La copropriété au Portugal : structures juridiques et meilleures pratiques 2025

Publié le 20th January, 2026

Comprendre la copropriété (Compropriedade) au Portugal

La copropriété, ou compropriedade en portugais, est légalement définie dans le Code civil portugais. Elle survient lorsque deux personnes ou plus détiennent conjointement les droits de propriété d’un bien unique et indivisa. Cette situation peut se produire par divers moyens, comme un achat conjoint par un couple non marié, un groupe d’amis investissant ensemble, ou des individus héritant collectivement d’un bien. Chaque copropriétaire détient une part ou un quota (quota-parte) spécifique, bien que non physiquement délimité. Par exemple, si deux personnes achètent un bien ensemble en parts égales, chacune possède un quota indivis de 50 %.

Aspects juridiques clés de Compropriedade

Plusieurs principes juridiques fondamentaux régissent la copropriété au Portugal :

1. Actions individuelles (quotas) : Chaque copropriétaire possède une part idéale (quota) de l’ensemble du bien, et non une partie physique spécifique, sauf si un régime de propriété horizontale (propriedade horizontal, généralement pour les appartements) est établi, ou qu’une division formelle a lieu. Ces actions sont présumées égales, sauf indication contraire de l’acte de propriété ou du document d’acquisition.
2. Droits d’utilisation de la propriété : Chaque copropriétaire a le droit d’utiliser l’ensemble du bien, à condition de ne pas empêcher d’autres copropriétaires de l’utiliser également selon leurs droits respectifs. L’étendue de l’utilisation devrait idéalement être proportionnelle à leur part ou convenue mutuellement par tous les copropriétaires.
3. Obligation de contribuer aux dépenses : Tous les copropriétaires sont tenus de contribuer aux dépenses liées au bien, telles que l’entretien, les réparations, les taxes (comme l’IMI - Taxe foncière municipale) et l’assurance. Cette contribution est généralement proportionnelle à leur part, sauf si un arrangement différent est formellement convenu.
4. Droit de se débarrasser de leur part : Chaque copropriétaire est généralement libre de vendre, d’hypothéquer ou de céder autrement sa part individuelle du bien. Cependant, les autres copropriétaires disposent généralement de droits de préemption (direito de préférence), ce qui signifie qu’ils doivent se voir offrir la première option d’achat de l’action vendue, selon les mêmes termes et conditions proposés à un tiers.
5. Décisions concernant les biens communs : Les décisions concernant l’administration et les modifications importantes des biens communs nécessitent généralement le consentement des copropriétaires. Pour les actes administratifs ordinaires, une majorité représentant au moins la moitié de la valeur totale du bien est généralement nécessaire. Pour des actes plus importants, tels que des rénovations majeures ou la vente de l’ensemble du bien, un consentement unanime est souvent requis.

Établissement d’un accord clair de copropriété (Acordo de Compropriedade)

Bien que ce ne soit pas toujours obligatoire par la loi pour la création de la copropriété elle-même, la rédaction d’un accord de copropriété complet (acordo de compropriedade) est fortement recommandée, en particulier pour les couples non mariés ou les groupes de personnes non apparentées. Cet accord écrit, idéalement rédigé avec une assistance juridique, peut traiter de manière proactive les zones de conflit potentielles et clarifier les droits et responsabilités de chaque partie. Un tel accord devrait couvrir :

• Droits d’utilisation : Détails précis sur la façon dont le bien sera utilisé, surtout s'il s'agit d'une maison de vacances (par exemple, répartition des périodes d'utilisation).
• Partage des coûts : Répartition détaillée de la manière dont les dépenses (paiements hypothécaires, services publics, entretien, impôts) seront réparties et payées.
• Processus décisionnels : Procédures pour prendre des décisions concernant la propriété, y compris ce qui nécessite un consentement unanime contre une majorité.
• Stratégies de sortie / clauses de rachat : Des conditions claires pour ce qui se passe si un copropriétaire souhaite vendre sa part, y compris des méthodes d’évaluation et des mécanismes de rachat pour les copropriétaires restants.
• Résolution des litiges : Méthodes convenues pour résoudre les désaccords, telles que la médiation ou l’arbitrage, avant de recourir à une action en justice.

Alternative : créer une entreprise pour posséder un bien

Pour les groupes d’investisseurs plus importants ou pour des scénarios de copropriété plus complexes, la création d’une société portugaise (par exemple, une société à responsabilité limitée - sociedade por quotas, Lda) pour posséder le bien peut être une alternative. Dans cette structure, les particuliers détiennent des parts de l’entreprise, et la société possède la propriété. Cela peut offrir différents mécanismes de gouvernance, de responsabilité et de transfert de propriété (en vendant des actions de la société plutôt qu’une part directe de propriété). Cependant, cela implique aussi les coûts de création de l’entreprise, les exigences administratives continues et différentes implications fiscales (par exemple, l’impôt sur le revenu des sociétés si le bien génère des revenus locatifs). L’adéquation de cette structure dépend fortement des circonstances et objectifs spécifiques des copropriétaires.

Meilleures pratiques pour une copropriété harmonieuse

Au-delà des structures juridiques, la copropriété réussie repose sur de bonnes pratiques :

• Communication ouverte : Maintenez une communication régulière et transparente entre tous les copropriétaires concernant le bien, les finances et tout problème qui survient.
• Accords écrits clairs : Formalisez par écrit tous les accords importants, en particulier le contrat initial de copropriété.
• Consultez un avocat AVANT d’acheter : Il est essentiel que toutes les parties consultent un avocat indépendant avant de conclure un accord de copropriété. Un avocat peut expliquer les implications, aider à rédiger un accord solide et veiller à ce que les intérêts de chacun soient pris en compte. L’équipe de PortugalProperty.com peut mettre en relation les acheteurs potentiels avec des professionnels du droit expérimentés spécialisés en droit immobilier.

Dissolution de la copropriété (Divisão de Coisa Comum)

Si les copropriétaires souhaitent mettre fin à l’accord de copropriété, ils peuvent le faire par un processus appelé divisão de coisa comum (division des biens communs). Si la propriété peut être physiquement divisée en parties distinctes correspondant à la part de chaque copropriétaire (et que les lois locales d'urbanisme le permettent), cela peut se faire par accord ou, si nécessaire, par voie judiciaire. Si le bien est indivisible (ce qui est souvent le cas pour une seule maison ou appartement), et que les copropriétaires ne peuvent pas s’entendre pour que l’un ou plusieurs d’entre eux rachètent les autres, il se peut que le bien devra être vendu et le produit réparti selon leurs parts respectives. Ce processus peut être complexe et potentiellement coûteux s’il nécessite l’intervention du tribunal, soulignant ainsi l’importance d’un accord initial de copropriété bien rédigé qui inclut des stratégies de sortie.

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