Acheter une maison au Portugal : votre guide 2025

Publié le 2nd June, 2025

Pourquoi envisager l’immobilier au Portugal en 2025 ?

Le Portugal reste une destination attrayante pour les acheteurs de biens immobiliers dans le monde entier. Son attrait provient d’un mélange unique de facteurs : une qualité de vie exceptionnelle, des paysages naturels époustouflants allant des plages dorées aux collines vallonnées, un riche patrimoine culturel et des habitants accueillants. Le climat est réputé pour être doux, offrant un ensoleillement abondant toute l’année, ce qui est un attrait important pour ceux qui cherchent un répit contre le temps plus rigoureux ailleurs.

Au-delà de l’attrait du style de vie, le Portugal offre un prix relativement abordable par rapport à de nombreux autres pays d’Europe occidentale, bien que les prix dans des régions de premier ordre comme Lisbonne, Porto et l’Algarve aient connu une appréciation significative. Le pays se vante d’une stabilité politique, d’un environnement sûr avec un faible taux de criminalité et d’une amélioration des infrastructures. Alors que les programmes d'incitations fiscales tels que le régime des résidents non habituels (RNH) ont pris fin pour les nouveaux demandeurs en 2024, les attraits fondamentaux du Portugal persistent. Pour les investisseurs, le marché locatif, en particulier dans les hauts lieux touristiques et les grandes villes, peut offrir des rendements intéressants, soutenu par un secteur touristique en plein essor et une communauté d’expatriés en pleine croissance.

Les étrangers peuvent-ils acheter légalement une propriété au Portugal ?

Absolument. Le Portugal maintient un marché immobilier ouvert et transparent, sans restriction sur la propriété étrangère. Que vous soyez citoyen de l’UE ou que vous veniez de plus loin (comme le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada ou l’Australie), vous possédez les mêmes droits de propriété que les ressortissants portugais. Vous n’avez pas besoin de résidence ou de permis spécial pour acheter une propriété en pleine propriété.

Ce cadre juridique accueillant est la pierre angulaire de l'attrait du Portugal pour les acheteurs internationaux depuis des décennies. Le processus est bien établi et sécurisé, à condition que vous suiviez les procédures légales appropriées et que vous fassiez appel à des professionnels qualifiés. Il est important de noter, cependant, que si la propriété immobilière est simple, elle n’offre plus une voie directe vers la résidence par le biais de programmes d’investissement comme le Golden Visa, qui a cessé d’accepter les investissements immobiliers comme option éligible à la fin de 2023. D’autres voies de contournement du Golden Visa, telles que les investissements dans des fonds, restent disponibles.

Le processus d’achat d’une propriété au Portugal : étape par étape

La navigation dans le processus d’achat est gérable avec les bons conseils. Voici un aperçu des étapes typiques impliquées :

1. Définissez vos besoins et votre budget : Clarifiez vos objectifs (investissement, maison de vacances, résidence permanente), l’emplacement préféré, le type de bien immobilier et les limites financières, y compris les coûts d’achat.
2. Financement sécurisé (le cas échéant) : Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, obtenez l’approbation préalable d’un prêteur portugais ou international pour comprendre votre capacité d’emprunt.
3. Obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) : Le Número de Identificação Fiscal (NIF) est essentiel pour toute transaction financière importante au Portugal, y compris l’achat d’un bien immobilier. Les non-résidents peuvent l’obtenir auprès de l’administration fiscale (Autoridade Tributária e Aduaneira) ou par l’intermédiaire d’un représentant fiscal désigné.
4. Ouvrez un compte bancaire portugais : Cela simplifie les paiements d’impôts, de frais, de factures de services publics et de versements hypothécaires.
5. Trouvez votre propriété : Engagez-vous avec des agences immobilières réputées, telles que Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, parcourez des portails en ligne comme PortugalProperty.com et effectuez des visites.
6. Faites une offre et négociez : Une fois que vous avez trouvé une propriété appropriée, soumettez une offre formelle. La négociation sur le prix et les conditions est courante.
7. Nommer un avocat : Surtout, engagez un avocat indépendant spécialisé dans le droit immobilier portugais. Ils effectueront une diligence raisonnable essentielle, vérifiant l’enregistrement de la propriété, les licences, les permis de construire et s’assurant qu’il n’y a pas de dettes ou d’encombrements impayés.
8. Signer le contrat à ordre (CPCV) : Le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) est un accord juridiquement contraignant entre l’acheteur et le vendeur. Lors de la signature, l’acheteur verse généralement un acompte (généralement 10 à 30 % du prix d’achat). Le CPCV décrit les détails de la propriété, le prix, le calendrier de paiement et la date d’achèvement. La rupture de ce contrat encourt des pénalités, souvent la confiscation de l’acompte pour l’acheteur ou le double de l’acompte remboursé par le vendeur.
9. Payer les droits de mutation immobilière (IMT) : L’Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) doit être payée avant l’acte final. Le taux varie en fonction du type de propriété, de la valeur et de l’utilisation prévue (résidence principale ou résidence secondaire).
10. Signez l’acte final (escritura) : L’Escritura Pública de Compra e Venda est le contrat final signé devant un notaire. Cela transfère officiellement la propriété. Tous les paiements impayés, y compris le prix d’achat restant et le droit de timbre (Imposto do Selo), sont réglés à ce stade. Votre avocat vous accompagnera généralement.
11. Enregistrer la propriété : À la suite de l’Escritura, votre avocat s’assure que la propriété est enregistrée à votre nom au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) et au bureau des impôts local.

Principaux coûts et taxes en cause

Il est crucial d’établir un budget avec précision. Au-delà du prix de l’immobilier, tenez compte des coûts associés suivants :

• Taxe sur les mutations immobilières (IMT) : Il s’agit généralement de l’impôt le plus important. Les tarifs sont progressifs et varient selon que le bien est une résidence principale ou une résidence secondaire/location, sa valeur et sa localisation (Portugal continental, Açores, Madère). Pour une résidence principale sur le continent, les tarifs peuvent varier de 0 % à 7,5 % (pour les biens de plus de 1 103 007 € en 2025). Les résidences secondaires sont confrontées à des tarifs légèrement plus élevés.

• Droit de timbre (Imposto do Selo - IS) : Facturé à un taux forfaitaire de 0,8 % sur le prix d'achat ou la valeur imposable de la propriété (VPT), selon le montant le plus élevé. Un droit de timbre supplémentaire s’applique aux hypothèques (0,5 % ou 0,6 % selon la durée du prêt).

• Frais de notaire et d’enregistrement : Ceux-ci couvrent les frais du notaire qui officie l’acte final et les frais d’enregistrement de la propriété à votre nom au bureau de la publicité foncière et des impôts. Attendez-vous à ce qu’ils totalisent environ 1 000 à 2 000 €, bien que cela puisse varier.

• Frais juridiques : Les honoraires de votre avocat varient généralement entre 1 % et 2 % du prix d'achat, plus la TVA (actuellement 23 %). Convenez à l’avance de la structure des frais.

• Frais d’agence immobilière : Généralement payé par le vendeur au Portugal, mais il est sage de le confirmer dans votre transaction spécifique.

• Coûts permanents : N’oubliez pas l’impôt foncier annuel (Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI), les frais de copropriété (le cas échéant), les services publics et l’impôt sur le revenu potentiel si vous louez la propriété.

Emplacements populaires pour les acheteurs étrangers

Le Portugal offre des régions variées pour répondre à différents modes de vie et budgets :

• L’Algarve : Célèbre pour son littoral époustouflant, ses terrains de golf et ses communautés d’expatriés établies. Les zones populaires incluent Lagos, Vilamoura, Albufeira et Tavira. Il reste un endroit de choix pour les maisons de vacances et la retraite.

• Lisbonne: La capitale animée offre culture, histoire, vie nocturne et opportunités de carrière. Les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés du pays, en particulier dans les quartiers centraux comme le Chiado, la Baixa et le Príncipe Real. Les zones environnantes comme Cascais et Oeiras offrent une vie côtière avec un accès facile à la ville.

• Porto: La deuxième ville du Portugal, connue pour son quartier historique de Ribeira, ses caves à vin de Porto et sa scène technologique en pleine croissance. Il offre une alternative légèrement plus abordable à Lisbonne avec un charme distinct.

• La Côte d’Argent (Costa de Prata) : S’étendant au nord de Lisbonne, cette région possède de belles plages, des villes historiques (comme Óbidos et Nazaré) et des prix de l’immobilier plus modérés par rapport à l’Algarve ou à Lisbonne. Il est de plus en plus populaire auprès des familles et de ceux qui recherchent une expérience portugaise plus traditionnelle.

• Centre du Portugal : Offre la tranquillité rurale, les villes historiques et des coûts immobiliers inférieurs. Idéal pour ceux qui recherchent des propriétés plus grandes, des terrains ou des projets de rénovation.

• Madère et les Açores : Ces archipels insulaires autonomes offrent des paysages, des climats et des modes de vie uniques, attirant les amoureux de la nature et ceux qui recherchent une expérience insulaire distincte.

Conseils essentiels pour un achat en douceur

• Impliquez les professionnels dès le début : Ne sous-estimez pas la valeur d'un bon avocat indépendant et d'un agent immobilier réputé comme Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property. Leur connaissance locale est inestimable.

• Effectuez une diligence raisonnable approfondie : Les chèques de votre avocat ne sont pas négociables. Assurez-vous que la propriété dispose de toutes les licences nécessaires (Licença de Utilização pour l’habitation ) et qu’il n’y a pas de dettes impayées.

• Comprendre les contrats : Lisez attentivement le CPCV et l’Escritura. Assurez-vous de bien comprendre toutes les clauses, en particulier en ce qui concerne les dépôts et les pénalités.

• Visite en personne : Bien que la recherche en ligne soit utile, visitez personnellement les propriétés et les emplacements pour vous faire une idée réelle de la région et de l'état de la propriété.

• Facteur de change : Si vous achetez à l’étranger, envisagez d’utiliser un service de change spécialisé pour obtenir de meilleurs taux et gérer les frais de transfert par rapport aux grandes banques.

• Patienter: Le processus d’achat peut prendre plusieurs mois. Prévoyez suffisamment de temps pour les vérifications juridiques, les arrangements de financement et les démarches administratives.

Naviguer sur le marché en 2025

Le marché immobilier portugais ne cesse d’évoluer. Bien que la croissance des prix puisse ralentir par rapport aux années précédentes, la demande dans les secteurs clés reste robuste. Il est plus important que jamais de comprendre les nuances locales, les options de financement et le cadre juridique. En travaillant avec des conseillers de confiance, vous vous assurez de prendre des décisions éclairées qui correspondent à vos objectifs.

Conclusion:

L’achat d’une propriété au Portugal en 2025 reste une proposition attrayante, offrant des avantages de style de vie et des rendements potentiels sur investissement. Le processus est clair, les étrangers ne sont confrontés à aucune restriction, mais une planification minutieuse, des conseils professionnels et une diligence raisonnable approfondie sont primordiaux. Êtes-vous prêt à faire le premier pas vers la possession de votre morceau de Portugal ?

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com.

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