PT Notaries & Deed Day: Ein vollständiger Leitfaden 2025

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Understanding the notary

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Lernen Sie Sofia und David kennen: Ihr Weg zum portugiesischen Immobilienbesitz

Sofia, eine Grafikdesignerin aus London, und David, ein Architekt aus Dublin, träumten schon lange von einem sonnenverwöhnten Ferienhaus in Portugal. Nach monatelanger Suche mit PortugalProperty.com fanden sie eine charmante Villa in der Nähe von Tavira. Sie hatten den Kauf- und Verkaufsvertrag (CPCV) unterzeichnet, ihre Anzahlung geleistet und nun rückte der mit Spannung erwartete Tag der Tat näher. Nervosität und Aufregung mischten sich, als sie sich auf den letzten Schritt vorbereiteten, der sie zu offiziellen Hausbesitzern in Portugal machen würde. Ihr Anwalt hatte sie angeleitet, aber die Rolle des Notars und die Einzelheiten der Escritura fühlten sich immer noch etwas undurchsichtig an.

Die entscheidende Rolle des Notars in Portugal

Wie Sofia und David gelernt haben, ist der Notar (Notário oder Notária) in Portugal ein hochqualifizierter Jurist und Beamter, der bei Immobilientransaktionen eine unverzichtbare Rolle spielt. Im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt, der eine bestimmte Partei vertritt, handelt der Notar als unparteiischer und unabhängiger Beamter des Staates. Zu ihren Hauptaufgaben beim Immobilienkauf gehören:

  • Überprüfung von Identitäten und Rechtsfähigkeiten: Der Notar bestätigt die Identität aller beteiligten Parteien (Käufer, Verkäufer und etwaige gesetzliche Vertreter) und stellt sicher, dass sie rechtsfähig sind, das Geschäft abzuschließen.
  • Authentifizierung von Dokumenten: Sie prüfen sorgfältig alle rechtlichen Dokumente im Zusammenhang mit der Immobilie, wie z. B. die Grundbuchbescheinigung (Certidão do Registo Predial), die Steuerdokumente (Caderneta Predial), die Nutzungslizenz (Licença de Utilização) und das Energiezertifikat. Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilie rechtlich einwandfrei und frei von nicht offengelegten Belastungen ist.
  • Bezeugung und Beglaubigung der Urkunde: Der Notar ist Zeuge der Unterzeichnung des öffentlichen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compra e Venda) und registriert ihn offiziell, wodurch er Rechtskraft erhält.
  • Sicherstellung der Rechtmäßigkeit: Sie stellen sicher, dass die gesamte Transaktion dem portugiesischen Recht entspricht, und erklären allen Beteiligten die rechtlichen Auswirkungen der Urkunde, bei Bedarf oft mit Hilfe von Übersetzern.
  • Steuern eintreiben (manchmal): Während die Grunderwerbssteuer (IMT) und die Stempelsteuer (Imposto do Selo) in der Regel vom Käufer vor der Unterzeichnung der Urkunde bezahlt werden, überprüft der Notar, ob diese Zahlungen geleistet wurden, und kann die Erhebung bestimmter Gebühren erleichtern.

Sofia und David waren beruhigt, als sie verstanden, dass die Rolle des Notars darin bestand, die Interessen aller Parteien zu schützen und die vollständige Rechtmäßigkeit und Transparenz der Transaktion zu gewährleisten.

Vorbereitung auf den Tag der Tat (Escritura)

In den Wochen vor dem Tag der Tat waren Sofia und David mit Hilfe ihres Anwalts beschäftigt. Diese Vorbereitungsphase ist entscheidend. Zu den wichtigsten eingebetteten Anleitungen für diese Phase gehören:

  • Finalisierung der Fonds: Sicherstellen, dass alle Gelder für die Restzahlung zuzüglich aller ausstehenden Steuern und Gebühren verrechnet und auf dem portugiesischen Bankkonto verfügbar sind oder gemäß den CPCV-Bedingungen zur Überweisung bereit sind.
  • Checkliste für Dokumente: Ihr Anwalt bestätigte, dass alle notwendigen Dokumente in Ordnung seien:
    • Ihre NIFs (portugiesische Steuernummern) und Personalausweise (Pässe).
    • Zahlungsnachweis von IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) und IS (Imposto do Selo). Dies ist ein entscheidender Schritt, da die Urkunde nicht unterzeichnet werden kann, ohne dass diese Steuern gezahlt werden.
    • Die ursprüngliche CPCV.
    • Alle Vollmachtsdokumente, falls eine Partei nicht teilnehmen konnte.
    • Für den Verkäufer: Unterlagen zur Grundbucheintragung, Steuerheft, Nutzungserlaubnis, Energieausweis und Nachweis über die Zahlung der IMI (jährliche Grundsteuer).
  • Inspektion vor der Fertigstellung: Sofia und David arrangierten einen letzten Besuch in der Villa, um sicherzustellen, dass sie sich in dem vereinbarten Zustand befand, wie es in der CPCV festgelegt war.
  • Vereinbaren des Termins: Der Notartermin wurde zu einem Zeitpunkt angesetzt, der für alle Parteien – Käufer, Verkäufer, ihre jeweiligen gesetzlichen Vertreter und alle Bankvertreter, wenn es sich um eine Hypothek handelte – günstig war.

Tag der Urkunde enthüllt: So geht es beim Notar weiter

Endlich war es soweit. Sofia und David trafen ihren Anwalt im Notariat, einem formellen, aber einladenden Raum. Der Verkäufer und sein Vertreter waren ebenfalls anwesend. Hier ist eine eingebettete Beschreibung dessen, was sich entfaltet hat:

  1. Einführungen und Dokumentenprüfung: Der Notar begann damit, alle Anwesenden formell zu identifizieren und ein letztes Mal alle Originaldokumente zu überprüfen.
  2. Verlesung der Urkunde: Der Notar oder einer seiner Beamten verlas die gesamte öffentliche Kaufurkunde laut. Dieses Dokument beschreibt die Immobilie, den vereinbarten Preis, die beteiligten Parteien und bestätigt, dass alle gesetzlichen und steuerlichen Verpflichtungen erfüllt wurden. Wenn jemand nicht fließend Portugiesisch versteht, wird ein Übersetzer (oft vom Anwalt arrangiert) eine Simultanübersetzung anfertigen. Sofia und David hörten aufmerksam zu, da ihr Anwalt ihnen den Inhalt bereits erklärt hatte.
  3. Klarstellungen und Fragen: Die Parteien haben die Möglichkeit, Klarstellungen zu allen Punkten der Urkunde zu verlangen.
  4. Unterzeichnung der Urkunde: Sind alle zufrieden, unterschreiben die Käufer, Verkäufer und der Notar die Escritura. Dies ist der rechtlich bindende Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.
  5. Bestätigung der Schlusszahlung: Der Nachweis der endgültigen Überweisung (in der Regel ein bankbeglaubigter Scheck oder eine bestätigte Banküberweisung) wird in der Regel in dieser Phase vorgelegt, wie in der CPCV vereinbart.
  6. Schlüsselübergabe: Nachdem die Urkunde unterschrieben und die Zahlung bestätigt war, wurden die Schlüssel für ihre neue Villa offiziell an Sofia und David übergeben. Ein Moment purer Freude!

Nach der Unterschrift: Formalitäten nach dem Tag der Urkunde

Obwohl die Villa nun ihnen gehörte, blieben einige wichtige Formalitäten nach der Urkunde bestehen, die ihr Anwalt erledigen würde:

  • Registrierung von Immobilien: Der Notar (oder oft der Anwalt des Käufers) sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel offiziell beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) eingetragen wird. Dies ist wichtig, um die Rechte der neuen Eigentümer zu schützen.
  • Mitteilung des Finanzamtes: Das örtliche Finanzamt (Finanças) muss ebenfalls über die neuen Eigentumsverhältnisse für zukünftige IMI-Veranlagungen (jährliche Grundsteuer) informiert werden.
  • Übertragungen von Versorgungsunternehmen: Sofia und David mussten dafür sorgen, dass Versorgungsverträge (Wasser, Strom, Gas) auf ihren Namen übertragen wurden.

Unter der Anleitung ihres Anwaltsteams und der unparteiischen Aufsicht des Notars wurde Sofias und Davids Weg zum Immobilienbesitz in Portugal erfolgreich abgeschlossen. Sie waren nun stolze Besitzer ihres Rückzugsortes an der Algarve und bereit, viele sonnige Jahre vor sich zu genießen.

Kaufen in Portugal? Verstehen Sie den Notar- und Urkundentag (Escritura). Schlüssel für eine legale, transparente Eigentumsübertragung. #PortugalProperty #EscrituraGuide

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Guide to Portugal / Property