在葡萄牙买房：2025 年指南

发表于 2nd June, 2025

为什么考虑在 2025 年将葡萄牙作为房地产？

葡萄牙仍然是全球购房者极具吸引力的目的地。它的魅力源于多种因素的独特组合：卓越的生活质量、从金色海滩到连绵起伏的丘陵的迷人自然景观、丰富的文化遗产和热情的当地人。气候是出了名的温和，全年阳光充足，对于那些在其他地方的恶劣天气中寻求喘息的人来说，这是一个重要的吸引力。

除了对生活方式的吸引力之外，与许多其他西欧国家相比，葡萄牙提供了相对实惠的价格，尽管里斯本、波尔图和阿尔加维等黄金地段的价格已经大幅升值。该国拥有稳定的政治、安全的环境、低犯罪率和不断改善的基础设施。虽然非非常住居民 （NHR） 计划等税收激励计划将于 2024 年结束，但葡萄牙的基本吸引力仍然存在。对于投资者来说，租赁市场，尤其是旅游热点和主要城市的租赁市场，在繁荣的旅游业和不断增长的外籍人士社区的支持下，可以提供有吸引力的收益。

外国人可以在葡萄牙合法购买房产吗？

绝对。葡萄牙维护着一个开放透明的房地产市场，对外资所有权没有限制。无论您是欧盟公民还是来自更远的地方（如英国、美国、加拿大或澳大利亚），您都拥有与葡萄牙公民相同的财产权。您不需要居留权或特别许可即可购买永久业权房产。

几十年来，这个受欢迎的法律框架一直是葡萄牙吸引国际买家的基石。该流程是成熟且安全的，前提是您遵循正确的法律程序并聘请合格的专业人士。然而，重要的是要注意，虽然房产所有权很简单，但它不再提供通过黄金签证等投资计划获得居留权的直接途径，黄金签证于 2023 年底停止接受房地产投资作为合格选项。其他黄金签证途径，例如基金投资，仍然可用。

葡萄牙房产购买过程：一步一步

在正确的指导下，导航购买过程是可以管理的。以下是涉及的典型步骤的细分：

1. 定义您的需求和预算： 明确您的目标（投资、度假屋、永久居留权）、首选位置、房产类型和财务限制，包括购买成本。
2. 担保融资（如适用）： 如果需要抵押贷款，请获得葡萄牙或国际贷方的预先批准，以了解您的借款能力。
3. 获取葡萄牙税号 （NIF）：Número de Identificação Fiscal （NIF） 对于葡萄牙的任何重大金融交易都是必不可少的，包括购买房产。非居民可以从税务机关 （Autoridade Tributária e Aduaneira） 或通过指定的财务代表获得此证书。
4. 开设葡萄牙银行账户： 这简化了税款、杂费、水电费和抵押贷款分期付款的支付。
5. 查找您的财产： 与著名的房地产机构合作，例如 Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property，浏览 PortugalProperty.com 等在线门户网站，并进行看房。
6. 提出报价并协商： 找到合适的房产后，提交正式报价。关于价格和条款的谈判很常见。
7. 指定律师： 至关重要的是，聘请专门从事葡萄牙财产法的独立律师。他们将进行重要的尽职调查，检查财产登记、许可证、规划许可，并确保没有未偿还的债务或产权负担。
8. 签署本票合同 （CPCV）：Contrato de Promessa de Compra e Venda （CPCV） 是买卖双方之间具有法律约束力的协议。签约后，买方通常会支付定金（通常为购买价格的 10-30%）。CPCV 概述了房产详情、价格、付款时间表和完工日期。违反此合同会招致罚款，通常会没收买方的定金或卖方支付的定金的两倍。
9. 缴纳财产转让税 （IMT）：Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis （IMT） 必须在最终契约之前支付。费率根据房产类型、价值和预期用途（主要住宅与第二住宅）而有所不同。
10. 签署最终契约 （Escritura）：Escritura Pública de Compra e Venda 是在公证人之前签署的最终合同。这正式转让了所有权。所有未付款项，包括剩余的购买价格和印花税 （Imposto do Selo），均在此阶段结清。您的律师通常会陪同您。
11. 注册属性： 在 Escritura 之后，您的律师会确保在土地登记处 （Conservatória do Registo Predial） 和当地税务局以您的名义注册房产。

涉及的主要成本和税款

准确预算至关重要。除了房产价格之外，还要考虑以下相关成本：

• 财产转让税 （IMT）： 这通常是最大的税收。费率是累进的，根据房产是主要住所还是第二居所/出租房产、其价值和位置（葡萄牙大陆、亚速尔群岛、马德拉群岛）而有所不同。对于大陆的主要住宅，税率从 0% 到 7.5% 不等（适用于 2025 年超过 1,103,007 欧元的房产）。第二套房的税率略高。

• 印花税 （Imposto do Selo - IS）： 划一收费为楼价或物业应课差饷租值 （VPT） 的 0.8%，以较高者为准。抵押贷款需额外缴纳印花税（0.5% 或 0.6%，具体取决于贷款期限）。

• 公证和注册费： 这些费用包括主持最终契约的公证人的费用，以及在土地登记处和税务局以您的名义注册财产的费用。预计这些总额约为 1,000 至 2,000 欧元，但可能会有所不同。

• 法律费用： 您的律师费通常在购买价格的 1% 到 2% 之间，加上增值税（目前为 23%）。事先商定费用结构。

• 房地产代理费： 通常由葡萄牙的卖家支付，但明智的做法是在您的特定交易中确认这一点。

• 持续成本： 如果您出租房产，请记住年度房产税 （Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI）、公寓费（如适用）、水电费和潜在的所得税。

外国买家的热门地点

葡萄牙提供多样化的地区，满足不同的生活方式和预算：

• 阿尔加维： 以其迷人的海岸线、高尔夫球场和成熟的外籍人士社区而闻名。热门地区包括拉各斯、维拉摩拉、阿尔布费拉和塔维拉。它仍然是度假屋和退休金的首选之地。

• 里斯本： 这座充满活力的首都提供文化、历史、夜生活和职业机会。房地产价格是该国最高的，尤其是在 Chiado、Baixa 和 Príncipe Real 等中心地区。Cascais 和 Oeiras 等周边地区提供沿海生活，可轻松前往城市。

• 波尔图： 葡萄牙的第二大城市，以其历史悠久的里贝拉区、波特酒窖和不断发展的科技场景而闻名。它提供了一种比里斯本稍微便宜一点的替代品，具有独特的魅力。

• 银色海岸 （Costa de Prata）： 该地区位于里斯本以北，拥有美丽的海滩、历史悠久的城镇（如奥比多斯和拿撒勒），与阿尔加维或里斯本相比，房价更为适中。它越来越受到家庭和寻求更传统葡萄牙体验的人的欢迎。

• 葡萄牙中部： 提供乡村宁静、历史悠久的城镇和较低的房产成本。非常适合那些寻求大型房产、土地或翻新项目的人。

• 马德拉群岛和亚速尔群岛： 这些自治岛屿群岛提供独特的景观、气候和生活方式，吸引着大自然爱好者和寻求独特岛屿体验的人。

顺利购买的基本提示

• 尽早与专业人士互动： 不要低估像 Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property 这样优秀的独立律师和有信誉的房地产经纪人的价值。他们对当地的了解非常宝贵。

• 进行彻底的尽职调查： 您的律师支票是不可协商的。确保该物业拥有所有必要的许可证（居住 许可）并且没有未偿债务。

• 了解合同： 仔细阅读 CPCV 和 Escritura。确保您理解所有条款，尤其是关于存款和罚款的条款。

• 亲临参观： 虽然在线研究很有帮助，但请亲自访问房产和地点，以真实感受该地区和房产的状况。

• 货币兑换因素： 如果从国外购买，请考虑使用专业的货币兑换服务，与商业街银行相比，可能会获得更好的汇率并管理转账费用。

• 要有耐心： 购买过程可能需要几个月的时间。为法律检查、融资安排和行政步骤留出充足的时间。

在 2025 年驾驭市场

葡萄牙房地产市场不断发展。虽然与往年相比，价格增长可能会放缓，但关键领域的需求仍然强劲。了解当地的细微差别、融资选择和法律框架比以往任何时候都更加重要。与值得信赖的顾问合作可确保您做出符合您目标的明智决策。

结论：

2025 年在葡萄牙购买房产仍然是一个有吸引力的提议，提供生活方式的好处和潜在的投资回报。过程很明确，外国人没有限制，但仔细的计划、专业的指导和彻底的尽职调查是最重要的。您准备好迈出拥有自己这片葡萄牙的第一步了吗？

有关更多信息，请通过 info@portugalproperty.com 联系我们。

出版于: Money / Portugal Property / Property