Crypto Property Portugal: Recht & Steuern 2025

Veröffentlicht am 22nd August, 2025

F: Ich habe gehört, dass Portugal kryptofreundlich ist. Kann ich dort im Jahr 2025 tatsächlich ein Haus mit Bitcoin oder anderen Kryptowährungen kaufen?

A: Ja, es wird immer möglicher, Immobilien in Portugal mit Kryptowährungen zu kaufen. Obwohl noch nicht für jede Transaktion der Mainstream ist, passt sich der rechtliche Rahmen an, und einige Verkäufer, Entwickler und sogar Notare gewöhnen sich immer mehr an diese Art von Geschäften. Es ist jedoch alles andere als ein einfacher Tausch von Krypto gegen Schlüssel. Es gibt wichtige rechtliche, steuerliche und anti-Geldwäsche-Überlegungen (AML), die Sie sorgfältig berücksichtigen müssen. Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property berät zu einer gründlichen Due Diligence.

F: Was sind die wichtigsten rechtlichen Schritte, wenn ich Krypto für einen Immobilienkauf verwenden möchte?

A: Der Prozess umfasst in der Regel einige wichtige Phasen, in denen Krypto auf traditionelles Eigentumsrecht trifft:

1. Vereinbarung mit dem Verkäufer: In erster Linie muss der Verkäufer zustimmen, Kryptowährung als Zahlungsmittel zu akzeptieren oder einem Mechanismus zuzustimmen, bei dem Krypto zu einem bestimmten Zeitpunkt in Fiat (Euro) umgewandelt wird, um den Verkauf abzuschließen. Dies muss im Schuldscheinvertrag über den Kauf und Verkauf (CPCV) klar festgelegt werden.
2. Quelle der Gelder & AML/KYC: Das ist eine große Hürde. Sowohl Immobilienagenturen als auch Notare unterliegen strengen Vorschriften zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML) und des Know-Your-Customer (KYC). Sie müssen einen umfassenden Nachweis über die Herkunft Ihrer Kryptowährung erbringen – wie Sie sie erworben haben, Transaktionshistorien von Börsen und möglicherweise sogar Nachweise über Steuerzahlungen auf Krypto-Gewinne in Ihrem Herkunftsland. Das ist nicht verhandelbar.
3. Umbau auf Fiat (oft erforderlich): Während direkte Krypto-für-Immobilien-Geschäfte konzeptionell möglich sind, beinhalten viele Transaktionen immer noch die Umwandlung der Kryptowährung in Euro vor der endgültigen Urkunde (Escritura). Dies kann über einen spezialisierten Krypto-Zahlungsabwickler oder eine Börse geschehen, wobei der Euro-Betrag dann an den Verkäufer überwiesen wird. Der Zeitpunkt und der Wechselkurs für diese Umstellung müssen klar vereinbart werden.
4. Mitwirkung des Notars: Die öffentliche Kaufurkunde muss bei einem portugiesischen Notar eingetragen werden. Notare sind sich zunehmend der Krypto-Transaktionen bewusst, werden aber in Bezug auf AML/KYC äußerst sorgfältig vorgehen. Einige Notare haben mehr Erfahrung mit Krypto als andere; Es ist wichtig, jemanden zu finden, der mit dem Prozess vertraut ist. Ihr von PortugalProperty.com empfohlener Rechtsberater kann Ihnen dabei behilflich sein.
5. Registrierung von Immobilien: Nachdem die Urkunde unterzeichnet und die Zahlung bestätigt wurde (ob in Krypto oder umgewandeltem Fiat), wird die Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) registriert.

F: Was ist mit Steuern? Wenn ich Krypto verwende, zahle ich dann trotzdem Grundsteuern wie IMT und Stempelsteuer?

A: Absolut. Die Verwendung von Kryptowährung als Tauschmittel befreit Sie nicht von den üblichen portugiesischen Grundsteuern. Der steuerliche Transaktionswert wird in Euro ermittelt.

• IMT (Imposto Municipal sobre as transmissões Onerosas de Imóveis): Dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer. Er wird auf den höheren Wert des deklarierten Verkaufspreises oder des Einheitswerts (VPT) der Immobilie berechnet. Zur Ermittlung dieses Wertes wird der Euro-Gegenwert Ihrer Krypto-Zahlung herangezogen.
• Stempelsteuer (Imposto do Selo): Dabei handelt es sich um eine Steuer von 0,8 % auf den Wert der Immobilie, wie er in der Urkunde angegeben ist (oder deren VPT, falls höher).

Diese Steuern müssen in Euro bezahlt werden, bevor die endgültige Urkunde unterzeichnet wird.

F: Gibt es bestimmte Krypto-Steuern, die ich in Portugal für 2025 im Zusammenhang mit diesem Kauf beachten sollte?

A: Portugals Haltung zur Krypto-Besteuerung hat sich weiterentwickelt. Ab 2023 wurden spezifische Regeln für Krypto-Gewinne eingeführt:

• Kapitalertragssteuer (CGT): Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind und Ihre Kryptowährung effektiv "veräußern" (d. h. sie zum Kauf von Immobilien verwenden, bei denen es sich um einen Tausch eines Vermögenswerts gegen einen anderen handelt), kann jeder Gewinn, den Sie mit dieser Kryptowährung erzielt haben, der Kapitalertragssteuer unterliegen. Gewinne aus Kryptowährungen, die weniger als 365 Tage gehalten werden, werden als ordentliches Einkommen besteuert (zu progressiven Sätzen von bis zu 48 % zuzüglich eines möglichen Solidaritätszuschlags). Gewinne aus Kryptowährungen, die länger als 365 Tage von Einzelpersonen gehalten wurden, waren früher oft steuerfrei, aber die Regeln wurden verschärft. Für das Jahr 2025 ist es von entscheidender Bedeutung, sich auf den neuesten Stand zu bringen, da die Einzelheiten der Behandlung der "Veräußerung" von Immobilien (insbesondere wenn es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt) komplex sein können. Gebietsfremde können je nach Doppelbesteuerungsabkommen in ihrem Land des steuerlichen Wohnsitzes besteuert werden.
• Keine Mehrwertsteuer: Derzeit ist der Umtausch von Kryptowährung in Fiat-Währung oder ihre Verwendung zur Bezahlung von Waren und Dienstleistungen (wie Immobilien) in Portugal nach Urteilen des EU-Gerichtshofs im Allgemeinen von der Mehrwertsteuer befreit.

F: Was sind die größten Herausforderungen oder Risiken, mit denen ich rechnen sollte?

• Flüchtigkeit: Die Preise von Kryptowährungen sind sehr volatil. Die Vereinbarung eines festen Krypto-Betrags für eine Immobilie, deren Preis in Euro festgelegt ist, kann riskant sein, wenn sich der Markt erheblich zwischen dem CPCV und dem Escritura bewegt. Mechanismen, um dies abzumildern (z. B. die Verwendung von Stablecoins, bestimmte Umwandlungsfenster oder Preisanpassungsklauseln), sollten in Betracht gezogen werden.
• AML/KYC-Prüfung: Seien Sie auf eine intensive Prüfung der Herkunft Ihrer Kryptowährungen vorbereitet. Das Fehlen einer klaren, überprüfbaren Dokumentation kann die gesamte Transaktion zum Scheitern bringen.
• Willige Teilnehmer finden: Nicht alle Verkäufer, Anwälte oder Notare sind bequem oder gerüstet, um Krypto-Transaktionen abzuwickeln. Dies verbessert sich, kann aber immer noch ein limitierender Faktor sein.
• Regulatorische Änderungen: Die regulatorische Landschaft für Kryptowährungen entwickelt sich weltweit und in Portugal noch weiter. Regeln können sich ändern, daher ist es wichtig, auf dem Laufenden zu bleiben.

F: Also, was ist Ihr letzter Rat für jemanden, der dies im Jahr 2025 in Betracht zieht?

A: Gehen Sie mit Vorsicht und fachkundiger Anleitung vor. Der Kauf von Immobilien mit Krypto in Portugal ist eine aufregende Aussicht, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Transparenz.

1. Binden Sie Experten frühzeitig ein: Wenden Sie sich von Anfang an an einen portugiesischen Anwalt und einen Steuerberater, die sich sowohl auf Immobilien- als auch auf Kryptowährungstransaktionen spezialisiert haben. PortugalProperty.com können Sie mit Fachleuten verbinden, die in dieser Nische erfahren sind.
2. Sorgen Sie für volle Transparenz: Seien Sie bereit, alles über die Herkunft Ihrer Krypto-Gelder offenzulegen.
3. Verstehen Sie die steuerlichen Auswirkungen: Erhalten Sie klare Ratschläge zu IMT, Stempelsteuer und möglichen Kapitalertragssteuerverbindlichkeiten sowohl in Portugal als auch in Ihrem Wohnsitzland.
4. Diskutieren Sie die Volatilitätsminderung: Arbeiten Sie mit Ihrem Anwalt und dem Verkäufer zusammen, um zu vereinbaren, wie mit Krypto-Preisschwankungen während des Transaktionszeitraums umgegangen werden soll.

Ein kryptofinanzierter Immobilienkauf in Portugal ist zwar komplex, kann aber für den gut vorbereiteten Käufer im Jahr 2025 Realität werden.

Kauf einer Immobilie mit Krypto in Portugal? Wichtige Schritte 2025: Verkäufervertrag, AML/KYC, Notar, Steuern (IMT, Stempel, CGT). Kompetente Beratung ist entscheidend! 

Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns unter info@portugalproperty.com

Veröffentlicht in: Business / Money / Property