Co-proprietà in Portogallo: Strutture legali e migliori pratiche 2025

Pubblicato 20th January, 2026

Comprendere la coproprietà (Compropriedade) in Portogallo

La comproprietà, o compropriedade in portoghese, è definita legalmente nel Codice Civile portoghese. Sorge quando due o più individui detengono congiuntamente i diritti di proprietà su un singolo bene indivisso. Questa situazione può verificarsi con vari mezzi, come un acquisto congiunto da parte di una coppia non sposata, un gruppo di amici che investono insieme o individui che ereditano una proprietà collettivamente. Ogni co-proprietario detiene una quota o quota (quota-parte) specifica, sebbene non fisicamente delimitata. Ad esempio, se due persone acquistano insieme una proprietà in parti uguali, ciascuna possiede una quota indivisa del 50%.

Aspetti legali chiave di Compropriedade

Diversi principi giuridici fondamentali regolano la coproprietà in Portogallo:

1. Quote individuali (quote): Ogni co-proprietario possiede una quota ideale (quota) dell'intera proprietà, non una parte fisica specifica, a meno che non venga istituito un regime di proprietà orizzontale (propriedade horizontal, tipicamente per gli appartamenti) o si verifichi una divisione formale. Queste quote sono presumibili uguali a meno che l'atto di proprietà o il documento di acquisizione non specifichino diversamente.
2. Diritti di utilizzo della proprietà: Ogni co-proprietario ha il diritto di utilizzare l'intera proprietà, purché non impedisca ad altri co-proprietari di utilizzarla secondo i rispettivi diritti. L'entità dell'uso dovrebbe idealmente essere proporzionale alla loro quota o come concordato reciprocamente da tutti i co-proprietari.
3. Obbligo di contribuire alle spese: Tutti i co-proprietari sono obbligati a contribuire alle spese associate alla proprietà, come manutenzione, riparazioni, tasse (come IMI - Tassa Municipale sulla Proprietà) e assicurazioni. Questo contributo è tipicamente proporzionale alla loro quota, a meno che non venga formalmente concordato un accordo diverso.
4. Diritto di disporre della loro quota: Ogni co-proprietario è generalmente libero di vendere, ipotecare o in altro modo disporre della propria quota individuale della proprietà. Tuttavia, gli altri co-proprietari di solito hanno diritti di preferenza (direito de préférence), il che significa che devono avere la prima opzione di acquistare l'azione in vendita, secondo gli stessi termini e condizioni offerti a terzi.
5. Decisioni sulla proprietà comune: Le decisioni riguardanti l'amministrazione e le modifiche significative alla proprietà comune richiedono solitamente il consenso dei co-proprietari. Per gli atti amministrativi ordinari, è tipicamente necessaria una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore totale della proprietà. Per atti più significativi, come grandi ristrutturazioni o la vendita dell'intera proprietà, spesso è richiesto il consenso unanime.

Istituzione di un Accordo di Comproprietà Chiara (Acordo de Compropriedade)

Sebbene non sempre legalmente obbligatorio per la creazione stessa della comproprietà, è altamente raccomandato redigere un accordo di comproprietà completo (acordo de compropriedade), in particolare per coppie non sposate o gruppi di individui non imparentati. Questo accordo scritto, idealmente redatto con assistenza legale, può affrontare proattivamente le potenziali aree di conflitto e chiarire i diritti e le responsabilità di ciascuna parte. Tale accordo dovrebbe includere:

• Diritti d'uso: Dettagli specifici su come la proprietà sarà utilizzata, specialmente se si tratta di una casa vacanze (ad esempio, allocazione dei periodi di utilizzo).
• Condivisione dei costi: Dettagliata suddivisione dettagliata di come le spese (pagamenti del mutuo, utenze, manutenzione, tasse) verranno suddivise e pagate.
• Processi decisionali: Procedure per prendere decisioni riguardo alla proprietà, inclusi ciò che richiede consenso unanime rispetto a maggioranza.
• Strategie di uscita/clausole di buy-out: Termini chiari su cosa succede se un co-proprietario desidera vendere la propria quota, inclusi metodi di valutazione e meccanismi di acquisto per i restanti co-proprietari.
• Risoluzione delle controversie: Metodi concordati per risolvere i disaccordi, come la mediazione o l'arbitrato, prima di ricorrere all'azione legale.

Alternativa: Costituire una società per possedere una proprietà

Per gruppi più numerosi di investitori o per scenari di co-proprietà più complessi, costituire una società portoghese (ad esempio, una società a responsabilità limitata - sociedade por quotas, Lda) per possedere la proprietà può essere un'alternativa. In questa struttura, gli individui possiedono azioni nella società e la società possiede la proprietà. Questo può offrire diversi meccanismi di governance, responsabilità e trasferimento di proprietà (vendendo azioni aziendali invece di una quota diretta di proprietà). Tuttavia, comporta anche costi per la costituzione della società, requisiti amministrativi continui e diverse implicazioni fiscali (ad esempio, l'imposta sul reddito societario se la proprietà genera reddito da locazione). L'idoneità di questa struttura dipende fortemente dalle circostanze specifiche e dagli obiettivi dei co-proprietari.

Migliori pratiche per una co-proprietà armoniosa

Oltre alle strutture legali, una co-proprietà di successo si basa su buone pratiche:

• Comunicazione aperta: Mantieni una comunicazione regolare e trasparente tra tutti i co-proprietari riguardo alla proprietà, alle finanze e a qualsiasi problema che possa sorgere.
• Accordi scritti chiari: Formalizzare tutti gli accordi significativi per iscritto, in particolare l'accordo iniziale di comproprietà.
• Cerca consulenza legale PRIMA di acquistare: Fondamentalmente, tutte le parti dovrebbero cercare consulenza legale indipendente prima di stipulare un accordo di comproprietà. Un avvocato può spiegare le implicazioni, aiutare a redigere un accordo solido e assicurarsi che vengano considerati gli interessi di tutti. Il team di PortugalProperty.com può mettere in contatto potenziali acquirenti con professionisti legali esperti specializzati in diritto immobiliare.

Scioglimento della co-proprietà (Divisão de Coisa Comum)

Se i co-proprietari desiderano terminare l'accordo di comproprietà, possono farlo tramite un processo chiamato divisão de coisa comum (divisione dei beni comuni). Se la proprietà può essere fisicamente divisa in parti distinte corrispondenti alla quota di ciascun co-proprietario (e le leggi urbanistiche locali lo permettono), ciò può avvenire tramite accordo o, se necessario, tramite un processo giudiziario. Se la proprietà è indivisibile (come spesso accade con una singola casa o appartamento) e i co-proprietari non riescono a mettersi d'accordo sull'acquisto degli altri, la proprietà potrebbe dover essere venduta e il ricavato suddiviso in base alle rispettive quote. Questo processo può essere complesso e potenzialmente costoso se richiede l'intervento del tribunale, sottolineando ulteriormente l'importanza di un accordo iniziale di comproprietà ben redatto che includa strategie di uscita.

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