Покупка дома в Португалии: ваш путеводитель на 2025 год

Опубликован в 2nd June, 2025

Почему стоит рассмотреть Португалию для покупки недвижимости в 2025 году?

Португалия остается привлекательным местом для покупателей недвижимости со всего мира. Его привлекательность проистекает из уникального сочетания факторов: исключительное качество жизни, потрясающие природные ландшафты, начиная от золотых пляжей и заканчивая холмами, богатое культурное наследие и гостеприимные местные жители. Климат, как известно, мягкий, предлагает обильное солнечное освещение круглый год, что является значительным преимуществом для тех, кто ищет передышки от более суровой погоды в других местах.

Помимо привлекательности для образа жизни, Португалия предлагает относительную доступность по сравнению со многими другими западноевропейскими странами, хотя цены в престижных районах, таких как Лиссабон, Порту и Алгарве, значительно выросли. Страна может похвастаться политической стабильностью, безопасной средой с низким уровнем преступности и улучшенной инфраструктурой. Несмотря на то, что в 2024 году для новых заявителей были завершены программы налоговых льгот, такие как схема Non-Habitual Resident (NHR), основные привлекательные стороны Португалии сохраняются. Для инвесторов рынок аренды, особенно в туристических точках и крупных городах, может предложить привлекательную доходность, поддерживаемую процветающим туристическим сектором и растущим сообществом экспатриантов.

Могут ли иностранцы легально купить недвижимость в Португалии?

Совершенно. Португалия поддерживает открытый и прозрачный рынок недвижимости без ограничений на иностранное владение. Независимо от того, являетесь ли вы гражданином ЕС или родом из других стран (например, из Великобритании, США, Канады или Австралии), вы обладаете теми же правами собственности, что и граждане Португалии. Вам не требуется вид на жительство или специальные разрешения для покупки недвижимости в полную собственность.

Эта гостеприимная правовая база на протяжении десятилетий является краеугольным камнем привлекательности Португалии для международных покупателей. Процесс хорошо налажен и безопасен, при условии соблюдения правильных юридических процедур и привлечения квалифицированных специалистов. Однако важно отметить, что, хотя владение недвижимостью является простым, оно больше не обеспечивает прямой путь к получению вида на жительство через инвестиционные схемы, такие как Золотая виза, которая перестала принимать инвестиции в недвижимость в качестве квалификационного варианта в конце 2023 года. Альтернативные маршруты «Золотой визы», такие как инвестиции в фонды, остаются доступными.

Процесс покупки недвижимости в Португалии: шаг за шагом

Навигацией в процессе покупки можно управлять при правильном руководстве. Ниже приведена разбивка типичных этапов.

1. Определите свои потребности и бюджет: Уточните свои цели (инвестиции, дом для отдыха, постоянное место жительства), предпочтительное местоположение, тип недвижимости и финансовые лимиты, включая расходы на покупку.
2. Обеспеченное финансирование (если применимо): Если вам требуется ипотека, получите предварительное одобрение от португальского или международного кредитора, чтобы понять свою кредитоспособность.
3. Получите португальский налоговый номер (NIF): Número de Identificação Fiscal (NIF) необходим для любой значительной финансовой операции в Португалии, включая покупку недвижимости. Нерезиденты могут получить его в налоговом органе (Autoridade Tributária e Aduaneira) или через назначенного фискального представителя.
4. Откройте счет в португальском банке: Это упрощает оплату налогов, сборов, коммунальных платежей и платежей по ипотеке.
5. Найдите свою недвижимость: Взаимодействуйте с авторитетными агентствами недвижимости, такими как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, просматривайте онлайн-порталы, такие как PortugalProperty.com, и проводите просмотры.
6. Сделайте предложение и ведите переговоры: Как только вы найдете подходящую недвижимость, отправьте официальное предложение. Переговоры о цене и условиях являются обычным делом.
7. Назначьте адвоката: Крайне важно, чтобы нанять независимого юриста, специализирующегося на португальском имущественном праве. Они проведут жизненно важную комплексную проверку, проверяя регистрацию собственности, лицензии, разрешения на планирование и гарантируя отсутствие непогашенных долгов или обременений.
8. Подпишите договор о долговом обязательстве (CPCV): Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) является юридически обязывающим соглашением между покупателем и продавцом. При подписании контракта покупатель обычно вносит задаток (обычно 10-30% от стоимости покупки). В CPCV указаны детали недвижимости, цена, график платежей и дата завершения. Нарушение этого контракта влечет за собой штрафные санкции, часто конфискацию задатка для покупателя или удвоение внесенного продавцом депозита.
9. Уплатите налог на передачу права собственности (IMT): Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) должен быть оплачен до оформления окончательного акта. Ставка варьируется в зависимости от типа недвижимости, стоимости и целевого использования (основной дом или второй дом).
10. Подписать окончательный акт (эскритуру): Escritura Pública de Compra e Venda – это окончательный договор, подписанный в присутствии нотариуса. Это официально передает право собственности. Все неоплаченные платежи, включая оставшуюся стоимость покупки и гербовый сбор (Imposto do Selo), оплачиваются на этом этапе. Ваш адвокат, как правило, будет сопровождать вас.
11. Зарегистрируйте объект недвижимости: После Escritura ваш адвокат гарантирует, что недвижимость зарегистрирована на ваше имя в Земельном кадастре (Conservatória do Registo Predial) и в местной налоговой инспекции.

Основные расходы и налоги

Точное составление бюджета имеет решающее значение. Помимо цены на недвижимость, учитывайте следующие сопутствующие расходы:

• Налог на передачу права собственности (IMT): Как правило, это самый большой налог. Ставки являются прогрессивными и варьируются в зависимости от того, является ли недвижимость основным местом жительства или вторым домом/арендой, ее стоимости и местоположения (материковая часть Португалии, Азорские острова, Мадейра). Для основного жилья на материке ставки могут варьироваться от 0% до 7,5% (для объектов стоимостью более €1 103 007 в 2025 году). Вторые дома имеют немного более высокие показатели.

• Гербовый сбор (Imposto do Selo - IS): Взимается по фиксированной ставке 0,8% от цены покупки или оценочной стоимости недвижимости (VPT), в зависимости от того, что выше. К ипотечным кредитам применяется дополнительный гербовый сбор (0,5% или 0,6% в зависимости от срока кредита).

• Нотариальные и регистрационные сборы: Они покрывают расходы на нотариуса, который оформляет окончательный акт и сборы за регистрацию собственности на ваше имя в Земельном кадастре и налоговой службе. Ожидайте, что общая сумма составит примерно €1,000 - €2,000, хотя она может варьироваться.

• Судебные издержки: Гонорар вашего адвоката обычно составляет от 1% до 2% от стоимости покупки, плюс НДС (в настоящее время 23%). Заранее договоритесь о структуре оплаты.

• Гонорары агентства недвижимости: Обычно оплачивается продавцом в Португалии, но разумно подтвердить это в вашей конкретной сделке.

• Текущие расходы: Помните о ежегодном налоге на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI), сборах за кондоминиум (если применимо), коммунальных услугах и потенциальном подоходном налоге, если вы сдаете недвижимость в аренду.

Популярные места для иностранных покупателей

Португалия предлагает разнообразные регионы, рассчитанные на разный образ жизни и кошелек:

• Алгарве: Известен своей потрясающей береговой линией, полями для гольфа и устоявшимися сообществами экспатриантов. Популярные районы включают Лагос, Виламоуру, Албуфейру и Тавиру. Он остается лучшим местом для отдыха и выхода на пенсию.

• Лиссабон: Оживленная столица предлагает культуру, историю, ночную жизнь и возможности для карьерного роста. Цены на недвижимость одни из самых высоких в стране, особенно в центральных районах, таких как Шиаду, Байша и Принсипи-Реал. Близлежащие районы, такие как Кашкайш и Оэйраш, предлагают прибрежную жизнь с легким доступом к городу.

• Порто: Второй город Португалии, известный своим историческим районом Рибейра, винными погребами с портвейном и растущей технологической сценой. Он предлагает немного более доступную альтернативу Лиссабону с ярко выраженным шармом.

• Серебряный берег (Коста-де-Прата): Этот регион, простирающийся к северу от Лиссабона, может похвастаться прекрасными пляжами, историческими городами (такими как Обидуш и Назаре) и более умеренными ценами на недвижимость по сравнению с Алгарве или Лиссабоном. Он становится все более популярным среди семей и тех, кто ищет более традиционный португальский опыт.

• Центральная Португалия: Предлагает спокойствие в сельской местности, исторические города и более низкую стоимость недвижимости. Идеально подходит для тех, кто ищет большую недвижимость, землю или проекты реконструкции.

• Мадейра и Азорские острова: Эти автономные островные архипелаги предлагают уникальные ландшафты, климат и образ жизни, привлекая любителей природы и тех, кто ищет уникальный островной опыт.

Важные советы для беспроблемной покупки

• Привлекайте профессионалов на ранней стадии: Не стоит недооценивать ценность хорошего независимого адвоката и авторитетного агента по недвижимости, такого как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property. Их знание местных особенностей бесценно.

• Проведите тщательную проверку на благонадежность: Чеки вашего адвоката не подлежат обсуждению. Убедитесь, что у недвижимости есть все необходимые лицензии (Licença de Utilização для проживания) и нет непогашенных долгов.

• Разберитесь в контрактах: Внимательно прочитайте CPCV и Escritura. Убедитесь, что вы понимаете все пункты, особенно в отношении депозитов и штрафов.

• Личное посещение: Хотя онлайн-исследования полезны, посетите объекты недвижимости и места лично, чтобы получить истинное представление о районе и состоянии недвижимости.

• Фактор при обмене валюты: Если вы покупаете за границей, рассмотрите возможность использования специализированного сервиса обмена валюты, чтобы потенциально обеспечить более выгодные курсы и управлять комиссиями за переводы по сравнению с крупными банками.

• Потерпеть: Процесс покупки может занять несколько месяцев. Выделите достаточно времени для юридических проверок, финансовых договоренностей и административных шагов.

Навигация на рынке в 2025 году

Рынок недвижимости Португалии продолжает развиваться. Несмотря на то, что рост цен может замедлиться по сравнению с предыдущими годами, спрос в ключевых областях остается устойчивым. Понимание местных особенностей, вариантов финансирования и законодательной базы важно как никогда. Работа с надежными консультантами гарантирует, что вы будете принимать обоснованные решения в соответствии с вашими целями.

Заключение:

Покупка недвижимости в Португалии в 2025 году остается привлекательным предложением, предлагая преимущества для образа жизни и потенциальную прибыль от инвестиций. Процесс понятен, иностранцы не сталкиваются с ограничениями, но тщательное планирование, профессиональное руководство и тщательная проверка на благонадежность имеют первостепенное значение. Готовы ли вы сделать первый шаг к владению своим кусочком Португалии?

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com.

Опубликовано в: Money / Portugal Property / Property