So finanzieren Sie Ihren Immobilienkauf in Portugal

Veröffentlicht am 9th June, 2025

Sarahs Suche beginnt: Bargeld vs. Hypothek

Sarah hatte fleißig gespart und träumte von einer kleinen Wohnung in der Nähe von Porto. Ihr erster Gedanke war ein Barkauf, um die Dinge zu vereinfachen. Aber die Erkundung von Optionen auf PortugalProperty.com ergab etwas größere, besser gelegene Immobilien, die knapp außerhalb ihrer Reichweite lagen. Könnte eine portugiesische Hypothek die Lücke schließen? Ratgeber: Gehen Sie nicht davon aus, dass Bargeld der einzige oder beste Weg ist. Die Nutzung von Finanzierungen kann mehr Immobilienoptionen eröffnen oder Kapital für Renovierungen und andere Kosten freisetzen. Portugiesische Banken vergeben bereitwillig Kredite an qualifizierte Gebietsfremde.

Schritt 1: Anspruchsberechtigung und LTV verstehen

Sarah kontaktierte einen Hypothekenmakler, der von Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property empfohlen wurde. Der erste Realitätscheck: Loan-to-Value (LTV)-Ratios. Während in Portugal ansässige Personen möglicherweise 80-90 % Kredite aufnehmen, gelten für Gebietsfremde in der Regel strengere Grenzen. Hinweis: Erwarten Sie, dass portugiesische Banken Gebietsfremden Hypotheken anbieten, die 60-75 % des Kaufpreises der Immobilie oder der offiziellen Bewertung abdecken, je nachdem, welcher Wert niedriger ist. Sie benötigen in der Regel eine Anzahlung von 25-40 % zuzüglich Geld für Kaufsteuern und Gebühren. Sarah erkannte, dass sie eine beträchtliche Kaution brauchte, aber weniger als den vollen Barpreis.

Schritt 2: Die Bedeutung der Vorabgenehmigung

Der Makler betonte, dass er eine Vorabgenehmigung für die Hypothek einholen müsse, bevor er ernsthaft nach Häusern suche. Dazu gehörte die Einreichung vorläufiger Finanzunterlagen. Hinweis: Die Vorabgenehmigung von Hypotheken ist von entscheidender Bedeutung. Es bestätigt Ihre Kreditfähigkeit, stärkt Ihre Position bei Angeboten und verhindert spätere Enttäuschungen. Beginnen Sie diesen Prozess frühzeitig, idealerweise 3-6 Monate vor dem Kauf. Sarah sammelte ihre Dokumente: Reisepass, NIF (portugiesische Steuernummer), Adressnachweis, aktuelle Kontoauszüge, Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen) und Kreditauskünfte aus dem Vereinigten Königreich.

Schritt 3: Sammeln des Dokumentationsbergs

Portugiesische Banken verlangen eine gründliche Dokumentation, um die Erschwinglichkeit und das Risiko zu bewerten. Hinweis: Seien Sie darauf vorbereitet, detaillierte finanzielle Nachweise zu erbringen. Zu den allgemeinen Anforderungen gehören:

• Gültiger Ausweis (Reisepass)

• Portugiesische NIF-Nummer

• Nachweis der aktuellen Adresse (Stromrechnung)

• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten 3-6 Monate, aktuelle Steuererklärungen, ggf. Arbeitsvertrag)

• Kontoauszüge der letzten 3-6 Monate (mit Gehaltseinzahlungen und regelmäßigen Ausgaben)

• Kreditauskunft aus Ihrem Heimatland

• Angaben zu bestehenden Schulden oder Hypotheken

Sarah fand, dass das Sammeln und Übersetzen einiger Dokumente Zeit in Anspruch nahm, was den Ratschlag "Früh anfangen" bestätigte.

Schritt 4: Feste vs. variable Zinssätze

Der Broker erläuterte die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen. Variable Zinssätze sind in der Regel an den Euribor (Euro Interbank Offered Rate) zuzüglich der Marge (Spread) der Bank gebunden. Feste Raten bieten Zahlungssicherheit für einen festgelegten Zeitraum. Prognose: Die variablen Zinssätze waren in letzter Zeit höher, könnten aber sinken, wenn der Euribor sinkt, was potenzielle Einsparungen, aber auch Risiken bietet. Feste Zinssätze sorgen für Stabilität bei der Budgetierung, oft für Anfangszeiträume (z. B. 2, 5, 10 Jahre), bevor sie wieder variabel werden. Beurteilen Sie Ihre Risikobereitschaft und das vorherrschende Zinsumfeld. Prognosen deuten darauf hin, dass der Euribor im Jahr 2025 weiter sinken könnte, was variable Zinssätze attraktiver machen könnte, aber Sicherheit hat einen Wert. Sarah entschied sich für einen 5-Jahres-Festzins, um beruhigt zu sein.

Schritt 5: Die Bankbewertung

Nachdem Sarah ihre Wohnung gefunden und den Schuldscheinvertrag (CPCV) unterzeichnet hatte, der von der Finanzierung abhängig war, beauftragte die Bank eine offizielle Bewertung (avaliação). Hinweis: Das Hypothekenangebot der Bank hängt von deren Bewertung ab. Sie vergeben Kredite nur auf der Grundlage ihrer Einschätzung des Wertes der Immobilie, der unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen kann. Wenn die Bewertung niedrig ist, müssen Sie möglicherweise zusätzliche Mittel für die Einzahlung aufbringen. Glücklicherweise wurde Sarahs gewählte Wohnung angemessen bewertet.

Schritt 6: Endgültige Genehmigung und Fertigstellung

Nachdem die Bewertung bestätigt und alle Unterlagen überprüft worden waren, erstellte die Bank das endgültige Hypothekarangebot. Sarahs Anwalt stimmte sich mit der Bank ab, dass die Gelder bei der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde (Escritura) zur Verfügung standen. Hinweis: Der Hypothekenprozess lässt sich in den Zeitplan für den Immobilienkauf integrieren. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt und Ihr Hypothekenmakler effektiv kommunizieren, um die im CPCV festgelegten Fristen einzuhalten.

Sarahs Erfolg: Die wichtigsten Erkenntnisse

Sarah hat ihre Wohnung in Porto erfolgreich finanziert. Ihre Reise zeigte die wichtigsten Lektionen hervor: Früh anfangen, sich vorab genehmigen lassen, LTV-Limits für Nichtansässige verstehen, Unterlagen gründlich vorbereiten, Zinsarten sorgfältig abwägen und die Bankbewertung berücksichtigen. Anleitung: Die Beauftragung eines erfahrenen Hypothekenmaklers, der sich auf die Finanzierung von Nichtansässigen spezialisiert hat, kann den Prozess erheblich rationalisieren. Sie verstehen die Anforderungen der Banken und können auf mehrere Kreditgeber zugreifen.

Schlussfolgerung:

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs in Portugal als Ausländer ist im Jahr 2025 mit sorgfältiger Planung und der richtigen Unterstützung durchaus machbar. Das Verständnis des Prozesses, der Anforderungen und potenzieller Hürden ermöglicht es Käufern wie Sarah, sich erfolgreich in der Hypothekenlandschaft zurechtzufinden. Fazit: Früh planen, fleißig dokumentieren, Expertenrat einholen.

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

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