PT Notai e Deed Day: una guida completa 2025

Pubblicato 10th September, 2025

Incontra Sofia e David: il loro viaggio verso la proprietà immobiliare portoghese

Sofia, una graphic designer londinese, e David, un architetto di Dublino, sognavano da tempo una casa per le vacanze baciata dal sole in Portogallo. Dopo mesi di ricerche con PortugalProperty.com, hanno trovato un'affascinante villa vicino a Tavira. Avevano firmato il contratto cambiario di compravendita (CPCV), pagato il deposito e ora si avvicinava il tanto atteso giorno dell'atto. Nervosismo ed eccitazione si mescolavano mentre si preparavano per il passo finale che li avrebbe resi proprietari ufficiali di case in Portogallo. Il loro avvocato li aveva guidati, ma il ruolo del notaio e le specifiche dell'Escritura sembravano ancora un po' opache.

Il ruolo cruciale del notaio in Portogallo

Come hanno appreso Sofia e David, il notaio (Notário o Notária) in Portogallo è un professionista legale altamente qualificato e un pubblico ufficiale che svolge un ruolo indispensabile nelle transazioni immobiliari. A differenza di un avvocato o di un avvocato che rappresenta una parte specifica, il notaio agisce come un funzionario imparziale e indipendente dello Stato. Le loro responsabilità principali nell'acquisto di un immobile includono:

• Verifica dell'identità e delle capacità giuridiche: Il notaio conferma l'identità di tutte le parti coinvolte (acquirenti, venditori ed eventuali rappresentanti legali) e si assicura che abbiano la capacità giuridica di concludere la transazione.
• Autenticazione dei documenti: Controllano meticolosamente tutti i documenti legali relativi all'immobile, come il certificato catastale (Certidão do Registo Predial), i documenti fiscali (Caderneta Predial), la licenza d'uso (Licença de Utilização) e il certificato energetico. Ciò garantisce che la proprietà sia legalmente solida e libera da gravami non dichiarati.
• Testimoniare e certificare l'atto: Il notaio assiste alla firma dell'atto pubblico di vendita (Escritura Pública de Compra e Venda) e lo registra ufficialmente, attribuendogli valore giuridico.
• Garantire la legalità: Garantiscono che l'intera transazione sia conforme alla legge portoghese, spiegando le implicazioni legali dell'atto a tutte le parti coinvolte, spesso con l'assistenza di traduttori, se necessario.
• Riscossione delle tasse (a volte): Mentre l'imposta sul trasferimento di proprietà (IMT) e l'imposta di bollo (Imposto do Selo) sono solitamente pagate dall'acquirente prima della firma dell'atto, il notaio verifica che questi pagamenti siano stati effettuati e può facilitare la riscossione di alcune tasse.

Sofia e David sono stati rassicurati nel comprendere che il ruolo del notaio era quello di tutelare gli interessi di tutte le parti e garantire la completa legalità e trasparenza della transazione.

Preparazione per il giorno dell'atto (Escritura)

Nelle settimane che hanno preceduto il giorno dell'atto, Sofia e David, con l'aiuto del loro avvocato, erano impegnati. Questa fase di preparazione è fondamentale. Le principali linee guida integrate per questa fase includono:

• Finalizzazione dei fondi: Garantire che tutti i fondi per il pagamento finale, più eventuali tasse e commissioni in sospeso, siano liquidati e disponibili sul loro conto bancario portoghese o pronti per il trasferimento secondo i termini CPCV.
• Lista di controllo dei documenti: Il loro avvocato ha confermato che tutti i documenti necessari erano in ordine:
  • I loro NIF (numeri fiscali portoghesi) e di identificazione (passaporti).
  • Prova di pagamento di IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e IS (Imposto do Selo). Questo è un passaggio cruciale, poiché l'atto non può essere firmato senza che queste tasse siano state pagate.
  • Il CPCV originale.
  • Qualsiasi documento di procura, se una delle parti non poteva partecipare.
  • Per il venditore: documenti di registrazione dell'immobile, libretto fiscale, licenza d'uso, certificato energetico e prova del pagamento dell'IMI (imposta annuale sugli immobili).
• Ispezione pre-completamento: Sofia e David hanno organizzato un'ultima visita alla villa per assicurarsi che fosse nelle condizioni concordate, come previsto dal CPCV.
• Programmazione dell'appuntamento: L'appuntamento notarile è stato fissato in un momento conveniente per tutte le parti: acquirenti, venditori, i rispettivi rappresentanti legali ed eventuali rappresentanti bancari in caso di ipoteca.

Svelato il giorno dell'atto: cosa succede nello studio notarile

Finalmente il giorno arrivò. Sofia e David hanno incontrato il loro avvocato presso lo studio notarile, uno spazio formale ma accogliente. Erano presenti anche il venditore e il suo rappresentante. Ecco una descrizione incorporata di ciò che si è svolto:

1. Introduzioni e verifica dei documenti: Il notaio ha iniziato identificando formalmente tutti i presenti e rivedendo un'ultima volta tutti i documenti originali.
2. Lettura dell'atto: Il notaio, o un suo funzionario, legge ad alta voce l'intero atto pubblico di vendita. Questo documento descrive in dettaglio l'immobile, il prezzo concordato, le parti coinvolte e conferma che tutti gli obblighi legali e fiscali sono stati rispettati. Se una delle parti non capisce fluentemente il portoghese, un traduttore (spesso incaricato dall'avvocato) fornirà una traduzione simultanea. Sofia e David ascoltarono attentamente mentre il loro avvocato aveva già spiegato loro il contenuto.
3. Chiarimenti e domande: Le parti hanno la possibilità di chiedere chiarimenti su eventuali punti dell'atto.
4. Firma dell'atto: Una volta che tutti sono soddisfatti, gli acquirenti, i venditori e il notaio firmano l'Escritura. Questo è il momento giuridicamente vincolante del trasferimento della proprietà.
5. Conferma del pagamento finale: In questa fase viene in genere presentata la prova del trasferimento del pagamento finale (di solito un assegno bancario certificato o un bonifico bancario confermato), come concordato nel CPCV.
6. Consegna delle chiavi: Con l'atto firmato e il pagamento confermato, le chiavi della loro nuova villa sono state ufficialmente consegnate a Sofia e David. Un momento di pura gioia!

Dopo la firma: Formalità post-atto

Anche se la villa era ora di loro proprietà, rimanevano alcune formalità cruciali dopo l'atto, di cui si sarebbe occupato il loro avvocato:

• Registrazione della proprietà: Il notaio (o spesso l'avvocato dell'acquirente) si assicurerà che il passaggio di proprietà sia ufficialmente registrato presso l'Ufficio del Catasto (Conservatória do Registo Predial). Questo è fondamentale per proteggere i diritti dei nuovi proprietari.
• Notifica all'ufficio delle imposte: Anche l'ufficio delle imposte locale (Finanças) deve essere aggiornato con i nuovi dettagli sulla proprietà per le future valutazioni IMI (imposta annuale sulla proprietà).
• Trasferimenti di utenze: Sofia e David dovevano organizzare il trasferimento dei contratti di utenza (acqua, elettricità, gas) a loro nome.

Con la guida del loro team legale e la supervisione imparziale del notaio, il viaggio di Sofia e David verso la proprietà di un immobile in Portogallo è stato completato con successo. Ora erano orgogliosi proprietari del loro rifugio in Algarve, pronti a godersi molti anni di sole a venire.

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Pubblicato in: Guide to Portugal / Property