Copropriedade em Portugal: Estruturas Legais e Melhores Práticas 2025

Publicado no 20th January, 2026

Entendendo a Copropriedade (Compropriedade) em Portugal

A compropriedade em português é legalmente definida no Código Civil português. Ela surge quando duas ou mais pessoas detêm conjuntamente os direitos de propriedade de um único bem indiviso. Essa situação pode ocorrer por vários meios, como uma compra conjunta por um casal não casado, um grupo de amigos investindo juntos ou indivíduos herdando um imóvel coletivamente. Cada coproprietário detém uma parte ou quota específica, embora não fisicamente demarcada, da propriedade. Por exemplo, se duas pessoas compram um imóvel juntas em partes iguais, cada uma possui uma cota indivisa de 50%.

Principais Aspectos Jurídicos da Compropriedade

Vários princípios legais fundamentais regem a copropriedade em Portugal:

1. Ações Individuais (Cotas): Cada coproprietário possui uma parte ideal (cota) de todo o imóvel, não uma parte física específica dela, a menos que um regime horizontal (propriedade horizontal, normalmente para apartamentos) seja estabelecido, ou ocorra uma divisão formal. Essas ações são presumidas iguais, a menos que a escritura ou documento de aquisição especifique o contrário.
2. Direitos de Uso do Imóvel: Cada coproprietário tem o direito de usar a propriedade inteira, desde que não impeça outros coproprietários de também usá-la de acordo com seus respectivos direitos. O grau de uso deve idealmente ser proporcional à sua participação ou conforme acordado mutuamente por todos os coproprietários.
3. Obrigação de Contribuir para Despesas: Todos os coproprietários são obrigados a contribuir com as despesas associadas ao imóvel, como manutenção, reparos, impostos (como IMI - Imposto Predial Municipal) e seguros. Essa contribuição é tipicamente proporcional à sua parte, a menos que um acordo diferente seja formalmente acordado.
4. Direito de Disponer de Sua Parte: Cada coproprietário geralmente é livre para vender, hipotecar ou de outra forma se desfazer de sua parte individual do imóvel. No entanto, os outros coproprietários geralmente possuem direitos de preferência (direito de preferência), o que significa que devem receber a primeira opção de comprar a ação que está sendo vendida, sob os mesmos termos e condições oferecidos a terceiros.
5. Decisões sobre Bens Comuns: Decisões sobre administração e alterações significativas na propriedade comum geralmente exigem o consentimento dos coproprietários. Para atos administrativos ordinários, normalmente é necessária uma maioria representando pelo menos metade do valor total do imóvel. Para atos mais significativos, como grandes reformas ou venda de toda a propriedade, frequentemente é necessário consentimento unânime.

Estabelecimento de um Acordo de Compropriedade (Acordo de Compropriedade)

Embora nem sempre seja legalmente obrigatório para a criação da copropriedade, é altamente recomendado redigir um acordo abrangente de copropriedade (acordo de compropriedade), especialmente para casais não casados ou grupos de indivíduos não relacionados. Esse acordo escrito, idealmente preparado com assistência jurídica, pode abordar proativamente áreas potenciais de conflito e esclarecer os direitos e responsabilidades de cada parte. Tal acordo deve cobrir:

• Direitos de Uso: Detalhes sobre como a propriedade será usada, especialmente se for uma casa de férias (por exemplo, alocação dos períodos de uso).
• Compartilhamento de Custos: Detalhamento detalhado de como as despesas (pagamentos de hipoteca, utilidades, manutenção, impostos) serão divididas e pagas.
• Processos de Tomada de Decisão: Procedimentos para tomar decisões sobre a propriedade, incluindo o que requer consentimento unânime versus maioria.
• Estratégias de Saída/Cláusulas de Compra: Termos claros para o que acontece caso um co-proprietário queira vender sua parte, incluindo métodos de avaliação e mecanismos de compra para os coproprietários restantes.
• Resolução de Disputas: Métodos acordados para resolver desentendimentos, como mediação ou arbitragem, antes de recorrer a ação judicial.

Alternativa: Criar uma Empresa para Possuir Imóveis

Para grupos maiores de investidores ou para cenários de copropriedade mais complexos, a criação de uma empresa portuguesa (por exemplo, uma sociedade por quotas, Lda) para possuir o imóvel pode ser uma alternativa. Nessa estrutura, os indivíduos possuem ações na empresa, e a empresa é proprietária do imóvel. Isso pode oferecer diferentes mecanismos para governança, responsabilidade e transferência de propriedade (vendendo ações da empresa em vez de uma participação direta na propriedade). No entanto, também envolve custos de constituição de empresas, exigências administrativas contínuas e diferentes implicações fiscais (por exemplo, imposto de renda corporativo se o imóvel gerar renda de aluguel). A adequação dessa estrutura depende fortemente das circunstâncias e objetivos específicos dos co-proprietários.

Melhores Práticas para Propriedade Compartilhada Armoniosa

Além das estruturas legais, a copropriedade bem-sucedida depende de boas práticas:

• Comunicação Aberta: Mantenha uma comunicação regular e transparente entre todos os coproprietários sobre o imóvel, finanças e quaisquer questões que surjam.
• Acordos Escritos Claros: Formalize todos os acordos significativos por escrito, especialmente o acordo inicial de copropriedade.
• Procure Orientação Jurídica ANTES de Comprar: Crucialmente, todas as partes devem buscar aconselhamento jurídico independente antes de firmar um acordo de copropriedade. Um advogado pode explicar as implicações, ajudar a redigir um acordo robusto e garantir que os interesses de todos sejam considerados. A equipe da PortugalProperty.com pode conectar potenciais compradores com profissionais jurídicos experientes especializados em direito imobiliário.

Dissolução da Copropriedade (Divisão de Coisa Comum)

Se os coproprietários desejarem encerrar o acordo de copropriedade, podem fazê-lo por meio de um processo chamado divisão de coisa comum (divisão da propriedade comum). Se a propriedade puder ser fisicamente dividida em partes distintas correspondentes à parte de cada coproprietário (e as leis locais de planejamento permitirem isso), isso pode ser feito por acordo ou, se necessário, por meio de processo judicial. Se o imóvel for indivisível (o que geralmente acontece com uma única casa ou apartamento), e os coproprietários não conseguirem concordar que um ou mais deles comprarão a parte dos outros, o imóvel pode ter que ser vendido e o valor dividido de acordo com suas respectivas ações. Esse processo pode ser complexo e potencialmente custoso se exigir intervenção judicial, ressaltando ainda mais a importância de um acordo inicial de copropriedade bem elaborado, que inclua estratégias de saída.

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Publicado em: Business / Miscellaneous / Property