Evita le insidie dell'acquisto di proprietà in Portogallo: 10 consigli

Pubblicato 6th June, 2025

La conversazione: navigare nel percorso di acquisto

Alex: Maria, sono entusiasta di acquistare in Portogallo, ma anche nervosa. Continuo a sentire storie... quali sono le trappole più grandi che devo evitare per garantire un processo senza intoppi?

Maria: È saggio, Alex. L'entusiasmo è grande, ma la cautela è fondamentale. Analizziamo gli inciampi comuni. Errore #1: ricerca di posizione insufficiente. Le persone si innamorano delle belle foto online senza capire veramente il quartiere, la sua atmosfera tutto l'anno, i servizi o i piani di sviluppo futuri. Ciò che sembra idilliaco in estate potrebbe sembrare isolato in inverno o mancare dei servizi essenziali di cui hai bisogno quotidianamente. Indagare a fondo sulla micro-localizzazione è fondamentale.

Alex: A destra. Quindi, visitare più volte, stagioni diverse se possibile? Parlare con la gente del posto e forse anche con altri espatriati che si sono stabiliti lì?

Maria: Esattamente. E controlla i piani del consiglio comunale (Plano Diretor Municipal o PDM). Non vuoi che un'autostrada a sorpresa appaia accanto, o scoprire che la strada tranquilla è destinata a grandi lavori. Il che ci porta all'errore #2: sottostimare i costi totali. Il prezzo richiesto è solo l'inizio. Gli acquirenti spesso dimenticano o minimizzano l'imposta sul trasferimento di proprietà (IMT), l'imposta di bollo (IS), le spese notarili, i costi di registrazione e le spese legali cruciali. Questi possono aggiungere l'8-12% o più al prezzo di acquisto, una somma significativa.

Alex: Ahi. Quindi, un budget significativamente superiore al prezzo dell'immobile stesso? Questo è un consiglio fondamentale spesso trascurato.

Maria: Proprio. Ottieni preventivi precisi per le tasse in base al valore e al tipo di proprietà dal tuo avvocato. Non dimenticare i costi correnti come l'IMI annuale (tassa comunale), le potenziali spese condominiali se si tratta di un appartamento e l'assicurazione. L'errore #3 è saltare la consulenza legale indipendente. Alcuni acquirenti si affidano esclusivamente all'avvocato del venditore o all'agente immobiliare. Questo è un rischio enorme. Hai bisogno di un avvocato indipendente, che parli correntemente inglese e portoghese, il cui unico compito è proteggere i tuoi interessi. Questo non può essere sottolineato abbastanza.

Alex: Cosa farà esattamente il mio avvocato di così vitale?

Maria: Due diligence cruciale. Verificheranno la registrazione dell'immobile (Certidão de Teor), controlleranno la presenza di debiti o oneri insoluti (ipoteche, privilegi fiscali – alcuni debiti sono legati all'immobile, non al proprietario!), confermeranno il diritto legale del venditore di vendere e esamineranno la licenza di abitazione (Licença de Utilização). Questo porta all'errore #4: ignorare le licenze di proprietà. L'acquisto di un immobile senza la licenza corretta, in particolare la licenza di abitazione, può essere disastroso. Potrebbe significare che non puoi viverci legalmente, collegare le utenze o rivenderlo facilmente. Questo è un problema comune con le proprietà più vecchie o rurali.

Alex: Quindi, nessuna licenza, nessun accordo? O c'è una soluzione alternativa?

Maria: In generale, sì, nessuna licenza significa nessun accordo, a meno che il tuo avvocato non consigli un percorso specifico e sicuro per la regolarizzazione, che può essere complesso, dispendioso in termini di tempo e costoso. Di solito è meglio evitare tali complicazioni. L'errore #5 riguarda il contratto cambiario (CPCV). A volte gli acquirenti firmano questo contratto vincolante senza comprendere appieno ogni clausola, soprattutto per quanto riguarda il deposito (di solito il 10-30%). Se tu, l'acquirente, ti ritiri senza motivo legale, in genere perdi il deposito. Se il venditore è inadempiente, di solito deve rimborsare il doppio del deposito. Assicurati che tutte le condizioni (come l'approvazione del mutuo, un'indagine soddisfacente) siano chiaramente indicate come clausole all'interno del CPCV.

Alex: Questa clausola di deposito sembra seria. Che dire dell'errore #6: non comprendere tempestivamente le opzioni di finanziamento? Sembra che questo possa far deragliare rapidamente le cose.

Maria: Sì, molti acquirenti iniziano a cercare senza conoscere il loro vero budget o come funzionano i mutui portoghesi per i non residenti. Ottieni la pre-approvazione per un prestito prima di fare offerte. Comprendere i rapporti prestito/valore (spesso più bassi per i non residenti), i tassi di interesse, la documentazione richiesta e la tempistica per l'approvazione. Affidarsi al finanziamento del paese d'origine potrebbe non essere sempre fattibile o vantaggioso a causa delle diverse normative e tipi di proprietà.

Alex: Senso. Di cos'altro dovrei diffidare?

Maria: Errore #7: Trascurare le realtà della ristrutturazione. Gli acquirenti spesso sottovalutano i costi e i tempi necessari per le ristrutturazioni, soprattutto per le proprietà più vecchie o che necessitano di un ammodernamento significativo. Ottieni preventivi dettagliati da più appaltatori autorizzati e assicurati prima dell'acquisto, se possibile. Tenete conto dei potenziali ritardi per le licenze edilizie (licenças de obras) e dell'aumento dei costi dei materiali e della manodopera.

Alex: Appaltatori autorizzati e assicurati – annotato. Che ne dici dell'errore #8: cadere per informazioni obsolete sugli incentivi? Il panorama sembra cambiare.

Maria: Questo è sempre più comune. Le persone continuano ad arrivare pensando che il vecchio regime fiscale per i residenti non abituali (NHR) sia disponibile (è stato chiuso ai nuovi richiedenti alla fine del 2023) o che l'acquisto di qualsiasi proprietà conceda un visto d'oro (l'investimento immobiliare è stato rimosso come opzione qualificante alla fine del 2023). Affidarsi a vecchi blog o dicerie può portare a gravi errori di calcolo finanziario e delusioni. Ricevi sempre consigli aggiornati da professionisti qualificati in materia fiscale e immigrazione che comprendono le ultime normative.

Alex: Buona osservazione. Altri due per completare la top ten?

Maria: Errore #9: Non pianificare il cambio valuta. Se stai acquistando con fondi al di fuori dell'Eurozona, le fluttuazioni dei tassi di cambio possono avere un impatto significativo sul costo finale, a volte di migliaia di euro. Il semplice trasferimento tramite la tua banca principale spesso si traduce in tassi bassi e commissioni elevate. Pianifica in anticipo, magari utilizzando un broker di valuta specializzato per bloccare un tasso di cambio o gestire il trasferimento in modo più efficace.

Alex: E l'ultima, la decima insidia?

Maria: Errore #10: Affrettare il processo. L'acquisto di un immobile in Portogallo richiede tempo: controlli legali, contratti, potenziali ostacoli finanziari e passaggi amministrativi. La fretta spesso porta a trascurare dettagli cruciali o a prendere decisioni emotive. Sii paziente, fidati dei tuoi consulenti indipendenti (avvocato, agente come Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property) e non sentirti costretto a prendere decisioni affrettate, soprattutto da venditori o agenti meno scrupolosi.

Conclusione:

Alex: Wow, Maria, è incredibilmente utile e fa riflettere. Sembra che una preparazione approfondita e una consulenza indipendente non siano assolutamente negoziabili per evitare questi problemi.

Maria: Assolutamente, Alex. Evitare queste insidie comuni si riduce alla due diligence, alla guida professionale e alla pazienza. Il Portogallo offre meravigliose opportunità, ma gestire l'acquisto in modo intelligente è la chiave per garantire che il tuo investimento sia solido e la tua esperienza positiva. Qual è il passo che farai questa settimana per rafforzare la tua posizione di acquisto ed evitare questi errori?

Per maggiori informazioni, contattaci all'info@portugalproperty.com

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