葡萄牙加密财产：2025 年法律与税务
Understanding the legal and tax landscape is crucial when buying Portuguese property with crypto in 2025
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问：我听说葡萄牙对加密货币很友好。到 2025 年，我真的可以使用比特币或其他加密货币在那里买房吗？
答：是的，使用加密货币在葡萄牙购买房产变得越来越可能。虽然尚未成为每笔交易的主流，但法律框架正在适应，一些卖家、开发商甚至公证人越来越习惯这些类型的交易。然而，这远不是简单的加密货币与密钥的交换。您必须仔细考虑重要的法律、税务和反洗钱 （AML） 问题。伯克希尔哈撒韦家庭服务葡萄牙地产建议进行彻底的尽职调查。
问：如果我想使用加密货币购买房产，涉及哪些主要法律步骤？
答：该过程通常涉及加密货币满足传统财产法的几个关键阶段：
- 与卖方的协议： 首先，卖方必须同意接受加密货币作为付款方式，或同意在特定时间点将加密货币转换为法定货币（欧元）以完成销售的机制。这需要在《买卖承兑合同》（CPCV）中明确规定。
- 资金来源和 AML/KYC： 这是一个主要障碍。房地产代理和公证人都受到严格的反洗钱 （AML） 和了解您的客户 （KYC） 法规的约束。您需要提供详尽的加密货币来源证明——您是如何获得加密货币的、交易所的交易历史，甚至可能是在您的原产国对加密货币收益的纳税证明。这是没有商量余地的。
- 转换为法定货币（经常需要）： 虽然直接的加密货币换财产交易在概念上是可能的，但许多交易仍涉及在最终契约 （Escritura） 之前将加密货币转换为欧元。这可以通过专门的加密支付处理器或交易所进行，然后将欧元金额转移给卖家。必须明确商定这种转换的时间和汇率。
- 公证人参与： 公共销售契约必须在葡萄牙公证人处登记。公证人越来越了解加密货币交易，但对 AML/KYC 将非常勤奋。一些公证人在加密货币方面比其他人更有经验;找到一个对这个过程感到满意的人是关键。PortugalProperty.com 推荐的法律顾问可以在这里提供帮助。
- 财产登记： 签署契约并确认付款（无论是加密货币还是转换后的法定货币）后，该财产将在土地登记处 （Conservatória do Registo Predial） 以您的名义登记。
问：税收呢？如果我使用加密货币，我还需要缴纳 IMT 和印花税等财产税吗？
答：当然。使用加密货币作为交换媒介并不能免除您标准的葡萄牙财产税。出于税收目的，交易价值将以欧元确定。
- IMT （Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）： 这是财产转让税。它是根据物业的申报售价或应课差饷租值（VPT）中的较高者计算的。您的加密货币支付的欧元等值将用于确定此值。
- 印花税 （Imposto do Selo）： 这是对契约中申报的财产价值征收 0.8% 的税（或其 VPT，如果更高）。
在签署最终契约之前，必须以欧元支付这些税款。
问：2025 年葡萄牙是否有与此次购买相关的具体加密货币税？
答：葡萄牙对加密货币税收的立场已经发生了变化。截至 2023 年，引入了加密货币收益的具体规则：
- 资本利得税 （CGT）： 如果您是葡萄牙税务居民，并且您有效地“处置”了您的加密货币（即用它购买房产，即一种资产与另一种资产的交换），您在该加密货币上获得的任何收益都可能需要缴纳资本利得税。持有时间少于 365 天的加密货币收益作为普通收入征税（累进税率高达 48%，外加潜在的团结附加费）。个人持有超过 365 天的加密货币收益以前通常是免税的，但规则已经收紧。对于 2025 年，获得最新的建议至关重要，因为如何处理财产“处置”的细节（特别是如果它是您的主要住所）可能很复杂。非居民可能会在其税务居住国纳税，具体取决于双重征税协议。
- 无增值税： 目前，根据欧盟法院的裁决，将加密货币兑换成法定货币，或将其用于支付商品和服务（如财产）在葡萄牙通常免征增值税。
问：我应该预见到的最大挑战或风险是什么？
- 挥发性： 加密货币价格波动很大。如果市场在 CPCV 和 Escritura 之间大幅波动，则为以欧元定价的房产商定固定的加密货币金额可能会存在风险。应考虑缓解这种情况的机制（例如，稳定币的使用、特定的转换窗口或价格调整条款）。
- AML/KYC 审查： 准备好对加密货币的来源进行严格审查。缺乏清晰、可验证的文件可能会破坏整个交易。
- 寻找有意愿的参与者： 并非所有卖家、律师或公证人都能够自如或有能力处理加密货币交易。这正在改善，但仍然可能是一个限制因素。
- 监管变化： 加密货币的监管环境在全球和葡萄牙仍在不断发展。规则可能会发生变化，因此保持更新至关重要。
问：那么，您对 2025 年考虑这样做的人的最终建议是什么？
答：谨慎行事并接受专家指导。在葡萄牙用加密货币购买房产是一个令人兴奋的前景，但需要精心的规划和透明度。
- 尽早与专家接触： 从一开始就咨询专门从事房地产和加密货币交易的葡萄牙律师和税务顾问。PortugalProperty.com 可以将您与在该领域经验丰富的专业人士联系起来。
- 确保完全透明： 准备好披露有关您的加密资金来源的所有信息。
- 了解税务影响： 获取有关葡萄牙和您居住国家/地区的 IMT、印花税和任何潜在资本利得税义务的明确建议。
- 讨论波动性缓解 ：与您的律师和卖家合作，就如何处理交易期间的加密货币价格波动达成一致。
虽然复杂，但对于准备充分的买家来说，在葡萄牙购买加密货币资助的房产可能会成为现实 2025 年。
在葡萄牙用加密货币购买房产？2025 年的关键步骤：卖方协议、AML/KYC、公证、税收（IMT、印花税、CGT）。专家建议至关重要！
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