避免葡萄牙购房陷阱：10 个提示
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对话：探索购买路径
亚历克斯： Maria，我对在葡萄牙买房感到兴奋，但也感到紧张。我不断听到故事...我需要避开的最大陷阱是什么以确保过程顺利进行？
玛丽亚： 这是明智的，Alex。热情固然很好，但谨慎是关键。让我们分解一下常见的绊脚石。 错误 #1：位置研究不足。 人们在网上被漂亮的照片所吸引，而没有真正了解这个社区、它的全年氛围、便利设施或未来的发展计划。夏天看起来田园诗般的地方在冬天可能会让人感到孤立，或者缺乏您每天需要的基本服务。彻底调查微观位置至关重要。
亚历克斯： 右。那么，如果可能的话，不同的季节多次访问？与当地人交谈，甚至与在那里定居的其他外籍人士交谈？
玛丽亚： 完全。并检查地方议会计划（Plano Diretor Municipal 或 PDM）。您不希望隔壁出现一条令人惊讶的高速公路，或者发现这条安静的街道即将进行重大建设。这让我们想到 了错误 #2：低估总成本。 要价只是一个开始。买家经常忘记或低估财产转让税 （IMT）、印花税 （IS）、公证费、注册费和重要的法律费用。这些可以在购买价格上增加 8-12% 或更多，这是一笔不小的数目。
亚历克斯： 哎哟。那么，预算明显高于房地产价格本身呢？这是一个经常被忽视的关键建议。
玛丽亚： 正是。从您的律师那里获得基于财产价值和类型的精确税收报价。不要忘记持续的成本，例如年度 IMI（市政税）、潜在的公寓费用（如果是公寓）和保险。 错误 #3 是跳过独立法律咨询。 一些买家完全依赖卖家的律师或房地产经纪人。这是一个巨大的风险。您需要 自己的 独立律师，精通英语和葡萄牙语，其唯一职责 是保护您的利益 。这一点怎么强调都不为过。
亚历克斯： 我的律师究竟会做些什么来如此重要？
玛丽亚： 至关重要的尽职调查。他们将验证房产的登记 （Certidão de Teor），检查未偿还的债务或费用（抵押贷款、税收留置权 - 有些债务与房产有关，而不是业主），确认卖方的合法出售权，并审查居住许可证 （Licença de Utilização）。这导致了 错误 #4：忽略财产许可证。 在没有正确许可证（尤其是居住许可证）的情况下购买房产可能是灾难性的。这可能意味着您不能合法居住在那里、连接公用事业或轻易转售。这是老旧或农村房产的常见问题。
亚历克斯： 所以，没有许可证，就没有交易？或者有解决方法吗？
玛丽亚： 一般来说，是的，没有许可证意味着没有交易，除非您的律师建议一条具体、安全的正规化途径，这可能很复杂、耗时且成本高昂。通常最好避免此类并发症。 错误 #5 涉及本票合同 （CPCV）。 买方有时会在没有完全理解每个条款的情况下签署这份具有约束力的合同，尤其是关于定金（通常为 10-30%）。如果您（买方）无正当理由退出，您通常会没收定金。如果卖家违约，他们通常必须偿还双倍的定金。确保所有条件（如抵押贷款批准、满意调查）都清楚地作为 CPCV 中的条款说明。
亚历克斯： 那个押金条款听起来很严重。 错误 #6 呢：没有及早了解融资选择？ 这似乎会很快使事情脱轨。
玛丽亚： 是的，许多买家在不知道他们的真实预算或葡萄牙抵押贷款如何为非居民服务的情况下开始搜索。在提出报价 之前 获得贷款的预先批准。了解贷款与价值比率（非居民通常较低）、利率、所需文件和批准时间表。由于法规和财产类型不同，依靠本国融资可能并不总是可行或有利的。
亚历克斯： 意义。我还应该警惕什么？
玛丽亚：错误 #7：忽视装修现实。买家往往低估了装修所涉及的成本和时间，尤其是那些较旧的房产或需要重大现代化的房产。如果可能，在购买之前从多个有执照和有保险的承包商那里获得详细报价。考虑到规划许可 （licenças de obras） 的潜在延迟以及材料和劳动力成本的上升。
亚历克斯： 有执照和有保险的承包商 – 注意。 错误 #8：陷入过时的激励信息 怎么样？情况似乎发生了变化。
玛丽亚： 这种情况越来越普遍。人们仍然认为旧的非非常住居民 （NHR） 税收计划可用（它于 2023 年底对新申请人关闭）或购买任何房产都会获得黄金签证（房地产投资在 2023 年底被取消为合格选项）。依赖旧博客或道听途说可能会导致重大的财务误判和失望。始终从了解最新法规的合格税务和移民专业人士那里获得最新建议。
亚历克斯： 说得好。还有两个人进入前十名？
Maria：错误 #9：没有计划货币兑换。如果您使用欧元区以外的资金购买，汇率波动会显着影响最终成本，有时甚至数千美元。简单地通过您的商业街银行转账通常会导致低利率和高费用。提前计划，也许使用专业的货币经纪人来锁定汇率或更有效地管理转账。
亚历克斯： 最后一个，第十个陷阱？
Maria：错误 #10：匆忙进行。在葡萄牙购买房产需要时间——法律检查、合同、潜在的融资障碍和行政步骤。匆忙往往会导致忽视关键细节或做出情绪化的决定。要有耐心，相信你的独立顾问（律师、像 Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property 这样的代理人），不要感到快速决定的压力，尤其是来自卖家或不太谨慎的代理人。
结论：
亚历克斯： 哇，Maria，这真是太有帮助了，而且发人深省。看来，充分的准备和独立的建议是绝对没有商量余地来避免这些问题的。
玛丽亚： 绝对地，亚历克斯。避免这些常见的陷阱归结为尽职调查、专业指导和耐心。葡萄牙提供了绝佳的机会，但巧妙地进行购买是确保您的投资合理和体验积极的关键。本周您将采取什么步骤来加强您的购买头寸并避免这些错误？
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