Comprare una casa in Portogallo: la tua guida per il 2025

Pubblicato 2nd June, 2025

Perché prendere in considerazione il Portogallo per gli immobili nel 2025?

Il Portogallo rimane una destinazione interessante per gli acquirenti di immobili in tutto il mondo. Il suo fascino deriva da una miscela unica di fattori: un'eccezionale qualità della vita, paesaggi naturali mozzafiato che vanno dalle spiagge dorate alle dolci colline, un ricco patrimonio culturale e l'accoglienza della gente del posto. Il clima è notoriamente mite e offre sole abbondante tutto l'anno, il che è un'attrazione significativa per coloro che cercano una tregua dal clima più rigido altrove.

Al di là del fascino dello stile di vita, il Portogallo offre una relativa convenienza rispetto a molte altre nazioni dell'Europa occidentale, anche se i prezzi in aree privilegiate come Lisbona, Porto e l'Algarve hanno visto un apprezzamento significativo. Il paese vanta stabilità politica, un ambiente sicuro con bassi tassi di criminalità e infrastrutture in miglioramento. Sebbene i programmi di incentivi fiscali come il regime di residenza non abituale (NHR) si siano conclusi per i nuovi richiedenti nel 2024, le attrattive fondamentali del Portogallo persistono. Per gli investitori, il mercato degli affitti, in particolare nelle località turistiche e nelle grandi città, può offrire rendimenti interessanti, sostenuti da un fiorente settore turistico e da una crescente comunità di espatriati.

Gli stranieri possono acquistare legalmente un immobile in Portogallo?

Assolutamente. Il Portogallo mantiene un mercato immobiliare aperto e trasparente, senza restrizioni sulla proprietà straniera. Che tu sia un cittadino dell'UE o provenga da più lontano (come Regno Unito, Stati Uniti, Canada o Australia), possiedi gli stessi diritti di proprietà dei cittadini portoghesi. Non è necessaria la residenza o permessi speciali per l'acquisto di una proprietà di proprietà.

Questo quadro giuridico accogliente è stato per decenni una pietra miliare dell'attrattiva del Portogallo per gli acquirenti internazionali. Il processo è consolidato e sicuro, a condizione che si seguano le corrette procedure legali e si rivolgano a professionisti qualificati. È importante notare, tuttavia, che, sebbene la proprietà di un immobile sia semplice, non fornisce più un percorso diretto verso la residenza attraverso schemi di investimento come il Golden Visa, che ha smesso di accettare investimenti immobiliari come opzione qualificante alla fine del 2023. Rimangono disponibili percorsi alternativi per il Golden Visa, come gli investimenti in fondi.

Il processo di acquisto di un immobile in Portogallo: passo dopo passo

Navigare nel processo di acquisto è gestibile con la giusta guida. Ecco una ripartizione dei passaggi tipici coinvolti:

1. Definisci le tue esigenze e il tuo budget: Chiarisci i tuoi obiettivi (investimento, casa vacanze, residenza permanente), la posizione preferita, il tipo di immobile e i limiti finanziari, compresi i costi di acquisto.
2. Finanziamento sicuro (se applicabile): Se hai bisogno di un mutuo, ottieni la pre-approvazione da un prestatore portoghese o internazionale per capire la tua capacità di prestito.
3. Ottieni un codice fiscale portoghese (NIF): Il Número de Identificação Fiscal (NIF) è essenziale per qualsiasi transazione finanziaria significativa in Portogallo, compreso l'acquisto di immobili. I non residenti possono ottenerlo dall'autorità fiscale (Autoridade Tributária e Aduaneira) o tramite un rappresentante fiscale designato.
4. Apri un conto bancario portoghese: Ciò semplifica i pagamenti di tasse, commissioni, bollette e rate del mutuo.
5. Trova il tuo immobile: Interagisci con agenzie immobiliari affidabili, come Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property, naviga su portali online come PortugalProperty.com e conduci visite.
6. Fai un'offerta e negozia: Una volta trovato un immobile adatto, presenta un'offerta formale. La negoziazione sul prezzo e sui termini è comune.
7. Nomina un avvocato: Fondamentalmente, ingaggia un avvocato indipendente specializzato in diritto immobiliare portoghese. Condurranno una due diligence vitale, controllando la registrazione della proprietà, le licenze, i permessi di pianificazione e assicurandosi che non ci siano debiti o gravami in sospeso.
8. Firma il Contratto Cambiario (CPCV): Il Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) è un accordo legalmente vincolante tra acquirente e venditore. Al momento della firma, l'acquirente in genere paga un deposito (di solito il 10-30% del prezzo di acquisto). Il CPCV delinea i dettagli della proprietà, il prezzo, il programma di pagamento e la data di completamento. La violazione di questo contratto comporta penali, spesso la perdita della caparra per l'acquirente o il doppio della caparra restituita dal venditore.
9. Pagare l'imposta sul trasferimento di proprietà (IMT): L'Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) deve essere pagato prima dell'atto definitivo. La tariffa varia in base al tipo di immobile, al valore e alla destinazione d'uso (casa principale vs seconda casa).
10. Firma l'atto definitivo (Escritura): La Escritura Pública de Compra e Venda è l'ultimo contratto firmato davanti a un notaio. Questo trasferisce ufficialmente la proprietà. Tutti i pagamenti in sospeso, compreso il prezzo di acquisto residuo e l'imposta di bollo (Imposto do Selo), vengono saldati in questa fase. Il tuo avvocato di solito ti accompagnerà.
11. Registra l'immobile: Dopo l'Escritura, il tuo avvocato si assicura che l'immobile sia registrato a tuo nome presso il Catasto (Conservatória do Registo Predial) e l'Ufficio delle Imposte locale.

Principali costi e imposte

Pianificare il budget in modo accurato è fondamentale. Oltre al prezzo dell'immobile, tieni conto di questi costi associati:

• Imposta sul trasferimento di proprietà (IMT): Questa è in genere la tassa più grande. Le tariffe sono progressive e variano a seconda che la proprietà sia una residenza principale o una seconda casa/proprietà in affitto, il suo valore e la posizione (Portogallo continentale, Azzorre, Madeira). Per una residenza principale sulla terraferma, le tariffe possono variare dallo 0% fino al 7,5% (per immobili superiori a 1.103.007 euro nel 2025). Le seconde case devono affrontare tassi leggermente più alti.

• Imposta di bollo (Imposto do Selo - IS): Addebitato forfettariamente dello 0,8% sul prezzo d'acquisto o sul valore imponibile dell'immobile (VPT), a seconda di quale sia il valore più alto. Per le ipoteche si applica un'imposta di bollo aggiuntiva (0,5% o 0,6% a seconda della durata del prestito).

• Spese notarili e di registrazione: Questi coprono le spese del notaio che officia l'atto definitivo e le spese per la registrazione dell'immobile a vostro nome presso il Catasto e l'Ufficio delle Imposte. Aspettatevi che questi ammontino a circa 1.000 - 2.000 euro, anche se possono variare.

• Spese legali: Le spese legali variano in genere dall'1% al 2% del prezzo di acquisto, più l'IVA (attualmente 23%). Concordare in anticipo la struttura delle tariffe.

• Commissioni dell'agenzia immobiliare: Di solito viene pagato dal venditore in Portogallo, ma è consigliabile confermarlo nella transazione specifica.

• Costi correnti: Ricorda l'imposta annuale sulla proprietà (Imposto Municipal sobre Imóveis - IMI), le spese condominiali (se applicabile), le utenze e l'eventuale imposta sul reddito se affitti l'immobile.

Luoghi popolari per gli acquirenti stranieri

Il Portogallo offre regioni diverse che soddisfano stili di vita e budget diversi:

• L'Algarve: Famosa per le sue splendide coste, i campi da golf e le comunità di espatriati. Le zone più popolari includono Lagos, Vilamoura, Albufeira e Tavira. Rimane un luogo privilegiato per le case vacanza e la pensione.

• Lisbona: La vivace capitale offre cultura, storia, vita notturna e opportunità di carriera. I prezzi degli immobili sono tra i più alti del paese, in particolare nei quartieri centrali come Chiado, Baixa e Príncipe Real. Le aree circostanti come Cascais e Oeiras offrono una vita costiera con facile accesso alla città.

• Porto: La seconda città del Portogallo, nota per il suo storico quartiere di Ribeira, le cantine di Porto e la crescente scena tecnologica. Offre un'alternativa leggermente più economica a Lisbona con un fascino distinto.

• Costa d'Argento (Costa de Prata): Estendendosi a nord di Lisbona, questa regione vanta bellissime spiagge, città storiche (come Óbidos e Nazaré) e prezzi degli immobili più moderati rispetto all'Algarve o a Lisbona. È sempre più popolare tra le famiglie e coloro che cercano un'esperienza portoghese più tradizionale.

• Portogallo centrale: Offre tranquillità rurale, città storiche e costi di proprietà inferiori. Ideale per chi cerca proprietà più grandi, terreni o progetti di ristrutturazione.

• Madeira e le Azzorre: Questi arcipelaghi insulari autonomi offrono paesaggi, climi e stili di vita unici, attirando gli amanti della natura e coloro che cercano un'esperienza isolana distinta.

Consigli essenziali per un acquisto senza intoppi

• Coinvolgi i professionisti in anticipo: Non sottovalutare il valore di un buon avvocato indipendente e di un agente immobiliare rispettabile come Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property. La loro conoscenza locale è inestimabile.

• Condurre una due diligence approfondita: Gli assegni del tuo avvocato non sono negoziabili. Assicurati che la proprietà abbia tutte le licenze necessarie (Licença de Utilização per l'abitazione) e nessun debito insoluto.

• Comprendi i contratti: Leggere attentamente il CPCV e l'Escritura. Assicurati di aver compreso tutte le clausole, in particolare per quanto riguarda i depositi e le penali.

• Visita di persona: Sebbene la ricerca online sia utile, visita personalmente le proprietà e i luoghi per avere un'idea reale della zona e delle condizioni della proprietà.

• Fattore nel cambio di valuta: Se acquisti dall'estero, prendi in considerazione l'utilizzo di un servizio di cambio valuta specializzato per assicurarti potenzialmente tassi migliori e gestire le commissioni di trasferimento rispetto alle banche tradizionali.

• Sii paziente: Il processo di acquisto può richiedere diversi mesi. Concedete ampio tempo per i controlli legali, le modalità di finanziamento e le procedure amministrative.

Orientarsi nel mercato nel 2025

Il mercato immobiliare portoghese continua ad evolversi. Sebbene la crescita dei prezzi possa moderarsi rispetto agli anni precedenti, la domanda in settori chiave rimane robusta. Comprendere le sfumature locali, le opzioni di finanziamento e il quadro giuridico è più importante che mai. Lavorare con consulenti di fiducia ti assicura di prendere decisioni informate in linea con i tuoi obiettivi.

Conclusione:

L'acquisto di un immobile in Portogallo nel 2025 rimane una proposta interessante, che offre vantaggi per lo stile di vita e potenziali rendimenti sugli investimenti. Il processo è chiaro, gli stranieri non devono affrontare restrizioni, ma un'attenta pianificazione, una guida professionale e un'accurata due diligence sono fondamentali. Sei pronto a fare il primo passo per possedere il tuo pezzo di Portogallo?

Per maggiori informazioni, contattateci all'info@portugalproperty.com.

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