День нотариусов и сделок PT: полное руководство 2025

Understanding the notary

Опубликован в 10th September, 2025

Познакомьтесь с Софией и Давидом: их путь к владению недвижимостью в Португалии

София, графический дизайнер из Лондона, и Дэвид, архитектор из Дублина, давно мечтали о залитом солнцем доме для отдыха в Португалии. После нескольких месяцев поисков с PortugalProperty.com они нашли очаровательную виллу недалеко от Тавиры. Они подписали долговой договор купли-продажи (CPCV), внесли свой депозит, и теперь приближался долгожданный День купли-продажи. Нервы и волнение смешались, когда они готовились к последнему шагу, который сделает их официальными домовладельцами в Португалии. Их направлял адвокат, но роль нотариуса и особенности Эскритуры все еще казались немного непрозрачными.

Решающая роль нотариуса в Португалии

Как узнали София и Давид, нотариус (Notário или Notária) в Португалии – это высококвалифицированный юрист и государственный служащий, который играет незаменимую роль в сделках с недвижимостью. В отличие от солиситора или адвоката, представляющего конкретную сторону, нотариус выступает как беспристрастное и независимое должностное лицо государства. Их основные обязанности при покупке недвижимости включают:

Проверка личности и правоспособности: Нотариус подтверждает личность всех вовлеченных сторон (покупателей, продавцов и любых законных представителей) и гарантирует, что они обладают дееспособностью для заключения сделки.
Проверка подлинности документов: Они тщательно проверяют все юридические документы, связанные с недвижимостью, такие как свидетельство о земельном кадастре (Certidão do Registo Predial), налоговые документы (Caderneta Predial), лицензия на использование (Licença de Utilização) и энергетический сертификат. Это гарантирует, что недвижимость юридически исправна и свободна от нераскрытых обременений.
Засвидетельствование и удостоверение акта: Нотариус заверяет подписание публичного акта купли-продажи (Escritura Pública de Compra e Venda) и официально регистрирует его, придавая ему юридическую силу.
Обеспечение законности: Они следят за тем, чтобы вся сделка соответствовала португальскому законодательству, объясняя юридические последствия сделки всем участвующим сторонам, часто с помощью переводчиков, если это необходимо.
Сбор налогов (иногда): В то время как налог на передачу права собственности (IMT) и гербовый сбор (Imposto do Selo) обычно оплачиваются покупателем до подписания акта, нотариус проверяет факт осуществления этих платежей и может способствовать сбору определенных сборов.

София и Давид были успокоены, понимая, что роль нотариуса заключается в защите интересов всех сторон и обеспечении полной законности и прозрачности сделки.

Подготовка ко Дню Деяния (Escritura)

За несколько недель до Дня Деяния София и Дэвид с помощью своего адвоката были заняты. Этот подготовительный этап имеет решающее значение. Основные встроенные рекомендации для этого этапа включают:

Окончательное формирование средств: Обеспечение того, чтобы все средства для окончательного платежа, а также любые неуплаченные налоги и сборы были очищены и доступны на их португальском банковском счете или готовы к переводу в соответствии с условиями CPCV.
Контрольный список документов: Их адвокат подтвердил, что все необходимые документы в порядке:
- Их NIF (португальский фискальный номер) и удостоверение личности (паспорт).
- Подтверждение оплаты IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) и IS (Imposto do Selo). Это важный шаг, так как договор не может быть подписан без уплаты этих налогов.
- Оригинальная CPCV.
- Любая доверенность, если одна из сторон не смогла присутствовать.
- Для продавца: документы о регистрации собственности, налоговая книжка, лицензия на использование, энергетический сертификат и подтверждение оплаты IMI (ежегодного налога на недвижимость).
Предзавершенный осмотр: София и Давид организовали последний визит на виллу, чтобы убедиться, что она находится в согласованном состоянии, как это предусмотрено CPCV.
Запись на прием: Встреча у нотариуса была назначена на удобное для всех сторон – покупателей, продавцов, их законных представителей, а также любых представителей банков, если речь шла об ипотеке.

Открытие Дня актов купли-продажи: что происходит в нотариальной конторе

Наконец этот день настал. София и Давид встретились со своим адвокатом в нотариальной конторе, официальном, но гостеприимном месте. Также присутствовали продавец и его представитель. Вот встроенное описание того, что произошло:

Введение и проверка документов: Нотариус начал с формального определения всех присутствующих и проверки всех оригиналов документов в последний раз.
Чтение акта: Нотариус или один из его должностных лиц зачитывают вслух весь акт купли-продажи. В этом документе подробно описывается недвижимость, согласованная цена, участвующие стороны, а также подтверждаются все юридические и налоговые обязательства. Если кто-то из сторон не понимает португальский язык в совершенстве, переводчик (часто с адвокатом) обеспечит синхронный перевод. София и Давид внимательно слушали, так как их адвокат уже объяснил им содержание.
Уточнения и вопросы: Стороны имеют возможность обратиться за разъяснениями по любым пунктам договора.
Подписание акта купли-продажи: Как только все будут удовлетворены, покупатели, продавцы и нотариус подписывают Эскритуру. Это юридически обязательный момент передачи права собственности.
Окончательное подтверждение оплаты: На этом этапе обычно предоставляется подтверждение окончательного платежного перевода (обычно заверенный в банке чек или подтвержденный банковский перевод), как это согласовано в CPCV.
Передача ключа: После подписания акта и подтверждения оплаты ключи от их новой виллы были официально переданы Софии и Давиду. Момент чистой радости!

После подписания: формальности после подписания акта

Несмотря на то, что вилла теперь принадлежала им, оставалось несколько важных формальностей после оформления права собственности, которые их адвокат должен был решить:

Регистрация собственности: Нотариус (или часто адвокат покупателя) позаботится о том, чтобы смена владельца была официально зарегистрирована в Управлении земельного кадастра (Conservatória do Registo Predial). Это жизненно важно для защиты прав новых владельцев.
Уведомление налоговой инспекции: Местная налоговая инспекция (Finanças) также должна быть обновлена новыми данными о владельце для будущих оценок IMI (ежегодного налога на имущество).
Перенос коммунальных услуг: Софии и Давиду нужно было договориться о переводе договоров на коммунальные услуги (вода, электричество, газ) на их имена.

Под руководством их юридической команды и беспристрастного надзора нотариуса путешествие Софии и Давида к владению недвижимостью в Португалии было успешно завершено. Теперь они были гордыми владельцами своего убежища в Алгарве, готовыми наслаждаться многими солнечными годами вперед.

Покупаете в Португалии? Разберитесь в Дне нотариуса и акта (Escritura). Ключ к законной, прозрачной передаче собственности. #PortugalProperty #EscrituraGuide

Для получения дополнительной информации свяжитесь с нами по адресу info@portugalproperty.com

Опубликовано в: Guide to Portugal / Property