PT Notaires & Journée de l’acte : un guide complet 2025

Publié le 10th September, 2025

Rencontrez Sofia et David : leur parcours vers la propriété portugaise

Sofia, une graphiste londonienne, et David, un architecte de Dublin, rêvaient depuis longtemps d’une maison de vacances ensoleillée au Portugal. Après des mois de recherche avec PortugalProperty.com, ils ont trouvé une charmante villa près de Tavira. Ils avaient signé le contrat à ordre d’achat et de vente (CPCV), payé leur acompte, et maintenant, le jour de l’acte tant attendu approchait. La nervosité et l’excitation se sont mêlées alors qu’ils se préparaient à la dernière étape qui ferait d’eux des propriétaires officiels au Portugal. Leur avocat les avait guidés, mais le rôle du notaire et les spécificités de l’Escritura semblaient encore un peu opaques.

Le rôle crucial du notaire au Portugal

Comme l’ont appris Sofia et David, le notaire (Notário ou Notária) au Portugal est un professionnel du droit hautement qualifié et un fonctionnaire public qui joue un rôle indispensable dans les transactions immobilières. Contrairement à un avocat ou à un avocat qui représente une partie déterminée, le notaire agit en tant que fonctionnaire impartial et indépendant de l’État. Leurs principales responsabilités dans l’achat d’une propriété sont les suivantes :

• Vérification de l’identité et de la capacité juridique : Le notaire confirme l’identité de toutes les parties impliquées (acheteurs, vendeurs et éventuels représentants légaux) et s’assure qu’elles ont la capacité juridique de conclure la transaction.
• Authentification des documents : Ils vérifient méticuleusement tous les documents juridiques liés à la propriété, tels que le certificat d’enregistrement foncier (Certidão do Registo Predial), les documents fiscaux (Caderneta Predial), la licence d’utilisation (Licença de Utilização) et le certificat énergétique. Cela garantit que la propriété est juridiquement solide et libre de charges non divulguées.
• Attestation et certification de l’acte : Le notaire assiste à la signature de l’acte de vente public (Escritura Pública de Compra e Venda) et l’enregistre officiellement, lui donnant force légale.
• Garantir la légalité : Ils s’assurent que l’ensemble de la transaction est conforme à la loi portugaise, en expliquant les implications juridiques de l’acte à toutes les parties concernées, souvent avec l’aide de traducteurs si nécessaire.
• Percevoir des impôts (parfois) : Alors que les droits de mutation immobilière (IMT) et le droit de timbre (Imposto do Selo) sont généralement payés par l’acheteur avant la signature de l’acte, le notaire vérifie que ces paiements ont été effectués et peut faciliter la perception de certains frais.

Sofia et David ont été rassurés de comprendre que le rôle du notaire était de protéger les intérêts de toutes les parties et d’assurer la légalité et la transparence de la transaction.

Se préparer pour le jour de l’acte (Escritura)

Dans les semaines qui ont précédé le jour de l’acte, Sofia et David, avec l’aide de leur avocat, ont été très occupés. Cette phase de préparation est critique. Les principales directives intégrées pour cette étape comprennent :

• Finalisation des fonds : S’assurer que tous les fonds pour le paiement final, ainsi que toutes les taxes et frais impayés, sont compensés et disponibles sur leur compte bancaire portugais ou prêts à être transférés conformément aux conditions de CPCV.
• Liste de contrôle des documents : Leur avocat a confirmé que tous les documents nécessaires étaient en règle :
  • Leurs NIFs (numéros fiscaux portugais) et leurs pièces d’identité (passeports).
  • Preuve de paiement de l’IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) et de l’IS (Imposto do Selo). Il s’agit d’une étape cruciale, car l’acte ne peut être signé sans que ces taxes ne soient payées.
  • Le CPCV original.
  • Tout document de procuration, si l’une des parties n’a pas pu y assister.
  • Pour le vendeur : documents d’enregistrement de la propriété, livret d’impôts, permis d’utilisation, certificat énergétique et preuve de paiement de l’IMI (taxe foncière annuelle).
• Inspection avant l’achèvement : Sofia et David ont organisé une dernière visite de la villa pour s’assurer qu’elle était dans l’état convenu, comme stipulé dans le CPCV.
• Prise de rendez-vous : Le rendez-vous chez le notaire a été fixé à un moment qui convient à toutes les parties – acheteurs, vendeurs, leurs représentants légaux respectifs et tout représentant de la banque s’il s’agissait d’une hypothèque.

Dévoilement du jour de l’acte : ce qui se passe chez le notaire

Le jour est enfin arrivé. Sofia et David ont rencontré leur avocat au bureau du notaire, un espace formel mais accueillant. Le vendeur et son représentant étaient également présents. Voici une description intégrée de ce qui s’est déroulé :

1. Introductions et vérification des documents : Le notaire a commencé par identifier formellement toutes les personnes présentes et examiner une dernière fois tous les documents originaux.
2. Lecture de l’acte : Le notaire, ou l’un de ses officiers, lit à haute voix l’intégralité de l’acte public de vente. Ce document détaille le bien, le prix convenu, les parties impliquées et confirme que toutes les obligations légales et fiscales ont été remplies. Si l’une des parties ne comprend pas couramment le portugais, un traducteur (souvent organisé par l’avocat) fournira une traduction simultanée. Sofia et David écoutèrent attentivement car leur avocat leur avait déjà expliqué le contenu.
3. Clarifications et questions : Les parties ont la possibilité de demander des éclaircissements sur tous les points de l’acte.
4. Signature de l’acte : Une fois que tout le monde est satisfait, les acheteurs, les vendeurs et le notaire signent l’Escritura. Il s’agit du moment juridiquement contraignant du transfert de propriété.
5. Confirmation du paiement final : Une preuve du transfert de paiement final (généralement un chèque certifié par une banque ou un virement bancaire confirmé) est généralement présentée à ce stade, comme convenu dans le CPCV.
6. Remise des clés : Une fois l’acte signé et le paiement confirmé, les clés de leur nouvelle villa ont été officiellement remises à Sofia et David. Un moment de pur bonheur !

Après la signature : formalités post-acte

Bien que la villa soit maintenant la leur, il restait quelques formalités post-acte cruciales, que leur avocat allait gérer :

• Enregistrement de la propriété : Le notaire (ou souvent l’avocat de l’acheteur) veillera à ce que le changement de propriétaire soit officiellement enregistré au bureau d’enregistrement foncier (Conservatória do Registo Predial). C’est essentiel pour protéger les droits des nouveaux propriétaires.
• Notification au bureau des impôts : Le bureau local des impôts (Finanças) doit également être mis à jour avec les nouveaux détails de propriété pour les futures évaluations IMI (taxe foncière annuelle).
• Transferts de services publics : Sofia et David ont dû s’arranger pour que les contrats de services publics (eau, électricité, gaz) soient transférés à leur nom.

Grâce aux conseils de leur équipe juridique et à la supervision impartiale du notaire, le parcours de Sofia et David vers la propriété immobilière au Portugal s’est déroulé avec succès. Ils étaient maintenant les fiers propriétaires de leur retraite en Algarve, prêts à profiter de nombreuses années ensoleillées à venir.

Acheter au Portugal ? Comprendre le notaire et le jour de l’acte (Escritura). La clé d’un transfert de propriété légal et transparent. #PortugalProperty #EscrituraGuide

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Publié dans: Guide to Portugal / Property