Crypto Property Portugal : Juridique et Fiscal 2025

Publié le 22nd August, 2025

Q : J’ai entendu dire que le Portugal est favorable aux cryptomonnaies. Puis-je y acheter une maison en utilisant Bitcoin ou d’autres crypto-monnaies en 2025 ?

R : Oui, il devient de plus en plus possible d’acheter une propriété au Portugal en utilisant des crypto-monnaies. Bien qu’il ne soit pas encore courant pour toutes les transactions, le cadre juridique s’adapte et certains vendeurs, promoteurs et même notaires s’habituent de plus en plus à ce type d’accords. Cependant, il s’agit loin d’un simple échange de crypto contre des clés. Il y a d’importantes considérations juridiques, fiscales et de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) que vous devez naviguer avec prudence. Berkshire Hathaway HomeServices Portugal Property conseille une diligence raisonnable approfondie.

Q : Quelles sont les principales étapes juridiques à suivre si je souhaite utiliser la crypto pour l’achat d’un bien immobilier ?

R : Le processus comprend généralement quelques étapes clés où la crypto répond au droit de propriété traditionnel :

1. Entente avec le Vendeur : Tout d’abord, le vendeur doit accepter les crypto-monnaies comme moyen de paiement ou accepter un mécanisme où les crypto-monnaies sont converties en fiat (euros) à un moment précis pour finaliser la vente. Cela doit être clairement stipulé dans le contrat à ordre d’achat et de vente (CPCV).
2. Source des fonds et AML/KYC : Il s’agit d’un obstacle majeur. Les agences immobilières et les notaires sont soumis à des réglementations strictes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) et de connaissance du client (KYC). Vous devrez fournir une preuve exhaustive de l’origine de votre crypto-monnaie - comment vous l’avez acquise, l’historique des transactions des échanges et potentiellement même une preuve de paiement d’impôts sur les gains en crypto-monnaies dans votre pays d’origine. Ce n’est pas négociable.
3. Conversion en Fiat (souvent requise) : Bien que les transactions directes de crypto-monnaie contre propriété soient conceptuellement possibles, de nombreuses transactions impliqueront toujours de convertir la crypto-monnaie en euros avant l’acte final (Escritura). Cela peut se faire par l’intermédiaire d’un processeur de paiement crypto spécialisé ou d’une plateforme d’échange, le montant en euros étant ensuite transféré au vendeur. Le calendrier et le taux de change de cette conversion doivent être clairement convenus.
4. Intervention notariale : L’acte de vente public doit être enregistré auprès d’un notaire portugais. Les notaires sont de plus en plus conscients des transactions cryptographiques mais seront extrêmement diligents en matière d’AML/KYC. Certains notaires sont plus expérimentés avec les crypto que d’autres ; Il est essentiel d’en trouver un qui soit à l’aise avec le processus. Votre conseiller juridique, recommandé par PortugalProperty.com, peut vous aider.
5. Enregistrement de la propriété : Une fois l’acte signé et le paiement confirmé (que ce soit en crypto ou en fiat converti), la propriété est enregistrée à votre nom au bureau d’enregistrement foncier (Conservatória do Registo Predial).

Q : Qu’en est-il des impôts ? Si j’utilise des cryptomonnaies, est-ce que je paie toujours des impôts fonciers comme l’IMT et le droit de timbre ?

R : Absolument. L’utilisation de la crypto-monnaie comme moyen d’échange ne vous exempte pas des taxes foncières portugaises standard. La valeur fiscale de la transaction sera déterminée en euros.

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) : Il s’agit des droits de mutation immobilière. Il est calculé sur le plus élevé du prix de vente déclaré ou de la valeur imposable (VPT) de la propriété. L’équivalent en euros de votre paiement en crypto sera utilisé pour déterminer cette valeur.
• Droit de timbre (Imposto do Selo) : Il s’agit d’un impôt de 0,8 % sur la valeur du bien telle que déclarée dans l’acte (ou son VPT, s’il est supérieur).

Ces taxes doivent être payées en euros avant la signature de l’acte définitif.

Q : Y a-t-il des taxes spécifiques sur les crypto-monnaies au Portugal pour 2025 en ce qui concerne cet achat ?

R : La position du Portugal sur la taxation des cryptomonnaies a évolué. À partir de 2023, des règles spécifiques pour les gains en crypto-monnaies ont été introduites :

• Impôt sur les plus-values (CGT) : Si vous êtes un résident fiscal portugais et que vous vous « débarrassez » effectivement de votre crypto-monnaie (c’est-à-dire que vous l’utilisez pour acheter une propriété, ce qui est un échange d’un actif contre un autre), tout gain que vous avez réalisé sur cette crypto pourrait être soumis à l’impôt sur les plus-values. Les gains sur les cryptomonnaies détenues pendant moins de 365 jours sont imposés comme des revenus ordinaires (à des taux progressifs allant jusqu’à 48 %, plus une éventuelle surtaxe de solidarité). Les gains sur les cryptomonnaies détenues pendant plus de 365 jours par des particuliers étaient auparavant souvent exonérés d’impôt, mais les règles se sont durcies. Pour 2025, il est crucial d’obtenir des conseils à jour, car les spécificités de la « cession » d’un bien immobilier (surtout s’il s’agit de votre résidence principale) peuvent être complexes. Les non-résidents peuvent être imposés dans leur pays de résidence fiscale, en fonction des conventions de double imposition.
• Pas de TVA : Actuellement, l’échange de crypto-monnaie contre de la monnaie fiduciaire, ou son utilisation pour payer des biens et des services (comme des biens), est généralement exonéré de TVA au Portugal, suite à des arrêts de la Cour de justice de l’UE.

Q : Quels sont les plus grands défis ou risques auxquels je devrais m’attendre ?

• Volatilité: Les prix des crypto-monnaies sont très volatils. Convenir d’un montant fixe en crypto pour une propriété dont le prix est fixé en euros peut être risqué si le marché évolue de manière significative entre le CPCV et l’Escritura. Des mécanismes permettant d’atténuer cette situation (par exemple, l’utilisation de stablecoins, des fenêtres de conversion spécifiques ou des clauses d’ajustement des prix) doivent être envisagés.
• Examen AML/KYC : Préparez-vous à un examen minutieux de l’origine de votre crypto. L’absence de documentation claire et vérifiable peut faire dérailler l’ensemble de la transaction.
• Trouver des participants disposés : Tous les vendeurs, avocats ou notaires ne sont pas à l’aise ou équipés pour gérer les transactions cryptographiques. Cela s’améliore, mais peut encore être un facteur limitant.
• Modifications réglementaires : Le paysage réglementaire des crypto-monnaies est encore en évolution à l’échelle mondiale et au Portugal. Les règles peuvent changer, il est donc essentiel de rester à jour.

Q : Alors, quel est votre dernier conseil pour quelqu’un qui envisage cela en 2025 ?

R : Procédez avec prudence et avec les conseils d’experts. L’achat d’une propriété avec des crypto-monnaies au Portugal est une perspective passionnante mais nécessite une planification méticuleuse et de la transparence.

1. Impliquez les experts dès le début : Consultez dès le départ un avocat portugais et un conseiller fiscal spécialisé dans les transactions immobilières et les cryptomonnaies. PortugalProperty.com pouvez vous mettre en relation avec des professionnels expérimentés dans ce créneau.
2. Assurez une transparence totale : Soyez prêt à tout divulguer sur la source de vos fonds cryptographiques.
3. Comprendre les implications fiscales : Obtenez des conseils clairs sur l’IMT, le droit de timbre et toute obligation fiscale potentielle sur les plus-values au Portugal et dans votre pays de résidence.
4. Discutez de l’atténuation de la volatilité : Travaillez avec votre avocat et le vendeur pour convenir de la façon de gérer les fluctuations de prix des crypto-monnaies pendant la période de transaction.

Bien que complexe, l’achat d’une propriété financée par des cryptomonnaies au Portugal peut être une réalité pour l’acheteur bien préparé en 2025.

Acheter un bien immobilier avec des crypto-monnaies au Portugal ? Étapes clés de 2025 : Contrat vendeur, AML/KYC, Notaire, Impôts (IMT, Timbre, CGT). Les conseils d’experts sont cruciaux ! 

Pour plus d’informations, contactez-nous au info@portugalproperty.com

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