Как избежать ловушек при покупке недвижимости в Португалии: 10 советов

Опубликован в 6th June, 2025

Беседа: навигация по пути покупки

Алекс: Мария, я в восторге от покупок в Португалии, но также и нервничаю. Я продолжаю слышать истории... какие самые большие ловушки мне нужно избежать, чтобы обеспечить бесперебойный процесс?

Мария: Это мудро, Алекс. Энтузиазм – это здорово, но осторожность – это ключ к успеху. Давайте разберем распространенные спотыкания. Ошибка #1: Недостаточное исследование местоположения. Люди влюбляются в красивые фотографии в Интернете, не понимая по-настоящему район, его круглогодичную атмосферу, удобства или планы на будущее. То, что выглядит идиллическим летом, зимой может казаться изолированным или лишенным основных услуг, в которых вы нуждаетесь ежедневно. Тщательное изучение микролокации имеет первостепенное значение.

Алекс: Правильно. Итак, приезжайте несколько раз, в разное время года, если это возможно? Поговорите с местными жителями и, возможно, даже с другими экспатами, которые там поселились?

Мария: Совершенно верно. И проверьте планы местных советов (Plano Diretor Municipal или PDM). Вы не хотите, чтобы по соседству неожиданно появилась автомагистраль или вы узнали, что на тихой улице запланировано крупное строительство. Это подводит нас к ошибке #2: Недооценка общих затрат. Запрашиваемая цена — это только начало. Покупатели часто забывают или занижают налог на передачу права собственности (IMT), гербовый сбор (IS), нотариальные сборы, регистрационные расходы и важные юридические расходы. Они могут добавить 8-12% и более к цене покупки, что является значительной суммой.

Алекс: Ой. Итак, бюджет значительно превышает саму цену недвижимости? Это важный совет, который часто упускают из виду.

Мария: Точно. Получите точные расценки на налоги в зависимости от стоимости и типа недвижимости у вашего адвоката. Не забывайте о текущих расходах, таких как ежегодный IMI (муниципальный налог), потенциальные сборы за кондоминиум, если это квартира, и страховка. Ошибка #3 – это пропуск независимой юридической консультации. Некоторые покупатели полагаются исключительно на адвоката продавца или агента по недвижимости. Это огромный риск. Вам нужен собственный независимый адвокат, свободно владеющий английским и португальским языками, единственной обязанностью которого является защита ваших интересов. Это невозможно переоценить.

Алекс: Что именно сделает мой адвокат, что так важно?

Мария: Важнейшая комплексная проверка. Они проверят регистрацию собственности (Certidão de Teor), проверят наличие непогашенных долгов или сборов (ипотека, налоговые залоги — некоторые долги относятся к собственности, а не к владельцу!), подтвердят законное право продавца на продажу и тщательно изучат лицензию на проживание (Licença de Utilização). Это приводит к ошибке #4: игнорирование лицензий на недвижимость. Покупка недвижимости без соответствующей лицензии, особенно лицензии на проживание, может иметь катастрофические последствия. Это может означать, что вы не можете легально жить там, подключать коммунальные услуги или легко перепродавать. Это распространенная проблема со старой или сельской недвижимостью.

Алекс: Итак, нет лицензии, нет сделки? Или есть обходной путь?

Мария: Как правило, да, отсутствие лицензии означает отсутствие сделки, если только ваш адвокат не посоветует конкретный, безопасный путь к легализации, который может быть сложным, трудоемким и дорогостоящим. Обычно лучше всего избегать таких осложнений. Ошибка #5 связана с долговым договором (CPCV). Покупатели иногда подписывают этот обязывающий договор, не понимая до конца каждого пункта, особенно в отношении задатка (обычно 10-30%). Если вы, покупатель, отказываетесь от участия без законной причины, вы, как правило, теряете депозит. Если продавец не выполняет свои обязательства, он обычно должен вернуть двойную сумму депозита. Убедитесь, что все условия (такие как одобрение ипотеки, удовлетворительное обследование) четко изложены в пунктах CPCV.

Алекс: Этот пункт о депозите звучит серьезно. А как насчет ошибки #6: Непонимание вариантов финансирования на раннем этапе? Похоже, что это может быстро пустить все под откос.

Мария: Да, многие покупатели начинают поиск, не зная своего истинного бюджета или того, как работают португальские ипотечные кредиты для нерезидентов. Получите предварительное одобрение на кредит, прежде чем делать предложения. Разберитесь в соотношении кредита к стоимости (часто ниже для нерезидентов), процентных ставках, необходимой документации и сроках утверждения. Полагаться на финансирование из страны базирования не всегда может быть целесообразным или выгодным из-за различий в законодательстве и типах недвижимости.

Алекс: Имеет смысл. Чего еще следует опасаться?

Мария: Ошибка #7: Игнорирование реалий ремонта. Покупатели часто недооценивают стоимость и время, затраченные на ремонт, особенно в случае со старыми объектами или объектами, нуждающимися в значительной модернизации. По возможности получите подробные расценки от нескольких лицензированных и застрахованных подрядчиков перед покупкой. Учитывайте возможные задержки в получении разрешений на планирование (licenças de obras) и рост стоимости материалов и рабочей силы.

Алекс: Лицензированные и застрахованные подрядчики – отмечено. Как насчет ошибки #8: Поддаться на устаревшую информацию о поощрении? Кажется, что ландшафт меняется.

Мария: Это становится все более распространенным явлением. Люди по-прежнему думают, что доступна старая налоговая схема для непостоянных резидентов (NHR) (она закрылась для новых заявителей в конце 2023 года) или что покупка любой недвижимости дает Золотую визу (инвестиции в недвижимость были исключены из числа квалификационных вариантов в конце 2023 года). Полагаясь на старые блоги или слухи, можно привести к серьезным финансовым просчетам и разочарованиям. Всегда получайте актуальные советы от квалифицированных специалистов по налогообложению и иммиграции, которые разбираются в последних законодательных актах.

Алекс: Хорошее замечание. Еще два, чтобы завершить десятку лучших?

Мария: Ошибка #9: Не планировать обмен валюты. Если вы покупаете за средства из-за пределов еврозоны, колебания обменных курсов могут значительно повлиять на конечную стоимость, иногда на тысячи. Простой перевод через крупный банк часто приводит к низким ставкам и высоким комиссиям. Планируйте заранее, возможно, используя специализированного валютного брокера для фиксации курса или более эффективного управления переводом.

Алекс: И последний, десятый подводный камень?

Мария: Ошибка #10: Торопить процесс. Покупка недвижимости в Португалии требует времени - юридические проверки, контракты, потенциальные финансовые препятствия и административные шаги. Спешка часто приводит к упущению важных деталей или принятию эмоциональных решений. Будьте терпеливы, доверяйте своим независимым консультантам (адвокату, агенту, такому как Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property) и не чувствуйте давления при принятии быстрых решений, особенно со стороны продавцов или менее скрупулезных агентов.

Заключение:

Алекс: Вау, Мария, это невероятно полезно и довольно отрезвляет. Кажется, что тщательная подготовка и независимые консультации абсолютно не подлежат обсуждению, чтобы избежать этих проблем.

Мария: Совершенно верно, Алексей. Чтобы избежать этих распространенных ловушек, необходимо проявить должную осмотрительность, профессиональное руководство и терпение. Португалия предлагает замечательные возможности, но разумное управление покупкой является ключом к тому, чтобы ваши инвестиции были надежными, а ваш опыт положительным. Какой шаг вы предпримете на этой неделе, чтобы укрепить свою покупательскую позицию и избежать этих ошибок?

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Money / Portugal Property / Property