Совместное владение в Португалии: юридические структуры и лучшие практики 2025

Опубликован в 20th January, 2026

Понимание совместного владения (Compropriedade) в Португалии

Совместное владение, или compropriedade на португальском, юридически определено в Гражданском кодексе Португалии. Она возникает, когда два или более человека совместно владеют правами собственности на одну неделимую собственность. Такая ситуация может возникать разными способами, например, совместной покупкой незамужней парой, группой друзей, инвестирующих вместе, или отдельными лицами, унаследовавшими недвижимость совместно. Каждый совладелец владеет определённой, хотя и не определённой, долей или квотой (квота-парте) на имущество. Например, если двое покупают недвижимость вместе с равными долями, каждый владеет неделимой квотой в 50%.

Ключевые юридические аспекты компроприедэйда

В Португалии совладение регулирует несколько основных правовых принципов:

1. Индивидуальные акции (квоты): Каждый совладелец обладает идеальной долей (квотой) всей собственности, а не конкретной её физической частью, если только не установлен горизонтальный режим собственности (propriedade horizonal, обычно для квартир) или не происходит формальный раздел. Эти акции считаются равными, если только в документе о праве собственности или документе о приобретении не указано иное.
2. Права на использование объекта: Каждый совладелец имеет право использовать всю собственность, при условии, что он не препятствует другим совладельцам использовать её в соответствии со своими правами. Объём использования в идеале должен быть пропорционален их доле или в соответствии с взаимной согласованностью всех совладельцев.
3. Обязательство вносить вклад в расходы: Все совладельцы обязаны вносить вклад в расходы, связанные с недвижимостью, такие как обслуживание, ремонт, налоги (например, IMI — муниципальный налог на имущество) и страхование. Этот взнос обычно пропорционален их доле, если официально не согласовано другое соглашение.
4. Право распоряжаться своей долей: Каждый совладелец, как правило, свободен продавать, закладывать или иным образом распоряжаться своей долей. Однако другие совладельцы обычно обладают правом преимущества (direito de preferência), то есть им должен быть предоставлен первый вариант покупки проданной акции на тех же условиях, что и третьей стороне.
5. Решения по общей собственности: Решения по управлению и существенным изменениям в общей собственности обычно требуют согласия совладельцев. Для обычных административных актов обычно требуется большинство, представляющее не менее половины общей стоимости недвижимости. Для более значимых действий, таких как капитальный ремонт или продажа всей собственности, часто требуется единогласное согласие.

Установление четкого соглашения о совместной собственности (Acordo de Compropriedade)

Хотя это не всегда юридически обязательно для создания самого совместного владения, составление комплексного соглашения о совместном владении (acordo de compropriedade) настоятельно рекомендуется, особенно для незарегистрированных пар или групп несвязанных лиц. Это письменное соглашение, идеально подготовленное с юридической помощью, может проактивно решать потенциальные конфликтные точки и прояснить права и обязанности каждой стороны. Такое соглашение должно охватывать:

• Права использования: Конкретика того, как будет использоваться недвижимость, особенно если это дом для отдыха (например, распределение периодов использования).
• Совместное распределение затрат: Подробный разбор того, как расходы (ипотечные платежи, коммунальные услуги, обслуживание, налоги) будут делиться и оплачиваться.
• Процессы принятия решений: Процедуры принятия решений по недвижимости, включая то, что требует единогласного согласия против большинства.
• Стратегии выхода/Пункты выкупа: Чёткие условия того, что происходит, если один из совладельцев хочет продать свою долю, включая методы оценки и механизмы выкупа для оставшихся совладельцев.
• Разрешение споров: Согласованные методы разрешения разногласий, такие как медиация или арбитраж, до обращения в суд.

Альтернатива: создание компании для владения недвижимостью

Для крупных групп инвесторов или для более сложных сценариев совместного владения альтернативой может быть создание португальской компании (например, частного акционерного общества — sociedade por quotas, Lda) для владения недвижимостью. В этой структуре частные лица владеют акциями компании, а компания владеет собственностью. Это может предложить различные механизмы управления, ответственности и передачи права собственности (за счёт продажи акций компании, а не прямой доли собственности). Однако это также включает расходы на создание компании, текущие административные требования и различные налоговые последствия (например, налог на прибыль корпораций, если недвижимость приносит доход от аренды). Пригодность этой структуры во многом зависит от конкретных обстоятельств и целей совладельцев.

Лучшие практики гармоничного совместного владения

Помимо юридических структур, успешное совместное владение опирается на хорошие практики:

• Открытое общение: Поддерживайте регулярную и прозрачную коммуникацию между всеми совладельцами по поводу недвижимости, финансов и любых возникающих вопросов.
• Чёткие письменные соглашения: Формализуйте все значимые соглашения письменно, особенно первоначальное соглашение о совместном владении.
• Перед покупкой обратитесь за юридической консультацией: Крайне важно, чтобы все стороны получили независимую юридическую консультацию перед заключением соглашения о совместном владении. Юрист может объяснить последствия, помочь составить надёжное соглашение и убедиться, что интересы каждого человека учитываются. Команда PortugalProperty.com может связать потенциальных покупателей с опытными юристами, специализирующимися на имущественном праве.

Роспуск совладельца (Divisão de Coisa Comum)

Если совладельцы хотят прекратить соглашение о совместном владении, они могут сделать это через процесс, называемый divisão de coisa comum (разделение общего имущества). Если имущество можно физически разделить на отдельные части, соответствующие доле каждого совладельца (и местные законы планирования это позволяют), это можно сделать по соглашению или, при необходимости, через судебный процесс. Если имущество неделимо (что часто бывает с одним домом или квартирой), и совладельцы не могут договориться о выкупе одной или нескольких из них остальных, имущество может потребоваться продать, а вырученные средства разделить по их долям. Этот процесс может быть сложным и потенциально дорогостоящим, если требует вмешательства суда, что дополнительно подчёркивает важность хорошо составленного первоначального соглашения о совместном владении, включающего стратегии выхода.

Рассматриваете возможность совместной покупки недвижимости в Португалии? Обеспечьте плавное и безопасное вложение, обсудив структуру совместного владения с юридическим экспертом. Свяжитесь с www.PortugalProperty.com сегодня для получения консультаций и доступа к сети надёжных юристов.

Опубликовано в: Business / Miscellaneous / Property