葡萄牙的共同所有权：2025年法律结构与最佳实践
Co-Ownership Explained in Portuguese Property Law
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理解葡萄牙的共同所有权（compropriedade）
共有所有权，葡萄牙语称为 compropriedade ，在葡萄牙民法典中有法律定义。当两个或多个人共同持有单一未分割财产的所有权时，就会产生这种情况。这种情况可以通过多种方式发生，比如未婚夫妇共同购买、一群朋友共同投资，或个人共同继承房产。每位共有人持有一个具体但未被物理划定的财产份额或配额（quota-parte）。例如，如果两个人共同以相等的股份购买一处房产，每人拥有一个未分割的50%配额。
收购的关键法律方面
葡萄牙的共有所有权有若干基本法律原则：
- 个人份额（配额）： 每位共有人拥有整个物业的理想份额（配额），而非特定物理部分，除非建立水平财产制度（通常用于公寓的水平产权）或正式分割。除非产权证书或收购文件另有说明，否则这些股份被推定相等。
- 使用该物业的权利： 每位共有人都有权使用整个房产，前提是他们不根据各自的权利阻止其他共有人使用该物业。使用范围理想情况下应与其份额成比例，或由所有共同所有者共同商定。
- 承担费用的义务：所有共有人都有义务承担与房产相关的费用，如维护、修理、税费（如市政财产税IMI）和保险。这种缴纳通常与他们的份额成比例，除非正式达成不同的安排。
- 处置其份额的权利：每位共有人通常可以自由出售、抵押或以其他方式处置其个人份额。然而，其他共有人通常拥有优先购买权（direito de preferência），即必须获得优先购买股份的权利，且条件与第三方相同。
- 关于公共财产的决策： 关于公共财产管理和重大变更的决定通常需要共同所有人的同意。对于普通的行政行为，通常需要至少占财产总价值一半的多数票。对于较为重大的行为，如重大翻修或出售整个房产，通常需要一致同意。
建立明确的共同所有权协议（Acordo de Compropriedade）
虽然法律上并非所有权的设立强制性，但强烈建议起草一份全面的共有所有协议（acordo de compropriedade），尤其是对于未婚夫妇或无血缘关系的群体。这份书面协议最好由法律协助准备，能够主动解决潜在冲突领域，明确双方的权利和责任。此类协议应涵盖：
- 使用权： 具体说明房产的使用方式，尤其是度假屋（例如使用期的分配）。
- 费用分摊： 详细列出了费用（房贷支付、水电费、维护费、税费）的分配和支付方式。
- 决策过程： 关于财产的决策程序，包括哪些需要全票同意，哪些需要多数同意。
- 退出策略/买断条款： 明确规定如果一位共同所有者希望出售其股份的处理方式，包括估值方法和剩余共同所有者的买断机制。
- 争议解决： 解决分歧的达成一致方法，如调解或仲裁，然后再诉诸法院。
替代方案：成立一家公司以拥有房产
对于较大投资者群体或更复杂的共有所有权情形，设立葡萄牙公司（例如私人有限公司—— sociedade por quotas，Lda）来拥有该物业，可以作为替代方案。在这种结构中，个人拥有公司的股份，公司则拥有该物业。这可能提供不同的治理、责任和所有权转移机制（通过出售公司股份而非直接财产份额）。然而，这也涉及公司成立成本、持续的行政要求以及不同的税务影响（例如，如果物业产生租金收入，则需缴纳公司所得税）。这种结构的适用性很大程度上取决于共有人的具体情况和目标。
和谐共产的最佳实践
除了法律结构之外，成功的共同所有权还依赖于良好的实践：
- 开放沟通： 保持所有共有人之间关于房产、财务及任何问题的定期透明沟通。
- 明确的书面协议： 所有重要协议都要书面正式化，尤其是最初的共同所有权协议。
- 购买前请咨询法律建议： 关键是，所有相关方在签订共同所有权安排 前 都应寻求独立的法律咨询。律师可以解释其影响，协助起草一份强有力的协议，并确保所有人的利益都被考虑。 PortugalProperty.com 团队可以将潜在买家与专注于房产法的经验丰富的法律专业人士连接起来。
解散共有所有权（Divisão de Coisa Comum）
如果共有人希望终止共有所有权安排，可以通过一种称为“共同财产分割”（ divisão de coisa comum ）的程序来实现。如果物业可以物理上划分为对应每个共有人份额的不同部分（当地规划法允许），这可以通过协议实现，或者必要时通过法院程序完成。如果房产不可分割（通常在单栋房屋或公寓中如此），且共有人无法就其中一人或多人买断其他财产达成一致，则可能需要出售房产，并将所得按各自的份额分配。如果需要法院介入，这一过程可能复杂且可能带来高昂代价，这进一步凸显了一份包含退出策略的完善初始共有权协议的重要性。
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出版于: Business / Miscellaneous / Property