Evite as armadilhas da compra de imóveis em Portugal: 10 dicas

Publicado no 6th June, 2025

A conversa: navegando no caminho da compra

Alex: Maria, estou entusiasmada por comprar em Portugal, mas também nervosa. Eu continuo ouvindo histórias... quais são as maiores armadilhas que preciso contornar para garantir um processo tranquilo?

Maria: Isso é sábio, Alex. O entusiasmo é ótimo, mas a cautela é fundamental. Vamos detalhar os tropeços comuns. Erro # 1: Pesquisa de localização insuficiente. As pessoas se apaixonam por fotos bonitas online sem realmente entender o bairro, sua vibração durante todo o ano, comodidades ou planos de desenvolvimento futuro. O que parece idílico no verão pode parecer isolado no inverno ou carecer de serviços essenciais de que você precisa diariamente. Investigar minuciosamente a microlocalização é fundamental.

Alex: Certo. Então, visite várias vezes, estações diferentes, se possível? Converse com os habitantes locais e talvez até com outros expatriados que se estabeleceram lá?

Maria: Exatamente. E verifique os planos do conselho local (Plano Diretor Municipal ou PDM). Você não quer uma rodovia surpresa aparecendo ao lado, ou descobrir que a rua tranquila está programada para grandes obras. O que nos leva ao Erro #2: Subestimar os Custos Totais. O preço pedido é apenas o começo. Os compradores muitas vezes esquecem ou minimizam o Imposto de Transferência de Propriedade (IMT), Imposto de Selo (IS), taxas notariais, custos de registro e honorários advocatícios cruciais. Isso pode adicionar 8-12% ou mais ao preço de compra, uma soma significativa.

Alex: Ai. Então, orçamento significativamente acima do preço do imóvel em si? Esse é um conselho crítico muitas vezes esquecido.

Maria: Precisamente. Obtenha cotações precisas de impostos com base no valor e tipo de propriedade do seu advogado. Não se esqueça dos custos contínuos, como IMI anual (imposto municipal), possíveis taxas de condomínio, se for um apartamento, e seguro. O erro # 3 é pular o aconselhamento jurídico independente. Alguns compradores confiam apenas no advogado do vendedor ou no agente imobiliário. Esse é um risco enorme. Você precisa de seu próprio advogado independente, fluente em inglês e português, cujo único dever é proteger seus interesses. Nunca é demais sublinhar este aspecto.

Alex: O que exatamente meu advogado fará que é tão vital?

Maria: Due diligence crucial. Eles verificarão o registro da propriedade (Certidão de Teor), verificarão se há dívidas ou encargos pendentes (hipotecas, ônus fiscais – algumas dívidas estão ligadas à propriedade, não ao proprietário!), confirmarão o direito legal do vendedor de vender e examinarão a licença de habitação (Licença de Utilização). Isso leva ao erro # 4: ignorar licenças de propriedade. Comprar um imóvel sem a licença correta, especialmente a licença de habitação, pode ser desastroso. Isso pode significar que você não pode morar legalmente lá, conectar serviços públicos ou revendê-lo facilmente. Este é um problema comum com propriedades mais antigas ou rurais.

Alex: Então, sem licença, sem acordo? Ou existe uma solução alternativa?

Maria: Geralmente, sim, sem licença significa sem acordo, a menos que seu advogado aconselhe um caminho específico e seguro para a regularização, que pode ser complexo, demorado e caro. Geralmente, é melhor evitar essas complicações. O erro #5 envolve o Contrato Promessa (CPCV). Os compradores às vezes assinam esse contrato vinculativo sem entender completamente todas as cláusulas, especialmente em relação ao depósito (geralmente 10-30%). Se você, o comprador, desistir sem justa causa, normalmente perderá o depósito. Se o vendedor não pagar, ele geralmente deve reembolsar o dobro do depósito. Certifique-se de que todas as condições (como aprovação de hipoteca, pesquisa satisfatória) sejam claramente declaradas como cláusulas dentro do CPCV.

Alex: Essa cláusula de depósito parece séria. E quanto ao erro # 6: não entender as opções de financiamento antecipadamente? Isso parece que pode atrapalhar as coisas rapidamente.

Maria: Sim, muitos compradores começam a pesquisar sem saber o seu verdadeiro orçamento ou como funcionam as hipotecas portuguesas para não residentes. Seja pré-aprovado para um empréstimo antes de fazer ofertas. Entenda as taxas de empréstimo em relação ao valor (geralmente mais baixas para não residentes), taxas de juros, documentação necessária e o cronograma para aprovação. Contar com financiamento do país de origem nem sempre é viável ou vantajoso devido a diferentes regulamentos e tipos de propriedade.

Alex: Faz sentido. O que mais devo ter cuidado?

Maria: Erro # 7: Negligenciar as realidades da renovação. Os compradores geralmente subestimam o custo e o tempo envolvidos nas reformas, especialmente com propriedades mais antigas ou que precisam de modernização significativa. Obtenha cotações detalhadas de vários empreiteiros licenciados e segurados antes de comprar, se possível. Considere possíveis atrasos nas licenças de obras e o aumento dos custos de materiais e mão de obra.

Alex: Empreiteiros licenciados e segurados - anotados. Que tal o erro # 8: cair em informações de incentivo desatualizadas? A paisagem parece mudar.

Maria: Isso é cada vez mais comum. As pessoas ainda chegam pensando que o antigo regime fiscal de Residente Não Habitual (RNH) está disponível (fechou para novos candidatos no final de 2023) ou que a compra de qualquer imóvel concede um Golden Visa (o investimento imobiliário foi removido como opção de qualificação no final de 2023). Confiar em blogs antigos ou boatos pode levar a grandes erros de cálculo financeiro e decepção. Sempre obtenha conselhos atualizados de profissionais qualificados de impostos e imigração que entendam a legislação mais recente.

Alex: Bom ponto. Mais dois para completar os dez primeiros?

Maria: Erro # 9: Não planejar o câmbio. Se você estiver comprando com fundos de fora da zona do euro, as flutuações nas taxas de câmbio podem afetar significativamente o custo final, às vezes em milhares. A simples transferência por meio de seu banco geralmente resulta em taxas baixas e altas. Planeje com antecedência, talvez usando um corretor de moeda especializado para bloquear uma taxa ou gerenciar a transferência com mais eficiência.

Alex: E a última, a décima armadilha?

Maria: Erro # 10: Apressar o processo. A compra de imóveis leva tempo em Portugal – verificações legais, contratos, possíveis obstáculos de financiamento e etapas administrativas. A pressa geralmente leva a ignorar detalhes cruciais ou tomar decisões emocionais. Seja paciente, confie nos seus consultores independentes (advogado, agente como a Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property) e não se sinta pressionado a tomar decisões rápidas, especialmente por vendedores ou agentes menos escrupulosos.

Conclusão:

Alex: Uau, Maria, isso é incrivelmente útil e bastante preocupante. Parece que uma preparação completa e conselhos independentes são absolutamente inegociáveis para evitar esses problemas.

Maria: Com certeza, Alex. Evitar essas armadilhas comuns se resume a due diligence, orientação profissional e paciência. Portugal oferece oportunidades maravilhosas, mas navegar na compra de forma inteligente é fundamental para garantir que seu investimento seja sólido e sua experiência positiva. Qual é o passo que você dará esta semana para fortalecer sua posição de compra e evitar esses erros?

Para mais informações, contacte-nos através do info@portugalproperty.com

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