Miteigentümerschaft in Portugal: Rechtliche Strukturen und Best Practices 2025

Veröffentlicht am 20th January, 2026

Verständnis des Miteigentums (Compropriedade) in Portugal

Miteigentum, oder Compropriedade auf Portugiesisch, ist im portugiesischen Zivilgesetzbuch rechtlich definiert. Sie entsteht, wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam die Eigentumsrechte an einem einzigen, ungeteilten Grundstück besitzen. Diese Situation kann auf verschiedene Weise auftreten, etwa durch einen gemeinsamen Kauf durch ein unverheiratetes Paar, eine Gruppe von Freunden, die gemeinsam investieren, oder durch Einzelpersonen, die gemeinsam eine Immobilie erben. Jeder Miteigentümer hält einen bestimmten, wenn auch nicht physisch abgegrenzten Anteil oder eine Quote (Quota-parte) der Immobilie. Wenn zum Beispiel zwei Personen eine Immobilie gemeinsam zu gleichen Anteilen kaufen, besitzt jeder eine ungeteilte 50%-Quote.

Wichtige rechtliche Aspekte der Kompropriedade

Mehrere grundlegende Rechtsgrundsätze regeln das Miteigentum in Portugal:

1. Einzelaktien (Quoten): Jeder Miteigentümer besitzt einen idealen Anteil (Quota) an der gesamten Immobilie, nicht einen spezifischen physischen Teil davon, es sei denn, es wird ein horizontales Grundstücksregime (propriedade horizontal, typischerweise für Wohnungen) festgelegt oder eine formelle Aufteilung erfolgt. Diese Anteile gelten als gleichwertig, sofern nicht die Eigentumsurkunde oder das Erwerbsdokument etwas anderes vorgibt.
2. Nutzungsrechte an der Immobilie: Jeder Miteigentümer hat das Recht, das gesamte Grundstück zu nutzen, vorausgesetzt, er verhindert nicht, dass andere Miteigentümer es entsprechend ihren jeweiligen Rechten ebenfalls nutzen. Der Umfang der Nutzung sollte idealerweise proportional zu ihrem Anteil sein oder wie von allen Miteigentümern einvernehmlich vereinbart.
3. Verpflichtung, zu den Ausgaben beizutragen: Alle Miteigentümer sind verpflichtet, zu den mit der Immobilie verbundenen Ausgaben wie Wartung, Reparaturen, Steuern (wie IMI – kommunale Grundsteuer) und Versicherungen beizutragen. Dieser Beitrag ist in der Regel proportional zu ihrem Anteil, es sei denn, eine andere Vereinbarung wird formell vereinbart.
4. Recht auf Veräußerung ihres Anteils: Jeder Miteigentümer ist in der Regel frei, seinen individuellen Anteil an der Immobilie zu verkaufen, zu beleihen oder anderweitig zu veräußern. Die anderen Miteigentümer haben jedoch in der Regel Vorkaufsrechte (direito de preferência), was bedeutet, dass ihnen die erste Option eingeräumt werden muss, die verkaufte Aktie unter denselben Bedingungen zu erwerben, die einem Dritten angeboten werden.
5. Entscheidungen zum Gemeinschaftseigentum: Entscheidungen bezüglich der Verwaltung und wesentlicher Änderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer. Für gewöhnliche Verwaltungsakte wird in der Regel eine Mehrheit benötigt, die mindestens die Hälfte des Gesamtwertes des Grundstücks repräsentiert. Für bedeutendere Handlungen, wie größere Renovierungen oder den Verkauf der gesamten Immobilie, ist oft eine einstimmige Zustimmung erforderlich.

Etablierung einer klaren Miteigentümervereinbarung (Acordo de Compropriedade)

Auch wenn es für die Schaffung des Miteigentums selbst nicht immer gesetzlich vorgeschrieben ist, wird die Erstellung einer umfassenden Miteigentümervereinbarung (acordo de compropriedade) besonders für unverheiratete Paare oder Gruppen nicht verwandter Personen sehr empfohlen. Diese schriftliche Vereinbarung, idealerweise mit rechtlicher Unterstützung erstellt, kann potenzielle Konfliktbereiche proaktiv behandeln und die Rechte und Pflichten jeder Partei klären. Eine solche Vereinbarung sollte Folgendes umfassen:

• Nutzungsrechte: Details dazu, wie die Immobilie genutzt wird, insbesondere wenn es sich um ein Ferienhaus handelt (z. B. Zuteilung der Nutzungszeiten).
• Kostenbeteiligung: Eine detaillierte Aufschlüsselung, wie die Ausgaben (Hypothekenzahlungen, Nebenkosten, Wartung, Steuern) aufgeteilt und bezahlt werden.
• Entscheidungsprozesse: Verfahren zur Entscheidungsfindung über die Immobilie, einschließlich dessen, was eine einstimmige Zustimmung im Vergleich zur Mehrheit erfordert.
• Ausstiegsstrategien/Buy-out-Klauseln: Klare Bedingungen dafür, was passiert, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil verkaufen möchte, einschließlich Bewertungsmethoden und Auskaufsmechanismen für die übrigen Miteigentümer.
• Streitbeilegung: Vereinbarte Methoden zur Beilegung von Meinungsverschiedenheiten, wie Mediation oder Schiedsverfahren, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird.

Alternative: Eine Firma gründen, um Immobilien zu besitzen

Für größere Investorengruppen oder für komplexere Miteigentumsszenarien kann die Gründung einer portugiesischen Gesellschaft (z. B. einer privaten Gesellschaft – sociedade por quotas, Lda) als Eigentümer der Immobilie eine Alternative sein. In dieser Struktur besitzen Einzelpersonen Anteile am Unternehmen, und das Unternehmen besitzt das Eigentum. Dies kann verschiedene Mechanismen für Governance, Haftung und Eigentumsübertragung bieten (durch den Verkauf von Unternehmensanteilen statt eines direkten Eigentumsanteils). Es beinhaltet jedoch auch Kosten für die Unternehmensgründung, laufende administrative Anforderungen und verschiedene steuerliche Auswirkungen (z. B. Körperschaftsteuer, wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert). Die Eignung dieser Struktur hängt stark von den spezifischen Umständen und Zielen der Miteigentümer ab.

Best Practices für harmonische Miteigentümerschaft

Über die rechtlichen Strukturen hinaus beruht erfolgreiches Miteigentum auf guten Praktiken:

• Offene Kommunikation: Pflegen Sie regelmäßige und transparente Kommunikation zwischen allen Miteigentümern bezüglich Immobilie, Finanzen und etwaiger auftretender Probleme.
• Klare schriftliche Vereinbarungen: Formalisieren Sie alle wichtigen Vereinbarungen schriftlich, insbesondere die ursprüngliche Miteigentümervereinbarung.
• Suchen Sie rechtlichen Rat VOR dem Kauf: Entscheidend ist, dass alle Parteien unabhängigen Rechtsrat einholen , bevor sie eine Miteigentümervereinbarung eingehen. Ein Anwalt kann die Auswirkungen erklären, bei der Ausarbeitung einer umfassenden Vereinbarung helfen und sicherstellen, dass die Interessen aller berücksichtigt werden. Das Team von PortugalProperty.com kann potenzielle Käufer mit erfahrenen Rechtsanwälten verbinden, die auf Immobilienrecht spezialisiert sind.

Auflösung von Miteigentum (Divisão de Coisa Comum)

Wenn Miteigentümer die Miteigentümervereinbarung beenden möchten, können sie dies durch ein Verfahren namens divisão de coisa comum (Aufteilung des Gemeinschaftseigentums) tun. Wenn die Immobilie physisch in getrennte Teile unterteilt werden kann, die dem Anteil jedes Miteigentümers entsprechen (und die örtlichen Bauvorschriften dies erlauben), kann dies durch Vereinbarung oder, falls nötig, durch ein Gerichtsverfahren erfolgen. Wenn die Immobilie unteilbar ist (was oft bei einem einzelnen Haus oder einer Wohnung der Fall ist) und die Miteigentümer sich nicht darauf einigen können, dass einer oder mehrere von ihnen die anderen kaufen, muss die Immobilie möglicherweise verkauft und der Erlös entsprechend ihren jeweiligen Anteilen aufgeteilt werden. Dieser Prozess kann komplex und potenziell kostspielig sein, wenn er ein gerichtliches Eingreifen erfordert, was die Bedeutung einer gut ausgearbeiteten anfänglichen Miteigentümervereinbarung mit Ausstiegsstrategien weiter unterstreicht.

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Veröffentlicht in: Business / Miscellaneous / Property