oferecendo benefícios de estilo de vida e potenciais retornos de investimento. O processo é claro, os estrangeiros não enfrentam restrições, mas um planejamento cuidadoso, orientação profissional e due diligence completa são fundamentais. Está pronto para dar o primeiro passo para possuir o seu pedaço de Portugal?

Para mais informações, entre em contato conosco pelo info@portugalproperty.com.

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