Vermeiden Sie Fallstricke beim Immobilienkauf in Portugal: 10 Tipps

Veröffentlicht am 6th June, 2025

Das Gespräch: Navigieren auf dem Kaufpfad

Alex: Maria, ich bin begeistert vom Kauf in Portugal, aber auch nervös. Ich höre immer wieder Geschichten... was sind die größten Fallen, die ich umgehen muss, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten?

Maria: Das ist weise, Alex. Begeisterung ist groß, aber Vorsicht ist das A und O. Schauen wir uns die häufigsten Stolpersteine an. Fehler #1: Unzureichende Standortrecherche. Die Menschen fallen online auf hübsche Bilder herein, ohne die Nachbarschaft, ihre ganzjährige Atmosphäre, ihre Annehmlichkeiten oder zukünftigen Entwicklungspläne wirklich zu verstehen. Was im Sommer idyllisch aussieht, kann sich im Winter isoliert anfühlen oder es fehlen die grundlegenden Dienstleistungen, die Sie täglich benötigen. Eine gründliche Untersuchung des Mikrostandorts ist von größter Bedeutung.

Alex: Rechts. Also, mehrmals besuchen, wenn möglich zu verschiedenen Jahreszeiten? Sprechen Sie mit Einheimischen und vielleicht sogar anderen Expats, die sich dort niedergelassen haben?

Maria: Genau. Und überprüfen Sie die Pläne der Gemeinde (Plano Diretor Municipal oder PDM). Sie möchten nicht, dass nebenan eine überraschende Autobahn auftaucht, oder herausfinden, dass die ruhige Straße für größere Bauarbeiten vorgesehen ist. Was uns zu Fehler #2 bringt: Die Gesamtkosten zu unterschätzen. Die Preisvorstellung ist nur der Anfang. Käufer vergessen oft die Grunderwerbssteuer (IMT), die Stempelsteuer (IS), die Notargebühren, die Registrierungskosten und die wichtigen Anwaltskosten. Diese können den Kaufpreis um 8-12% oder mehr erhöhen, eine beträchtliche Summe.

Alex: Au. Also, Budget deutlich über dem Immobilienpreis selbst? Das ist ein wichtiger Ratschlag, der oft übersehen wird.

Maria: Genau. Holen Sie sich von Ihrem Anwalt genaue Angebote für Steuern auf der Grundlage des Immobilienwerts und der Art der Immobilie. Vergessen Sie nicht die laufenden Kosten wie die jährliche IMI (Gemeindesteuer), mögliche Gebühren für Eigentumswohnungen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, und die Versicherung. Fehler #3 ist das Überspringen einer unabhängigen Rechtsberatung. Einige Käufer verlassen sich ausschließlich auf den Anwalt des Verkäufers oder den Immobilienmakler. Das ist ein riesiges Risiko. Sie benötigen einen eigenen unabhängigen Anwalt, der fließend Englisch und Portugiesisch spricht und dessen einzige Aufgabe es ist, Ihre Interessen zu schützen. Das kann nicht oft genug betont werden.

Alex: Was genau wird mein Anwalt tun, das so wichtig ist?

Maria: Entscheidende Due Diligence. Sie überprüfen die Registrierung der Immobilie (Certidão de Teor), prüfen auf ausstehende Schulden oder Belastungen (Hypotheken, Steuerpfandrechte – einige Schulden sind mit der Immobilie verbunden, nicht mit dem Eigentümer!), bestätigen das gesetzliche Verkaufsrecht des Verkäufers und prüfen die Wohnlizenz (Licença de Utilização). Dies führt zu Fehler #4: Ignorieren von Eigentumslizenzen. Der Kauf einer Immobilie ohne die richtige Lizenz, insbesondere die Wohnlizenz, kann katastrophal sein. Es könnte bedeuten, dass Sie dort legal wohnen, Versorgungsunternehmen nicht anschließen oder es einfach weiterverkaufen können. Dies ist ein häufiges Problem bei älteren oder ländlichen Immobilien.

Alex: Also, keine Lizenz, kein Deal? Oder gibt es einen Workaround?

Maria: Im Allgemeinen gilt: Ja, keine Lizenz bedeutet keinen Deal, es sei denn, Ihr Anwalt empfiehlt einen bestimmten, sicheren Weg zur Regularisierung, der komplex, zeitaufwändig und kostspielig sein kann. In der Regel ist es am besten, solche Komplikationen zu vermeiden. Fehler #5 betrifft den Schuldscheinvertrag (CPCV). Käufer unterzeichnen manchmal diesen verbindlichen Vertrag, ohne jede Klausel vollständig zu verstehen, insbesondere in Bezug auf die Anzahlung (in der Regel 10-30%). Wenn Sie als Käufer ohne rechtlichen Grund aussteigen, verfällt in der Regel die Kaution. Kommt der Verkäufer in Verzug, muss er in der Regel die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Stellen Sie sicher, dass alle Bedingungen (wie z. B. Hypothekengenehmigung, zufriedenstellende Umfrage) als Klauseln im CPCV klar angegeben sind.

Alex: Diese Kautionsklausel klingt seriös. Was ist mit Fehler #6: Finanzierungsmöglichkeiten nicht frühzeitig verstehen? Das scheint, als könnte es die Dinge schnell entgleisen lassen.

Maria: Ja, viele Käufer beginnen mit der Suche, ohne ihr wahres Budget zu kennen oder zu wissen, wie portugiesische Hypotheken für Nichtansässige funktionieren. Lassen Sie sich vorab für einen Kredit genehmigen , bevor Sie Angebote machen. Verstehen Sie die Beleihungsquoten (oft niedriger für Gebietsfremde), die Zinssätze, die erforderlichen Unterlagen und den Zeitplan für die Genehmigung. Sich auf eine Finanzierung im Heimatland zu verlassen, ist aufgrund unterschiedlicher Vorschriften und Immobilienarten nicht immer machbar oder vorteilhaft.

Alex: Sinnvoll. Worauf sollte ich sonst noch achten?

Maria: Fehler #7: Übersehen der Renovierungsrealitäten. Käufer unterschätzen oft den Kosten- und Zeitaufwand für Renovierungen, insbesondere bei älteren Immobilien oder solchen, die einer umfassenden Modernisierung bedürfen. Holen Sie sich nach Möglichkeit vor dem Kauf detaillierte Angebote von mehreren lizenzierten und versicherten Auftragnehmern ein. Berücksichtigen Sie mögliche Verzögerungen bei Baugenehmigungen (licenças de obras) und die steigenden Material- und Arbeitskosten.

Alex: Lizenzierte und versicherte Auftragnehmer – notiert. Wie wäre es mit Fehler #8: Auf veraltete Anreizinformationen hereinfallen? Die Landschaft scheint sich zu verändern.

Maria: Dies kommt immer häufiger vor. Die Leute kommen immer noch mit dem Gedanken, dass das alte Steuersystem für nicht gewöhnliche Einwohner (NHR) verfügbar ist (es wurde Ende 2023 für neue Antragsteller geschlossen) oder dass der Kauf einer Immobilie ein Goldenes Visum gewährt (Immobilieninvestitionen wurden Ende 2023 als qualifizierende Option entfernt). Sich auf alte Blogs oder Hörensagen zu verlassen, kann zu großen finanziellen Fehleinschätzungen und Enttäuschungen führen. Holen Sie sich immer aktuelle Ratschläge von qualifizierten Steuer- und Einwanderungsexperten, die die neuesten Gesetze kennen.

Alex: Guter Punkt. Zwei weitere, um die Top Ten zu vervollständigen?

Maria: Fehler #9: Nicht für den Währungsumtausch geplant. Wenn Sie mit Fonds von außerhalb der Eurozone kaufen, können Wechselkursschwankungen die Endkosten erheblich beeinflussen, manchmal um Tausende. Eine einfache Überweisung über Ihre Hausbank führt oft zu schlechten Zinssätzen und hohen Gebühren. Planen Sie im Voraus, vielleicht mit einem spezialisierten Währungsbroker, um einen Kurs festzulegen oder die Überweisung effektiver zu verwalten.

Alex: Und die letzte, die zehnte Falle?

Maria: Fehler #10: Den Prozess überstürzen. Der Kauf einer Immobilie braucht in Portugal Zeit – rechtliche Prüfungen, Verträge, mögliche Finanzierungshürden und administrative Schritte. Eile führt oft dazu, dass wichtige Details übersehen oder emotionale Entscheidungen getroffen werden. Seien Sie geduldig, vertrauen Sie Ihren unabhängigen Beratern (Anwalt, Makler wie Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property) und fühlen Sie sich nicht zu schnellen Entscheidungen gedrängt, insbesondere nicht von Verkäufern oder weniger skrupellosen Maklern.

Schlussfolgerung:

Alex: Wow, Maria, das ist unglaublich hilfreich und ziemlich ernüchternd. Es scheint, dass eine gründliche Vorbereitung und unabhängige Beratung absolut nicht verhandelbar sind, um diese Probleme zu vermeiden.

Maria: Auf jeden Fall, Alex. Um diese häufigen Fallstricke zu vermeiden, bedarf es der gebotenen Sorgfalt, der professionellen Anleitung und der Geduld. Portugal bietet wunderbare Möglichkeiten, aber eine kluge Navigation beim Kauf ist der Schlüssel, um sicherzustellen, dass Ihre Investition solide und Ihre Erfahrung positiv ist. Was ist ein Schritt, den Sie diese Woche unternehmen werden, um Ihre Einkaufsposition zu stärken und diese Fehler zu vermeiden?

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

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