Évitez les pièges de l’achat immobilier au Portugal : 10 conseils

Publié le 6th June, 2025

La conversation : Naviguer dans le parcours d’achat

Alex: Maria, je suis ravie d’acheter au Portugal, mais aussi nerveuse. J’entends sans cesse des histoires... quels sont les plus grands pièges que je dois éviter pour assurer un processus sans heurts ?

Maria: C’est sage, Alex. L’enthousiasme, c’est bien, mais la prudence est de mise. Décomposons les trébuchements courants. Erreur #1 : Recherche de localisation insuffisante. Les gens tombent dans le piège de jolies photos en ligne sans vraiment comprendre le quartier, son ambiance toute l’année, ses commodités ou ses plans de développement futurs. Ce qui semble idyllique en été peut se sentir isolé en hiver ou manquer des services essentiels dont vous avez besoin au quotidien. Il est primordial d’enquêter minutieusement sur la micro-localisation.

Alex: Droite. Alors, visiter plusieurs fois, à différentes saisons si possible ? Parler aux habitants et peut-être même à d’autres expatriés qui s’y sont installés ?

Maria: Exactement. Et vérifiez les plans des conseils locaux (Plano Diretor Municipal ou PDM). Vous ne voulez pas qu’une autoroute surprenne à côté, ou que vous découvriez que la rue calme est prévue pour de grandes constructions. Ce qui nous amène à l’erreur #2 : sous-estimer les coûts totaux. Le prix demandé n’est qu’un début. Les acheteurs oublient souvent la taxe de transfert de propriété (IMT), le droit de timbre (IS), les frais de notaire, les frais d’enregistrement et les frais juridiques cruciaux. Ceux-ci peuvent ajouter 8 à 12 % ou plus au prix d’achat, une somme importante.

Alex: Aïe. Alors, budget nettement supérieur au prix de l’immobilier lui-même ? C’est un conseil essentiel souvent négligé.

Maria: Précisément. Obtenez des devis précis pour les taxes en fonction de la valeur et du type de propriété auprès de votre avocat. N'oubliez pas les coûts permanents tels que l'IMI (taxe d'habitation) annuelle, les frais de condo potentiels s'il s'agit d'un appartement et l'assurance. L’erreur #3 est de sauter les conseils juridiques indépendants. Certains acheteurs s'en remettent uniquement à l'avocat du vendeur ou à l'agent immobilier. C’est un risque énorme. Vous avez besoin de votre propre avocat indépendant, parlant couramment l’anglais et le portugais, dont le seul devoir est de protéger vos intérêts. On ne le soulignera jamais assez.

Alex: Que fera exactement mon avocat qui est si vital ?

Maria: Une due diligence cruciale. Ils vérifieront l'enregistrement de la propriété (Certidão de Teor), vérifieront les dettes ou les charges impayées (hypothèques, privilèges fiscaux - certaines dettes s'attachent à la propriété, pas au propriétaire !), confirmeront le droit légal du vendeur de vendre et examineront le permis d'habitation (Licença de Utilização). Cela conduit à l’erreur #4 : Ignorer les licences de propriété. L’achat d’une propriété sans le permis approprié, en particulier le permis d’habitation, peut être désastreux. Cela peut signifier que vous ne pouvez pas y vivre légalement, connecter les services publics ou le revendre facilement. Il s’agit d’un problème courant avec les propriétés anciennes ou rurales.

Alex: Alors, pas de licence, pas d’accord ? Ou existe-t-il une solution de contournement ?

Maria: En général, oui, pas de licence signifie pas d’accord, à moins que votre avocat ne vous conseille un chemin spécifique et sécurisé vers la régularisation, ce qui peut être complexe, long et coûteux. Il est généralement préférable d’éviter de telles complications. L’erreur #5 concerne le contrat à ordre (CPCV). Les acheteurs signent parfois ce contrat contraignant sans comprendre pleinement toutes les clauses, notamment en ce qui concerne l’acompte (généralement 10 à 30 %). Si vous, l’acheteur, vous retirez sans motif légal, vous perdez généralement le dépôt. Si le vendeur fait défaut, il doit généralement rembourser le double de l’acompte. Assurez-vous que toutes les conditions (comme l’approbation d’un prêt hypothécaire, une enquête satisfaisante) sont clairement énoncées sous forme de clauses dans le CPCV.

Alex: Cette clause de dépôt semble sérieuse. Qu’en est-il de l’erreur #6 : Ne pas comprendre les options de financement dès le début ? Il semble que cela pourrait faire dérailler les choses rapidement.

Maria: Oui, de nombreux acheteurs commencent à chercher sans connaître leur véritable budget ou comment fonctionnent les prêts hypothécaires portugais pour les non-résidents. Obtenez une préapprobation pour un prêt avant de faire des offres. Comprenez les ratios prêt-valeur (souvent inférieurs pour les non-résidents), les taux d’intérêt, la documentation requise et le calendrier d’approbation. S’appuyer sur le financement du pays d’origine n’est pas toujours faisable ou avantageux en raison des différentes réglementations et types de biens.

Alex: C’est logique. De quoi d’autre devrais-je me méfier ?

Maria : Erreur #7 : Négliger les réalités de la rénovation. Les acheteurs sous-estiment souvent le coût et le temps nécessaires aux rénovations, en particulier pour les propriétés anciennes ou celles qui ont besoin d’une modernisation importante. Obtenez des devis détaillés de plusieurs entrepreneurs agréés et assurés avant d’acheter, si possible. Tenez compte des retards potentiels pour les permis de construire (licenças de obras) et de l’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre.

Alex: Entrepreneurs agréés et assurés – noté. Que diriez-vous de l’erreur #8 : tomber dans le piège d’informations incitatives obsolètes ? Le paysage semble changer.

Maria: C’est de plus en plus courant. Les gens arrivent encore en pensant que l’ancien régime fiscal des résidents non habituels (NHR) est disponible (il a fermé aux nouveaux demandeurs fin 2023) ou que l’achat d’une propriété accorde un Golden Visa (l’investissement immobilier a été supprimé de la liste des options éligibles fin 2023). S’appuyer sur de vieux blogs ou des ouï-dire peut entraîner des erreurs financières majeures et des déceptions. Obtenez toujours des conseils à jour de professionnels de l’impôt et de l’immigration qualifiés qui comprennent les dernières lois.

Alex: Bon point. Deux de plus pour compléter le top dix ?

Maria : Erreur #9 : Ne pas planifier le change de devises. Si vous achetez avec des fonds provenant de l'extérieur de la zone euro, les fluctuations des taux de change peuvent avoir un impact significatif sur le coût final, parfois de plusieurs milliers. Le simple transfert via votre banque se traduit souvent par des taux bas et des frais élevés. Planifiez à l’avance, peut-être en faisant appel à un courtier en devises spécialisé pour bloquer un taux ou gérer le transfert plus efficacement.

Alex: Et le dernier, le dixième écueil ?

Maria : Erreur #10 : Précipiter le processus. L’achat d’une propriété prend du temps au Portugal – vérifications juridiques, contrats, obstacles potentiels au financement et démarches administratives. La précipitation conduit souvent à négliger des détails cruciaux ou à prendre des décisions émotionnelles. Soyez patient, faites confiance à vos conseillers indépendants (avocat, agent comme Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property), et ne vous sentez pas obligé de prendre des décisions rapides, en particulier de la part de vendeurs ou d'agents moins scrupuleux.

Conclusion:

Alex: Wow, Maria, c’est incroyablement utile et cela donne à réfléchir. Il semble qu’une préparation minutieuse et des conseils indépendants ne soient absolument pas négociables pour éviter ces problèmes.

Maria: Absolument, Alex. Pour éviter ces pièges courants, il faut faire preuve de diligence raisonnable, de conseils professionnels et de patience. Le Portugal offre de merveilleuses opportunités, mais il est essentiel de naviguer intelligemment dans l’achat pour s’assurer que votre investissement est solide et que votre expérience est positive. Quelle est la mesure que vous prendrez cette semaine pour renforcer votre position d'achat et éviter ces erreurs ?

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

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