Kauf eines Hauses in Portugal: Ihr Leitfaden für 2025

Veröffentlicht am 2nd June, 2025

Warum sollten Sie Portugal für Immobilien im Jahr 2025 in Betracht ziehen?

Portugal ist nach wie vor ein attraktives Ziel für Immobilienkäufer weltweit. Sein Reiz beruht auf einer einzigartigen Mischung von Faktoren: eine außergewöhnliche Lebensqualität, atemberaubende Naturlandschaften, die von goldenen Stränden bis hin zu sanften Hügeln reichen, ein reiches kulturelles Erbe und gastfreundliche Einheimische. Das Klima ist bekannt für seine Milde und bietet das ganze Jahr über reichlich Sonnenschein, was ein großer Anziehungspunkt für diejenigen ist, die eine Pause von dem raueren Wetter anderswo suchen.

Abgesehen von der Attraktivität des Lebensstils bietet Portugal im Vergleich zu vielen anderen westeuropäischen Ländern eine relative Erschwinglichkeit, obwohl die Preise in erstklassigen Gegenden wie Lissabon, Porto und der Algarve deutlich gestiegen sind. Das Land zeichnet sich durch politische Stabilität, ein sicheres Umfeld mit niedriger Kriminalitätsrate und eine verbesserte Infrastruktur aus. Während im Jahr 2024 steuerliche Anreizprogramme wie die Regelung für nicht gewöhnlich ansässige Personen (NHR) für neue Antragsteller abgeschlossen wurden, bleiben Portugals grundlegende Attraktionen bestehen. Für Investoren kann der Mietmarkt, insbesondere in touristischen Hotspots und Großstädten, attraktive Renditen bieten, die durch einen florierenden Tourismussektor und eine wachsende Expatriate-Community unterstützt werden.

Können Ausländer legal Immobilien in Portugal kaufen?

Absolut. Portugal pflegt einen offenen und transparenten Immobilienmarkt ohne Beschränkungen für ausländisches Eigentum. Unabhängig davon, ob Sie EU-Bürger sind oder aus einem weiter entfernten Land (wie Großbritannien, den USA, Kanada oder Australien) stammen, besitzen Sie die gleichen Eigentumsrechte wie portugiesische Staatsangehörige. Sie benötigen keine Aufenthaltsgenehmigung oder Sondergenehmigungen, um Eigentum zu erwerben.

Dieser einladende Rechtsrahmen ist seit Jahrzehnten ein Eckpfeiler der Attraktivität Portugals für internationale Käufer. Der Prozess ist gut etabliert und sicher, vorausgesetzt, Sie befolgen die richtigen rechtlichen Verfahren und engagieren qualifizierte Fachleute. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Besitz von Immobilien zwar unkompliziert ist, aber keinen direkten Weg mehr zum Wohnsitz durch Investitionsprogramme wie das Goldene Visum bietet, das Ende 2023 keine Immobilieninvestitionen mehr als qualifizierende Option akzeptierte. Alternative Wege des Goldenen Visums, wie z. B. Fondsinvestitionen, stehen weiterhin zur Verfügung.

Der portugiesische Immobilienkaufprozess: Schritt für Schritt

Die Navigation durch den Kaufprozess ist mit der richtigen Anleitung zu bewältigen. Hier ist eine Aufschlüsselung der typischen Schritte, die erforderlich sind:

1. Definieren Sie Ihre Bedürfnisse und Ihr Budget: Klären Sie Ihre Ziele (Investition, Ferienhaus, ständiger Wohnsitz), den bevorzugten Standort, die Art der Immobilie und die finanziellen Grenzen, einschließlich der Kaufpreise.
2. Sichere Finanzierung (falls zutreffend): Wenn Sie eine Hypothek benötigen, holen Sie die Vorabgenehmigung eines portugiesischen oder internationalen Kreditgebers ein, um Ihre Kreditaufnahmefähigkeit zu verstehen.
3. Erhalten Sie eine portugiesische Steuernummer (NIF): Der Número de Identificação Fiscal (NIF) ist für jede bedeutende Finanztransaktion in Portugal, einschließlich des Immobilienkaufs, unerlässlich. Gebietsfremde können diese bei der Steuerbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira) oder über einen benannten Fiskalvertreter erhalten.
4. Eröffnen Sie ein portugiesisches Bankkonto: Dies vereinfacht die Zahlung von Steuern, Gebühren, Stromrechnungen und Hypothekenraten.
5. Finden Sie Ihre Immobilie: Setzen Sie sich mit seriösen Immobilienagenturen wie Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property in Verbindung, durchsuchen Sie Online-Portale wie PortugalProperty.com und führen Sie Besichtigungen durch.
6. Angebot machen & verhandeln: Sobald Sie eine geeignete Immobilie gefunden haben, reichen Sie ein formelles Angebot ein. Verhandlungen über Preise und Bedingungen sind üblich.
7. Beauftragen Sie einen Anwalt: Entscheidend ist, dass Sie einen unabhängigen Anwalt beauftragen, der sich auf das portugiesische Immobilienrecht spezialisiert hat. Sie führen eine wichtige Due-Diligence-Prüfung durch, überprüfen die Grundbucheintragung, Lizenzen und Baugenehmigungen und stellen sicher, dass keine ausstehenden Schulden oder Belastungen vorhanden sind.
8. Unterschreiben Sie den Schuldscheinvertrag (CPCV): Der Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist eine rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei der Unterzeichnung zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung (in der Regel 10-30% des Kaufpreises). Der CPCV beschreibt die Details der Immobilie, den Preis, den Zahlungsplan und das Fertigstellungsdatum. Der Bruch dieses Vertrags zieht Strafen nach sich, oft den Verfall der Kaution für den Käufer oder das Doppelte der vom Verkäufer zurückgezahlten Kaution.
9. Grunderwerbssteuer (IMT) zahlen: Der Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) muss vor der endgültigen Urkunde bezahlt werden. Der Satz variiert je nach Art der Immobilie, Wert und Verwendungszweck (Hauptwohnsitz vs. Zweitwohnsitz).
10. Unterschreiben Sie die letzte Urkunde (Escritura): Die Escritura Pública de Compra e Venda ist der endgültige Vertrag, der vor einem Notar unterzeichnet wird. Damit geht das Eigentum offiziell über. Alle ausstehenden Zahlungen, einschließlich des verbleibenden Kaufpreises und der Stempelsteuer (Imposto do Selo), werden in dieser Phase beglichen. Ihr Anwalt wird Sie in der Regel begleiten.
11. Registrieren Sie die Immobilie: Nach der Escritura sorgt Ihr Anwalt dafür, dass die Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) und beim örtlichen Finanzamt eingetragen wird.

Wichtige Kosten und Steuern

Eine genaue Budgetierung ist entscheidend. Berücksichtigen Sie neben dem Immobilienpreis auch diese damit verbundenen Kosten:

• Grunderwerbssteuer (IMT): Dies ist in der Regel die höchste Steuer. Die Preise sind progressiv und variieren je nachdem, ob es sich um einen Hauptwohnsitz oder einen Zweitwohnsitz/eine Mietimmobilie handelt, welchen Wert sie hat und welche Lage sie hat (portugiesisches Festland, Azoren, Madeira). Für einen Hauptwohnsitz auf dem Festland können die Sätze zwischen 0 % und 7,5 % liegen (für Immobilien über 1.103.007 € im Jahr 2025). Zweitwohnungen sind mit etwas höheren Raten konfrontiert.

• Stempelsteuer (Imposto do Selo - IS): Wird pauschal mit 0,8 % auf den Kaufpreis oder den Einheitswert (VPT) der Immobilie berechnet, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Auf Hypotheken wird zusätzlich eine Stempelsteuer erhoben (0,5% oder 0,6% je nach Laufzeit des Kredits).

• Notar- und Registrierungsgebühren: Diese decken die Kosten für den Notar, der die endgültige Urkunde vollzieht, und die Gebühren für die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuch- und Finanzamt. Rechnen Sie mit einem Gesamtbetrag von etwa 1.000 bis 2.000 Euro, obwohl dies variieren kann.

• Anwaltskosten: Die Anwaltskosten liegen in der Regel zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer (derzeit 23 %). Vereinbaren Sie vorher die Gebührenstruktur.

• Gebühren für Immobilienmakler: Normalerweise wird es vom Verkäufer in Portugal bezahlt, aber es ist ratsam, dies in Ihrer spezifischen Transaktion zu bestätigen.

• Laufende Kosten: Denken Sie an die jährliche Grundsteuer (Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI), die Gebühren für Eigentumswohnungen (falls zutreffend), die Nebenkosten und die mögliche Einkommenssteuer, wenn Sie die Immobilie vermieten.

Beliebte Standorte für ausländische Käufer

Portugal bietet vielfältige Regionen für unterschiedliche Lebensstile und Budgets:

• Die Algarve: Berühmt für seine atemberaubende Küste, Golfplätze und etablierte Expatriate-Gemeinden. Beliebte Gebiete sind Lagos, Vilamoura, Albufeira und Tavira. Es ist nach wie vor ein erstklassiger Ort für Ferienhäuser und den Ruhestand.

• Lissabon: Die pulsierende Hauptstadt bietet Kultur, Geschichte, Nachtleben und Karrieremöglichkeiten. Die Immobilienpreise gehören zu den höchsten des Landes, insbesondere in zentralen Bezirken wie Chiado, Baixa und Príncipe Real. Die umliegenden Gebiete wie Cascais und Oeiras bieten ein Leben an der Küste mit einfachem Zugang zur Stadt.

• Porto: Portugals zweitgrößte Stadt, bekannt für ihr historisches Viertel Ribeira, Portweinkeller und die wachsende Tech-Szene. Es bietet eine etwas günstigere Alternative zu Lissabon mit einem ausgeprägten Charme.

• Die Silberküste (Costa de Prata): Diese Region erstreckt sich nördlich von Lissabon und bietet wunderschöne Strände, historische Städte (wie Óbidos und Nazaré) und im Vergleich zur Algarve oder Lissabon moderatere Immobilienpreise. Es wird immer beliebter bei Familien und denen, die ein traditionelleres portugiesisches Erlebnis suchen.

• Zentralportugal: Bietet ländliche Ruhe, historische Städte und niedrigere Immobilienkosten. Ideal für diejenigen, die größere Immobilien, Grundstücke oder Renovierungsprojekte suchen.

• Madeira und die Azoren: Diese autonomen Inselarchipel bieten einzigartige Landschaften, Klimazonen und Lebensstile und ziehen Naturliebhaber und diejenigen an, die ein einzigartiges Inselerlebnis suchen.

Wichtige Tipps für einen reibungslosen Einkauf

• Binden Sie Profis frühzeitig ein: Unterschätzen Sie nicht den Wert eines guten, unabhängigen Anwalts und eines seriösen Immobilienmaklers wie Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property. Ihr lokales Wissen ist von unschätzbarem Wert.

• Führen Sie eine gründliche Due Diligence durch: Die Schecks Ihres Anwalts sind nicht verhandelbar. Stellen Sie sicher, dass die Immobilie über alle erforderlichen Lizenzen (Licença de Utilização zum Wohnen) und keine ausstehenden Schulden verfügt.

• Verstehen Sie die Verträge: Lesen Sie die CPCV und Escritura sorgfältig durch. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Klauseln verstehen, insbesondere in Bezug auf Einzahlungen und Strafen.

• Persönlicher Besuch: Während Online-Recherchen hilfreich sind, besuchen Sie Immobilien und Standorte persönlich, um ein echtes Gefühl für die Gegend und den Zustand der Immobilie zu bekommen.

• Berücksichtigen Sie den Währungsumtausch: Wenn Sie im Ausland kaufen, sollten Sie einen spezialisierten Währungsumtauschdienst in Betracht ziehen, um im Vergleich zu Großbanken möglicherweise bessere Kurse zu erzielen und Überweisungsgebühren zu verwalten.

• Sich gedulden: Der Kaufprozess kann mehrere Monate dauern. Planen Sie ausreichend Zeit für rechtliche Prüfungen, Finanzierungsvereinbarungen und administrative Schritte ein.

Navigieren auf dem Markt im Jahr 2025

Der portugiesische Immobilienmarkt entwickelt sich weiter. Während sich das Preiswachstum im Vergleich zu den Vorjahren abschwächen könnte, bleibt die Nachfrage in wichtigen Bereichen robust. Das Verständnis der lokalen Nuancen, der Finanzierungsmöglichkeiten und des rechtlichen Rahmens ist wichtiger denn je. Die Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Beratern stellt sicher, dass Sie fundierte Entscheidungen treffen, die auf Ihre Ziele abgestimmt sind.

Schlussfolgerung:

Der Kauf einer Immobilie in Portugal im Jahr 2025 ist nach wie vor ein attraktives Angebot, das Vorteile für den Lebensstil und potenzielle Anlagerenditen bietet. Der Prozess ist klar, Ausländer haben keine Einschränkungen, aber sorgfältige Planung, professionelle Anleitung und gründliche Due Diligence sind von größter Bedeutung. Sind Sie bereit, den ersten Schritt zum Besitz Ihres Stücks Portugal zu machen?

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com.

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